< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Дисконтирование или Капитализация?

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Дисконтирование или Капитализация?

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Автор

Сообщение

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:20

Вот ход мыслей

Цитата:

Вот ход мыслей инвестора (приблизительный)
1. Купить по дешевле.
2. Реконструировать для получения более высокой доходности.
Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции"
В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый).

В цифрах это так.
Купил за 200 000.
Добавил 100 000 в реконструкцию под .....
Итог затрат 300 000.
НО стоимость то ОО всего 200 000 а не как не 300 000. Коллеги же предлагают учесть в расчете по их мнению потенциал в сумме 100 000 и продать вам за 300 000 то что стоит 200 000. Они правда будут оправдывать то что эти 100 000 в расчете с минусом, мол отнимаются.
НО, отнимаются только сумма вложений, само же "улучшение" (до функции магазина, офиса и тп) остается и оно, обратите внимание, принадлежит не продавцу квартиры, а покупателю заплатившему уже за квартиру, будет генерировать какую то часть ДП. Это что логично?
Если ОО квартира то и оцениваем квартиру. Все что будет потом (магазин, аптека итп) это будет после покупки квартиры. А может и не будет, кто знает, ВЫ? Я точно не знаю.
По ходу еще вопрос возник.
А почему бы самому продавцу не переделать квартиру и продать по дороже?
Я настаивал и настаиваю оценивает то что видим. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба.
Для меня это уже давно ясно.

Да чуть не забыл. Квартиры я доходным не считал ни когда. По этому и нет примера расчета доходником. Сравнение я понял Вам не нужно. Удачи

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:25

Ellenka писал(а):

пусть купила я эту квартиру и сделала там аптеку (парикмахерскую, магазин и т.п.) и сдаю её в аренду, понятно что арендные ставки для моей аптеки (парикмахерской, магазина) выше, чем арендные ставки на квартиру да и стоимость выше. Или бы такое не прогнозировали?? Поэтому и интересует именно доходный подход. Пусть это будет абстрактный пример (можете квартира заменить на упоминаемую ранее сапожную мастерскую, тогда может не так будет ДП смущать). Просто хочу ход мыслей и расчетов rudge и Серый посмотреть.

На конкретных цифрах считать не буду. Упрощенно выглядит так А=К+И
А - стоимость будущей аптеки;
К - стоимость квартиры;
И - сумма инвестиций на переход от квартиры к аптеке; для полного учета, сумма продисконтированных на дату оценки инвестиций с учетом их появления во времени.
Зная два значения приведенного уровнения, можно высчитать третье неизвестное.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:39

Спасибо rudge. Мне не для отчёта конкретного нужно, я бы тоже СП применяла, просто пример. Видела не так давно отчёт, в котором продавалась квартира на очень оживленном проспекте в Киеве. Квартира буквально пару метров от остановки и окнами на остановку выходит, прямо грех магазинчик не сделать. Вот оценщик и написал, что НЭИ данной квартиры - магазин. Берет цены предложений магазинов минус все затраты: перевод в нежилой фонд, перепланировка, ремонт и т.д. Стоимость получилась значительно выше, чем квартира в том микрорайоне. Вот я тогда и задумалась. А вдруг я хочу купить эту квартиру и ЖИТЬ там (удобно, остановка рядом), а не делать там магазин, а по оценке должна заплатить совсем такой "маленький" налог при покупке это будущего магазина.

Добавлено спустя 1 минуту 46 секунд:

Серый писал(а):

Ellenka писал(а):

А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:41

rudge писал(а):

При чем тут депозит или кредит

А притом, что кроме стоимости самого тела кредита или депозита есть еще и дополнительные выгоды/доходы, в случае с депозитом - это получение процентов вкладчика, в случае с кредитом - право получения процентов кредитором. И эти права формируют дополнительный доход относительно номинала депозита/кредита, т.е. их стоимость будет равна, например, депозита С=Н+П, где:
Н - приведенная на дату оценки стоимость номинала депозита с учетом условий договора;
П - приведенные на дату оценки процентные выплаты вкладчику с учетом условий выплат.
С кредитом немного сложнее, тут нужно знать условия погашения: равномерно тело и проценты или например только проценты, а тело займа одним платежем в конце.
Аналогично и с объектом недвижимости, и Вы не правы, когда говорите, что будущие выгоды принадлежат будущему владельцу. нифига подобного, принадлежат они нынешнему и он может их как реализовать сам путем перестройки объекта/смены функции и т.д. и т.п., так и продать эту возможность другому, но ПРОДАТЬ, а так как предлагаете Вы, то получается ПОДАРИТЬ.

Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:

Ellenka писал(а):

А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека

Ну так ваши проблемы, что не хотите реализовывать НЭИ объекта, заплатив за это. Ибо умный продавец обязательно включит в стоимость квартиры возможность сделать из нее что-то иное, более доходное.

Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:

rudge писал(а):

А почему бы самому продавцу не переделать квартиру и продать по дороже?

Не хочет/нет денег/нет ума. Да мало ли еще чего у него нет. Но от этих всех "нет" объект не станет ни дороже ни дешевле.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:47

Серый писал(а):

rudge писал(а):

При чем тут депозит или кредит

Да принадлежат нынешнему владельцу выгоды, а вдруг я хочу купить объект и продолжать пользоваться им также как и этот владелец, ничего не перестраивать и не менять. Реально хочу "сапожную мастерскую" в центре, а что такого, клиентов море.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:51

rudge писал(а):

Вот кратко алгоритм по которому мы делали.

1. Анализ урожайности в регионе и на предприятии по виду посева.

2. Анализ цен предложения или данных биржевых торгов на дату заключения кредитного договра.

3. Расчет общей стоимости всего урожая на дату заключения кредитного договора С=п1хS х п2

4. Расчет ставки дисконта (Мы делали кумулятивным стандартно через без рисковую на депозит Юр. + риски, да бы учесть риски ибо они по более чем у недвижимости. Так тогда это было проще) Хотя можно было пойти и через рыночные себестоимость+наценка.

5. Расчет РС компаундированием полученной в п3. Период (степень) от даты заключения кредитного договора до даты окончания договора.

Тут возможно можно было бы брать период от даты массовых торгов на год. Но я уже писал ОО=право на БУ, по этому брали по договору.

А где же затраты хоть какие-то. Пардон, но чтобы получился урожай, его как минимум нужно растить от даты оценки до даты сбора(пестицидами там побрызгать, удобрениями, прополоть/просапать, например, картошку или буряк), и как минимум собрать.
Алгоритм, который Вы привели, больше похож на оценку готового зерна на току, но никак не будущего урожая.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:52

Очень жаль коллеги

Владимир Владимирович писал(а):

Торопиться не нада (с)))

Hard_Pragmatic писал(а):

... для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Smile

Хотя может быть и отдельная, с долгим обсуждением

Цитата:

За то что видим

Правильный ответ, но не точный )))
Уверен, что будет ответ, Правильный и Точный и будет понятно когда без разницы какая капитализация прямая или кривая, а когда только дисконтирование денежного потока (ДДП)

что кроме руджа никто не обратил внимания на вопрос. А мы платим деньги не за товар или услугу, а за наши ожидания от пользования товаром (услугой) Это такое лирическое отступление, позволяющее понять правоту логики Серого и др.

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

Последний раз редактировалось: Владимир Владимирович (Вт, 10 Июл 2012 17:20), всего редактировалось 3 раз(а)

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:52

Серый писал(а):

Ellenka писал(а):

А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека

Так что теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? Может и у меня денег нет, чтобы из неё аптеку делать, а есть деньги, чтобы купить квартиру. Не всё же вокруг бизнеса крутится, жить ведь тоже где-то надо.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:53

rudge писал(а):

Всё верно спору нет!
НО кто мешает оценщику воспользоваться тобой же любезно предоставленной формулой, для того что бы ответить на, твоей же любимый, вопрос сколько стоит "купить", следующим образом:
"купить" = "инвестиции" - "реконструировать"
? Smile

а вот тут как раз и надо будет оценщику (а не аналитику!) просчитать и то и другое, и таки виртуально "реконструировать" объект!

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:56

Ellenka писал(а):

То, что Вы называете "я хочу" может быть какой угодно стоимостью, только не рыночной. Стоимость, которая посчитана исходя из ваших "я хочу" будет инвестиционной стоимостью конкретно для вас и при конкретно заданных вами "я хочу".

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:00

Время конечно щас тяжелое, но может что-то не понимаю

rudge писал(а):

Вот ход мыслей

Цитата:

В цифрах это так.
Купил за 200 000.
Добавил 100 000 в реконструкцию под .....
Итог затрат 300 000.

Купил за 200, вложил 100, продал за 320 - понимаю.

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:04

Ellenka писал(а):

Т.е. если следовать вашей логике, то, например, если склад стоит еще дешевле, пусть будет приведенной в примере квартиры, то можно прийти и сказать хозяину, мол буду я тут склад делать, продавай мне свою квартиру по цене склада? Бред, правда же. Заплати за объект по полной, а что ты там будешь делать - твои личные проблемы.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:08

rudge писал(а):

. Квартиры я доходным не считал ни когда.

Аналогично. Только квартира, квартире рознь, а из любого правила есть исключения, иначе оно перестанет быть правилом.

Ellenka писал(а):

теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить?

почему нельзя, сколько угодно по ценам отражающим ожидания ...
Почему рудж ответил правильно, но не точно, потому что Продавец продает языком а, Покупатель покупает глазами, а глаза это продолжение мозга.

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:12

Серый писал(а):

Ellenka писал(а):

Так я же не говорю, что квартиры в этом районе стоят 100 долларов, а я хочу за 80 долларов. Просто, например, человек хочет квартиру купить, нашел подходящую, ремонт хороший, место рядом с остановкой. А ему говорят - а тут можно аптеку сделать, поэтому стоимость на 20% выше, чем других квартир. А я то потенциальный покупатель, переплачивать не хочу, пойду искать дальше. И получается только реально потенциальный инвестор, который захочет там сделать аптеку согласится её купить дороже на 20% от других квартир. А вдруг мне что-то в голову стукнет и я переплачу 20% (хозяин барин) и буду там жить (ну может квартира очень классная!!). И сомневаюсь, что все подобные квартиры оценивают по НЭИ, а в отчётах то и раздел по НЭИ есть и написано, что стоимость рыночная. А получается она инвестиционная или в пользовании. Нотариус примет отчёт с инвестиционной или стоимостью в пользовании?

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:18

Тут (при рассмотрении квартир) может идти речь и о специальной стоимости

Ellenka писал(а):

Нотариус примет отчёт с инвестиционной или стоимостью в пользовании?

смотря какой нотариус, но скорее всего нет.
Однако рыночная ситуация нам показывает что в центре крупных городов практически весь жилой фонд переведен под коммерческое использование. Если, что и осталось, так с явно неадекватными собственниками или криминалом каким либо. Так что Ваш пример сейчас далек от реальности

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме