| Автор |
Сообщение |
swenslim
Сообщения: 29
|
 Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 10:31 |
  |
Здраствуйте! Наверное каждый сталкивался со случаями, когда банк "резал" ваши оценки. Когда разница небольшая это не критично, но бывает оценивается многомиллионный объект, а оценка уходит в головную контору в Киев, где безосновательно режется на очень немалые суммы. Как вы поступаете в таких случаях ? Пытаетесь ли как то отстоять свою стоимость ? |
|
|
  |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 10:59 |
|
Если Вы сможете 100% цифрами доказать свою стоимость - пробуйте.
У меня "зарезали" стоимость и объяснили: безрисковая ставка была выбрана неверно в доходном подходе, в результате чего была завышена стоимость, в сравнительном подходе "поправка на торг" была 2-3%, а надо не менее 5%, "поправка на площадь тоже маловата" должна быть не менее 10%- опять таки, стоимость получилась завышена, а на крупных суммах и 5% - большие деньги
Я спорить не стала, хотя считала, что сделала все правильно  |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 11:05 |
|
А режим какой, т.е. цель оценки - для чего |
|
|
   |
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 12:20 |
|
| swenslim писал(а): |
| Здраствуйте! Наверное каждый сталкивался со случаями, когда банк "резал" ваши оценки. Когда разница небольшая это не критично, но бывает оценивается многомиллионный объект, а оценка уходит в головную контору в Киев, где безосновательно режется на очень немалые суммы. Как вы поступаете в таких случаях ? Пытаетесь ли как то отстоять свою стоимость ? |
Отстаивать цифру надо в любом случае, не важно с какой целью оценка проводилась. |
|
|
 |
|
он же Гоша
Возраст: 50
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 12:33 |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 14:14 |
|
Вы сможете доказать почему 3% а не 5%? Если отстаивать свою точку зрения, то сугубо математическими методами, а не из разряда - "по мнению того то и эмпирическим путем" в противном случае - это не целесообразно
А впрочем - выбор оценщика - его дело, я смотрю по конкретной ситуации
Удачи |
|
|
|
|
swenslim
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 16:22 |
|
Оценка под залог. Проблема не в 3% или 5%. Проблема в неадекватности аналогов указанных киевскими оценщиками банка, в качестве альтернативы моим. При чем местные оценщики банка полностью согласны с моей работой, но спорить с головной конторой тоже не хотят. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 18:49 |
|
| swenslim писал(а): |
| Оценка под залог. Проблема не в 3% или 5%. Проблема в неадекватности аналогов указанных киевскими оценщиками банка, в качестве альтернативы моим. При чем местные оценщики банка полностью согласны с моей работой, но спорить с головной конторой тоже не хотят. |
так в чем проблема? если они посчитали что "эти" аналоги лучше "тех", то вперед на баррикады, Ваша задача доказать правильность применения именно Ваших аналогов....
а что до расхождений, то это вообще проблема всей оценки во всей Украине, поскольку у банковских оценщиков есть свои расчеты на которые они опираются и в такой ситуации нет смысла с ними бороться (их метода действует для всех регионов и отделений), живой пример с квартирками:
звонок из банка: "Андрей Алегыч, у вас тут завышенные цены очень часто попадаются"
я: "не может быть"
банк: "а вы прийдите и пообщаемся"
я: "с удовольствием"
при встрече выясняется что поправка на торг 5%, а у меня 1-5% (в зависимости от общей привлекательности и от кол-ва комнат), поправка на площадь действует противоположно нашей, т.е. если уж нет похожих аналогов берем что есть а по площади различия бывают серьезными чтобы их оставить без корректировки, так вот у нас более привлекательными являются бОльшие площади, а по банковскому расчету - то что меньше то дороже, итого если моя корректировка 2% в плюс, а у банка 2% в минус...
итак по 2 показателям разница уже составляет 4-8% а согласитесь показатель близкий 10% это уже большая разница для квартирок, а ведь это не все показатели...... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 22:12 |
|
swenslim, пытаемся, но, как правило, это никому не нужно.
неоднократно слышали ответ "у нас к отчету претензий нет, но нам это кажется дороговато для вашего региона" (Укрсиб, ОТП, Сведбанк, Альфа)
Ну и оттого, что вы свою стоимость банку обоснуете, ничего не поменяется - рисковики все равно не пропустят, клиент кредит все равно не получит.
разумный клиент это понимает - и или идет навстречу банку, или отказывается от сделки (три месяца назад клиент отказался от покупки здания в центре, когда узнал, что банк не даст больше 2500$/м2 в днепродзержинске, второй клиент сегодня согласился на условия банка) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 07:59 |
|
Ну ладно банк не согласен с РС залога.
Удивляет другое.
Кто им мешает дать меньший процент?
Кто им мешает заложить больший риск?
По видимому это то, о чем я отвечал коллеге КовАлу.
Банк хочет руками оценщика сделать, то о чем я спрашиваю выше.
Еще бы, ведь в рекламе уже прописано 70% от залога. А не получается, тогда пойдем по другому пути. Напряжем оценщика." Марку то надо держать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 08:14 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| у нас более привлекательными являются бОльшие площади, а по банковскому расчету - то что меньше то дороже |
хм.я тоже всегда считала, что чем меньше тем доррже в разрезе 1 кв.м, с каких это пор бОльшие площади стали дороже?
| rudge писал(а): |
Кто им мешает дать меньший процент?
Кто им мешает заложить больший риск? |
у банка есть программы кредитования, он по ним и работает, а отступать от них они не хотят, потому что это гемор...им проще прессонуть оценщика на стоимости и у себя провести все красиво... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Лилёк
Сообщения: 103
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 08:34 |
|
На самом деле, на текущий момент в большинстве банков базовой является именно рыночная стоимость и с нее уже рассчитываются все возможные суммы получаемых кредитных средств, комиссий и т.п., а уменьшить % получаемых средств нельзя... (т.к. есть программный продукт и все такое) Но могу согласится с банковскими работниками и коллегами по совместительству, что, например, в нашем регионе это уже правило всех СОД, что стоимость при залоге должна быть сверх максимальной, вне зависимости от того, что объект продается за 1 млн. у.е., а СОД оценивает его за 2 млн. а таких случаев масса...
Но добиваться правоты своих расчетов перед банком нужно всегда (если вы уверены в их достоверности и правильности) |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 50
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 08:44 |
|
| SHE писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| у нас более привлекательными являются бОльшие площади, а по банковскому расчету - то что меньше то дороже |
хм.я тоже всегда считала, что чем меньше тем доррже в разрезе 1 кв.м, с каких это пор бОльшие площади стали дороже?
|
И я так считаю. В смысле как Юля считает. В том плане что если картошку вагонами покупать, то 1 кило дешевле выйдет, чем то же кило взять на базаре в рознице. Потомушто опт |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 09:15 |
|
так прописано во всех учебниках! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Лилёк
Сообщения: 103
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июн 2008 09:19 |
|
так прописано не просто во всех учебниках, такова ситуация на рынке в целом, никогда 20 кв.м., не будут стоить столько же что 150 кв.м., и тем более 1500 кв.м. Я честно говоря тоже впервые слышу о том, что большие площади дороже стоят, чем маленькие......... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
