  |
Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. |
На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След. |
| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 11:36 |
  |
По мотивам ветки "Задача по дисконтированию" и не только 
Очень часто слышу мнение подобное этому
| Цитата: |
И когда вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит. Хотя вроде бы соблюдены все правила.
|
не понимаю в чем проблема?
А также люди еще искренне удивляются что
«Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?»
на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает?
Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
он же Гоша
Возраст: 50
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 12:26 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Что уважаемые форумчане думают |
Уважаемые форумчане думают, что считать можно и так и эдак, но на практике капитализируют (это я есно про себя, а мое мнение может и не совпадать с мнениями других уважаемых форумчан).
Оно понятно, что всё шито белыми нитками, поскольку объявлять доход от аренды (ставка аренды подвержена постоянным колебаниям поскольку привязана к изменчивой конъюктуре рынка + затраты на содержание объекта тож не есть константа) постоянным и неизменным во времени не что иное как очковтирательство.
С другой стороны денежный поток при прямой капитализации более-менее можно обосновать реалиями, что на рынке сформированы сегодня, а вот капитализация непрямая - это полёт мысли, а полёт мысли хуже обосновываеццо. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 12:30 |
|
Когда не предвидится изменения в доходах (затратах), применяю прямую капитализацию. Если прогнозируются изменения - непрямую.
Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 12:43 |
|
| он же Гоша писал(а): |
С другой стороны денежный поток при прямой капитализации более-менее можно обосновать реалиями, что на рынке сформированы сегодня, а вот капитализация непрямая - это полёт мысли, а полёт мысли хуже обосновываеццо. |
вот тут я не понял,
чем прогнозирование потока при прямой капитализации отличается от непрямой в смысле обоснованности и др.?
и про полет не понял. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 13:04 |
|
| Цитата: |
| и про полет не понял. |
- як мала дитина |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 50
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 14:55 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
вот тут я не понял
|
и я тут не понял что ты тут не понял.
Я так понимаю, раз мы прогнозируем динамику изменения нашего потоку, значит мы её (динамику) обосновываем (ретроспективой, аналитикой, астрологией, цитатами Нострадамуса - нужное подчеркнуть). Если не прогнозируем, то и обосновывать не надо. И вопросов потом меньше. Правильно это или не правильно выносим за скобки. Отмечу только, что динамика - енто вещь такая - воно сьогодни ростэ, ростэ, а завтра як обвалыться...
Лично я не дисконтирую, во-первых, потому что сколько не прогнозировал никогда не угадываю, во-вторых в банке меня не поймут (что скорее во-первых)
ИМХО - дисконтировать склад можно разве что из любви к искусству. |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 14:56 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
По мотивам ветки "Задача по дисконтированию" и не только
Очень часто слышу мнение подобное этому
| Цитата: |
И когда вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит. Хотя вроде бы соблюдены все правила.
|
не понимаю в чем проблема?
А также люди еще искренне удивляются что
«Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?»
на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает?
Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? |
Очень любопытный и главное фундаментальный вопрос. С точки зрения сегодняшней стоимости, а именно ее и определяют оценщики, все равно капитализируете ли вы или дисконтируете. Как говорится главное обоснование! |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 15:09 |
|
Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 15:13 |
|
Немного оффтоп: кадата у мну был вопросег - где та грань, када при оценке пакета акций (имеется в виду - при каком конкретно размере пакета) скидка за неконтрольность уже должна трансформироваться в надбавку за контрольность? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 16:15 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Я так понимаю, раз мы прогнозируем динамику изменения нашего потоку, значит мы её (динамику) обосновываем (ретроспективой, аналитикой, астрологией, цитатами Нострадамуса - нужное подчеркнуть). Если не прогнозируем, то и обосновывать не надо. И вопросов потом меньше. Правильно это или не правильно выносим за скобки. Отмечу только, что динамика - енто вещь такая - воно сьогодни ростэ, ростэ, а завтра як обвалыться...
|
ЕКЛМН, я опять не понял! причем здесь динамика?
| он же Гоша писал(а): |
Лично я не дисконтирую, во-первых, потому что, сколько не прогнозировал никогда не угадываю |
что ты не угадываешь?! и соответственно, что ты угадаешь при капитализации?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 16:17 |
|
| komca писал(а): |
Очень любопытный и главное фундаментальный вопрос. С точки зрения сегодняшней стоимости, а именно ее и определяют оценщики, все равно капитализируете ли вы или дисконтируете. Как говорится главное обоснование! |
тот редкий случай, когда я согласен с komca-ой |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 16:21 |
|
| Mfactor писал(а): |
| Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. |
во вот,
хотя, повторюсь, многие эти данные "продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, аредная ставка", при капиталитзации прогнозируются на БЕСКОНЕЧНОСТЬ и это ни кого не смущает! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 18:31 |
|
Ну Hard_Pragmatic Вы и жук.
Решили разобраться до конца.
Хорошо аргументирую свою фразу с учетом уже имеющегося на ветке.
И так вопрос, что корректнее капитализация или дисконтирование?
При капитализации.
1. Больше, более или менее, доступной (достоверной) информации. Что одобрямс НС.
2. Простота подхода.
3. Период прогнозирования не определяется нет надобности по сути подхода. И как следствие уменьшается ошибка.
Только не говорите, что мы прогнозируем бесконечный постоянный поток, это суть капитализации которая подразумевает такой прогноз и другого здесь просто не дано. К стати, при анализе Вы увидите, что соотношение дохода от аренды с затратами практически не меняется во времени. Растут затраты растет и аренда. Хотя колебания есть.
4. По скольку мы определяем стоимость которой предшествует период экспозиции, то мы легко можем получить и проанализировать тенденции доходности на рынке. Чем подкрепим свое субъективное мнение, следовательно оно будет стремится к объективности.
5. И пожалуй последнее. По скольку все операторы рынка, как и в медицине, во всем разбираются, то и потенциальный инвестор рассуждает так же, как и оценщик. Он не лезет в мудреные формулы, а зная элементарные законы экономики, применяет теже подходы, что и оценщик, сравнивая, например доходность от депозита, с доходностью от вложения средств в другой актив. И естественно нам проще найти общее понимание с заказчиком при проведении оценки.
Теперь по поводу дисконтирования.
1. По поводу прогноза периода поступления дохода.
Вопрос. Как и чем этот период обосновывается?
Ответы могут быть следующие;
- поставленная перед оценщиком инвестором задача; (допускаю)
- анализ рынка продаж с целью получения дохода. Вы лично такой анализ когда либо при оценке склада делали?
2. Определение ставки дисконта. Как правило при дисконтировании ее определяют кумулятивным методом. При этом возникает вопрос. А все ли риски присущи объекту оценки учтены? Адекватно ли определены (просчитаны поправки)? Ведь выделить конкретную поправку в самостоятельную величину проблематично (равно как и при сравнении, отсюда и три расчета для снижения ошибки). Да и другие методы не блещут наличием достаточной информацией.
3. Определение ЧОД сравнимо с капитализацией. Обосновать можно.
4. Прогноз изменения денежного потока. На чем основывается? На том же на чем и при капитализации. Так там прогнозировать не надо. Просто принять условия капитализации.
5. Прогноз изменения затрат. Тоже.
6. Учет налога на прибыль. (у меня есть оценка, где взято 30% , а через год стало 25%, мог ли оценщик это предвидеть).
Вот отсюда и фраза «когда я вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит.»
Все эти проблемы взяты из практики. Не оспариваю то, что по сути дисконтирование должно давать более точный результат, НО при адекватном определении всех составляющих расчета.
Теперь Вы пишите.
«А также люди еще искренне удивляются что «Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?» на что я также искренне удивляюсь (тут наши аргументы совпадают) и далее "– А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает?»
Во тут мне не понятно, о каком прогнозе «на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет» при капитацизации Вы говорите. Мой ответ дан выше. И меня это не смущает.
Аль опять чето не так? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 19:02 |
|
| Mfactor писал(а): |
| Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. |
+100
фдесятко
 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июн 2008 22:07 |
|
| Цитата: |
| - анализ рынка продаж с целью получения дохода. Вы лично такой анализ когда либо при оценке склада делали? |
и что он вам даст при нынешнем рынке недвижимости? даже если вы приобретали недвижку "для себя", с целью получения стабильного долгого дохода, трудно удержаться и не продать ее, когда цена выросла раз в 5.
я с комсой тут согласна.
основной причиной дисконтирования считаю неравномерность денежных потоков |
|
|
|
|
|
|
|
Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. |
На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След. |
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
