Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Способы определения поправок Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Кофтик



Сообщения: 118

СообщениеДобавлено: Чт, 10 Апр 2014 11:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
А до чого тут Ernst & Young? Sad

Для особливо сер'йозних - розжовую Cool
"...«Эрнст энд Янг» в 2007 году оценило административное 5-ти этажное здание «Приднепровской железной дороги» в центре Днепропетровска общей площадью 19,6 тыс. м кв в 400 тыс. грн,..."
тобто по 20,4 грн/кв.м. Пов'язано це було з тим, що адміністративна будівля в центрі Дніпропетровска, була класифікована як спеціалізовано майно (оцінювалась с точки зору корисності для його власника) і застосовувася коефіцієнт зовнішнього зносу (знецінення).
Тому для питання "чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного?" для будівля чергового по переїзду, я навів приклад, що ведуча міжнародна оціночна компанія застосовує інші види зносу при оцінці майна, що належить залізниці.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Чт, 10 Апр 2014 12:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

Кофтик писал(а):
Для особливо сер'йозних - розжовую
Дякую, щоб ото мої зуби не були під впливом факторів ніякого зносу - ані фізичного, ані зовнішнього... Embarassed
Кофтик писал(а):
Пов'язано це було з тим, що адміністративна будівля в центрі Дніпропетровска, була класифікована як спеціалізовано майно (оцінювалась с точки зору корисності для його власника) і застосовувася коефіцієнт зовнішнього зносу (знецінення).
Ну, не знаю. Може бути, справа саме в цьому, але доводилося чути, що то був не єдиний випадок у Ернста в тій роботі...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Кофтик



Сообщения: 118

СообщениеДобавлено: Чт, 10 Апр 2014 12:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Ну, не знаю. Може бути, справа саме в цьому, але доводилося чути, що то був не єдиний випадок у Ернста в тій роботі...

Нічого не чув, нічого не знаю Rolling Eyes пишу виключно про поправки
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Чт, 10 Апр 2014 12:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Про поправки на знос...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Апостол 8



Сообщения: 12

СообщениеДобавлено: Вс, 27 Апр 2014 11:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

Может кто-нибудь поможет начинающему оценщику - в ХЛ-м варианте сравнительный подход для оценки квартир с расчетом коэф. поправок.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ZET



Возраст: 45
Сообщения: 525

СообщениеДобавлено: Вт, 29 Апр 2014 05:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Эт наврятли - перенесите из Врда и изучайте ХЛ Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
gwg1



Сообщения: 3

СообщениеДобавлено: Пн, 05 Май 2014 12:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
http://upload.com.ua/get/900165200
вот тут я пробовал сделать поправку на площадь... посмотрите, может кому-то подойдет.

З.Ы. Видел, как делают данную поправку по УПВСу... смотрят снижение стоиомсти в зависимости от увеличения объема здания, но думаю, что это, как бы так мягко сказать, не совсем корректно, т.к. к рынку имеет отношение никакое Smile
Спасибо за инфу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Євген Глушко



Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 17:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

Добрый день, коллеги!
Рецензирую отчет .рыночная стоимость 3-х комн.кварт в 9 ти этажн. доме ..аналоги подобраны в 5 ти этажн..что в результате коректировки привело к тому что каждый из подобраных аналогов на 40 50 % лучше оцениваемого обьекта.(а оцениваеммая кварт хуже на эти же 40 -50%)
Что это: неправильный подбор аналогов или заведомо спрогнозированная "ошибка" которая в итоге дает "искомый результат" : продать залоговую квартиру за безцень.
Я оценил это как "некорректно" подобранный аналог а может надо было...? . Подскажите где в Офиц. докум. есть ссылка на то что ..аналог считается корректно подобраным , если он отличается не более чем на..%?
Благодарю за помощть.

_________________
С уважением Е.В
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Апостол 8



Сообщения: 12

СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 19:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

По моему опыту общепринятое расхождение не более (+) (-) 20 %
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 19:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Євген Глушко
Может быть поискать в методике? Где то встречалась информация о некорректно по добранный аналогах и %.
Но возможно, это в авто.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
work



Сообщения: 284

СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 20:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Євген Глушко, а чем аргументировано применение таких поправок? 9-й этаж ближе к небу?

Цитата:

15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час
визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання
порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу
цін продажу (пропонування) на подібне майно.
16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою
порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу
(пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає
сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності
зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою
мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість
об'єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу
подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися
на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з
урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни
ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування
.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Апостол 8



Сообщения: 12

СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 20:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

В методиках по недвижимости невстречал- просто выходящий за эти пределы процент- считается некачественно подобран аналог- хоть в одну, хоть в другую сторону....

Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:

Опять- же принято - первый и последний этажи - 5 %;
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Ср, 28 Май 2014 20:11 Ответить с цитатойВернуться к началу

Євген Глушко писал(а):
Подскажите где в Офиц. докум. есть ссылка на то что ..аналог считается корректно подобраным , если он отличается не более чем на..%?
Нет такого офиц. документа Smile (для недвижимости, во всяком случае, слышать не доводилось), и, наверное, нигде и никогда не было.
Потому что его существование, скорее всего, с точки зрения нормальной оценочной методологии было бы некорректно. Ведь объекты оценки в общем случае имеют очень разнообразную природу, поэтому для каких-то и разлет в стоимости аналогов +/- 10% говорит о неадекватности этих аналогов, а для других и разброс +/-20% может считаться в высшей степени удовлетворительным.

В Вашей ситуации, если я ее правильно понимаю, акцент несколько другой.
Объект оценки (ОО) и объекты-аналоги (ОА) относятся к разным сегментам (подсегментам?) рынка квартир. Теоретически, если бы прямых аналогов по сегменту ОО не было, то использование ОА из другого сегмента нельзя отвергать сразу. Пусть корректировки большие - но других-то аналогов - нет, а работать надо? Если корректировки обоснованы, методология соблюдена, а Оценщик в явном виде указывает в Отчете, что за неимением гербовой он пишет на простой Smile , потому что альтернативы у него нет - то работа нормальная. Ну, я так думаю... Embarassed
Другое дело, если прямые аналоги присутствуют на рынке, а Оценщик использует ОА из другого сегмента, то... либо некомпетентность, либо такова была цель оценки. Laughing

Ну так и напишите в рецензии - если Вы в этом уверены на 100% и у Вас есть подтверждающие рыночные факты - что по вот этой прозрачной причине Вы (рецензент) считаете, что аналоги подобраны некорректно. Ну и ссылку-обоснование можно найти в тексте НС №1, а может, и №2, если поискать.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
K_BM



Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
СообщениеДобавлено: Чт, 29 Май 2014 06:34 Ответить с цитатойВернуться к началу

Євген Глушко

Якщо, суто гіпотетично, припустити, що законодавець не просто так проводить градацію чинників відбору подібних об'єктів для порівняння, а за ознаками їх вагомості на процес ціноутворення, тоді вчитайтесь в пункт 49 НСО№1. Акцент на «за фізичними ознаками», що на мою думку можна інтерпретувати в т.ч. як «тип будинку». Далі, щоб не повторюватись, логічність судження за колегою Grey Horse

_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Євген Глушко



Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
СообщениеДобавлено: Чт, 29 Май 2014 07:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

Утро доброе,коллеги!
Благодарю за коменты .Понял :что поверил бы експерту если б он доказал( при наличие множества аналогов на рынке) что разделив стоимость кварт 5 го этажа на аналогичную 9 го получим 50%.
Ваши советы помогли мне и я уверен, что правильно поступил признав подбор аналогов -некоректным( это в то время когда есть предложения в газетах даже из одного дома по разным этажам).
Щиро вдячний за підтримку та виявлену цікавість .
Успіхів Вам та наснаги.

_________________
С уважением Е.В
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме