Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Задача по дисконтированию Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 13:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):

"Учебное пособие для подготовки к сдаче экзаменов по экспертной оценке имущества....." Консалтингова фирма "Эксперт-Л" под редакцией А Мендрул. А. Драпиковского Киев 2000 г. стр 51 абзац второй.

пардон, такой книжки у меня нет, так если тебя не затруднит, что там написано?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 13:19 Ответить с цитатойВернуться к началу

Коллега пардон.
Ваше
"Разница МОЖЕТ быть и то из-за некорректности и неполноты данных и расчетов, но в идеале разницы НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ!
Это всё равно, что сказать Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом ДОЛЖНА отличаться от РС рассчитанной по методу аналогов.
По моему Вы ошибочно спутали понятия РС с понятием Цены.
РС по умолчанию имеет два значения. ПОКУПАТЕЯ и ПРОДАВЦА, в силу разных подходов в ее определении. Цена же будет между этими значениями. Вот она то и должна быть одинакова при любом расчете. Только как ее определить?
По этому "никогда ни кому не говорите этого, особенно на повышении квалификации" Smile Very Happy
Что касается последнего, то на мой взгляд повышение квалификации и должно быть тем инструментом, где в споре коллег чс участием ГУРУ выясняется истина, а не тупая начитка материала который оценщик и сам в состоянии прочитать.
И еще. Вопросы которые я задаю не стоит принимать буквально. Это же теория и мне тоже хочется в проблемах разобраться.
И всетаки, вопрос на который Вы не ответили. Куда девается денежный поток от использования актива после перепродажи по требованиям НС при (n+365/365)?
Исходя из расширенного понятия
"Вартість реверсії визначається виходячи з очікуваних
результатів найбільш ефективного використання активів цілісного
майнового комплексу в період, що настає за прогнозним, на підставі
грошових потоків цілісного майнового комплексу, отримання яких
передбачається після прогнозного періоду, з урахуванням у разі
наявності тенденції до їх рівномірного збільшення (зменшення)."
Ведь все таки присутствует период и не всегда ЛНЕИ это продажа.
Ваше мнение коллега.
(в бой) Mad

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 13:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

"Реверсия используется в случаях если горизонт прогнозирования выбран незначительный - 2...3 года. Если прогноз дохода охватывает 10...15 лет, то реверсия не используется."
Может это и спорно (почему не 30 ... 100 ) но всетаки.
Гдето мне еще встречалось такое. Не времени листать.
Авторы все ЗАСЛУЖЕННЫЕ еще + Иванова, Галкин.
Вообщето если исходить из того что капитализация, где нет реверсии, это частный случай дисконтирования то логика есть. Только где грань?.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
SanTim



Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 13:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

Smile В конце своего поста как раз удалил фразу о своем критическом отношении как к стандартам та и различным методикам, как не относящееся к данному обсуждению - скажем так от ошибок никто не застрахован, а тем более при принятии документов, проходящих через огромное количество рук как профессионалов так и не очень. Им необходимо следовать, но в спорных вопросах их положения не вредно "проверять на вшивость"

Но к данному вопросу это не относится, так как в НС ошибки как раз нет: есть общее определение реверсии, а способ определения ее текущей стоимости оставлен для нашего самостоятельного изучения.

Цитата:
К стати по поводу "используемых в методе прямой капитализации противоречит этим построениям."
Вот че я подумал, а че противоречит?.
При капитализации нет условия на период владения имуществом и все ясно все доходы от актива остаются одному собственнику (гипотетически)
При дисконтировании период появляется. Следовательно, разница между капитализацией и дисконтированием должна быть. Ведь принято, что объект перепродается, следовательно и разница в стоимости до продажи и определенной при капитализации должна достатся следующему собственнику. Тогда и противоречия снимаются.
Аль не так?


Smile не так:
- мы рассматриваем идеальный объект, с заданными условиями получения доходов владения им и без привязки к источнику этих доходов (моделью скорее будет не объект недвижимости, а к примеру рентный доход от благотворительного фонда, основанного безвременно умершим прадядюшкой);
- характеристика этого объекта позволяет нам применить как прямую капитализацию так и дисконтирование, но в дисконтирование мы не имеем право вводить никакие дополнительные условия или ограничения (иначе это станут разные задачи);
- при дисконтировании мы прогнозируем не продажу объекта недвижимости в послепрогнозный период, а продажу доходного бизнеса с все теми же условиями получения доходов. Можно так же представить, что это не будет продажа - в этот момент объект оценивается и оставляется в собственности.

******

Ура! Придумал! Попробую добить Wink возвратом к основополагающим формулам:

1. С=Д/Кд

2. С = Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + Д * 1 / (1+Кд)^3 + ... + Д * 1 / (1+Кд)^n (n-> к бесконечности)

3. Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + Д * 1 / (1+Кд)^3 + ... + Д * 1 / (1+Кд)^n = Д/Кд

При продаже после 1-го периода:

4. С = Д * 1 / (1+Кд) + 1 / (1+Кд) * (Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + ... + Д * 1 / (1+Кд)^n)

5. С = Д * 1 / (1+Кд) + 1 / (1+Кд) * Д/Кд

При продаже после 2-го периода:

6. С = Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + 1 / (1+Кд) ^2 * (Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + ... + Д * 1 / (1+Кд)^n)

7. С = Д * 1 / (1+Кд) + Д * 1 / (1+Кд)^2 + 1 / (1+Кд) ^2 * Д/Кд

Обращаю внимание, что в формулах 5 и 7 коэффициент дисконтирования для реверсии равен коэффициенту дисконтирования последнего прогнозного периода, и, кстати, внутри скобок действительно остался доход постпрогнозного перода (как и предписывает нам НС)

Продажи в последующие периоды рассматривать по аналогии Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
"Реверсия используется в случаях если горизонт прогнозирования выбран незначительный - 2...3 года. Если прогноз дохода охватывает 10...15 лет, то реверсия не используется."

ну да как я и говорил, сказали как отрезали.
а обоснование?
аргумент совершенно не принмается.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:34 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Коллега пардон.
РС по умолчанию имеет два значения

Shocked
больше мне сказать нечего, но сейчас не об этом

rudge писал(а):

И всетаки, вопрос на который Вы не ответили. Куда девается денежный поток от использования актива после перепродажи по требованиям НС при (n+365/365)?

денежный поток «вшит» в стоимость актива для перепродажи, ибо стоимость этого актива и определялась на основе этого и всех последующих потоков!!! (я все-таки наверное скоро умру второй раз в этом топике)


rudge писал(а):

Исходя из расширенного понятия
…..
Ведь все таки присутствует период и не всегда ЛНЕИ это продажа.

да ну Господи, не продавай ты его никто же не заставляет, НС заставляет рассчитать стоимость этого актива (бизнеса), продашь ты его не продашь, но будь добёр рассчитай стоимость.
А стоимость актива (бизнеса) будет равна капитализации всех последующих доходов = 10000/0,21 = 47 619,05

2х2=4


Shocked

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

"аргумент совершенно не принмается"
Пардон, а где Вы видели аргументы в других предпосылках. Особенно по определению рисков 0 - 5, а почему не 0 - 50?
Hard_Pragmatic Не убедительно.Smile
Зато как говорит чиновник, ссылка на издание снимает ответственность.
Или Вы в своей работе не пользуетесь данными из аналогичных изданий? Сомневаюсь однако. И наверное при этом Вас совесть не мучает. Или Вы думаете, что Ваше мнение истина последней инстанции? Тоды ой. Shocked

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 15:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
"аргумент совершенно не принмается"
Пардон, а где Вы видели аргументы в других предпосылках. Особенно по определению рисков 0 - 5, а почему не 0 - 50?
Hard_Pragmatic Не убедительно.Smile
Зато как говорит чиновник, ссылка на издание снимает ответственность.
Или Вы в своей работе не пользуетесь данными из аналогичных изданий? Сомневаюсь, однако. И наверное при этом Вас совесть не мучает


А вот не надо передергивать.
Дело в том что риски при кумулятивном методе, никакой математикой не проверить (мне по крайней мере неизвестно) и поэтому ссылка на литературу действительно является аргументом и снимает ответственность.
Но в данном случае все проверяется математикой и я Вам уже писал, что в зависимости от размера дисконта коэф. приведения из 11-го года может меняться от 0,05 до 0,3 (отличие более чем в 6 раз!!!!) всё элементарно проверяется кулькулятором.
И тогда проверяющий возьмет калькулятор и посчитает а моя ссылка на данный источник не снимет а оденет ответственность.


rudge писал(а):

Или Вы думаете, что Ваше мнение истина последней инстанции? Тоды ой. Shocked

Ну где я такое говорил или даже намекал на это? Что за методы?
(я чувствую, что я не просто умру а умру обиженным)

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 15:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic
Не придирайся к словам я имею ввиду "продажа"

Я писал
"Коллега пардон. РС по умолчанию имеет два значения"

Ваше.
"больше мне сказать нечего, но сейчас не об этом"
Так вот что я скажу коллега. Это мне нечего Вам сказать. Shocked
Вы в данном вопросе очень глубоко заблуждаетесь.
Как аргумент скажу, что при подготовке проекта НС оценщики хотели, что бы в отчетах определяли диапазон стоимостей (а это и есть стоимость продавца и стоимость покупателя). К стати, когда то так и делали. Остановились на одном показателе РС который ближе к цене и находится в промежутке. Это было требование чиновников дабы небыло разночтения при спорных вопросах.
Если Вас смутило нестандартное трактование дефиниции РС, то поверьте я ее знаю и не хуже Вас. А то что в жизни это так, Вы наверное чувствуете на себе. Я имею ввиду мнение операторов рынка на стоимость одного и того же актива с последующим давлением.
PS: Виктор давай договоримся или мы ведем полемику, порой и с абсурдными предпосылками и высказываниями, или мы даем оценки персоналиям. Они не всегда уместны. То, что я не ГУРУ я и сам знаю.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 15:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

Будет два обиженных и два трупа. Дороговато сейчас. Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 15:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

"денежный поток «вшит» в стоимость актива для перепродажи, ибо стоимость этого актива и определялась на основе этого и всех последующих потоков"
Ты хочеш сказать, что коэфициент капитализации в пост прогнозном периоде, останется тотже, что и на момент оценки. Но ведь это справедливо только при капитализации. Чет сомнения меня гложат.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 15:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):

Ты хочеш сказать, что коэфициент капитализации в пост прогнозном периоде, останется тотже, что и на момент оценки.

да, это условие задачи - поток постоянен и бесконечен.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 17:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Стоп стоп стоп.
Похоже мы уже заходим на глиссаду.
Если условие задачи поток постоянен и бесконечен, то для этого есть капитализация.
Мы же говорим о дисконтировании, где присутствует реверсия и всетаки немного другие условия. И вопрос на какой момент ее считать.
С математикой практически не возможно спорить, но и она не в состоянии описать все процессы, в частности при определении стоимости. Отсюда и существует несколько вариантов расчета коэффициента капитализации, ставки дисконта и той же реверсии.
Знаеш если провести аналогию, то при определении РС сравнением и капитализацией получается тот же эффект.
Определив РС по сравнению и подставив ее в формулу определения коэффициента капитализации, имея уже просчитанный ЧОД через приведенную к РС ставку аренды (не тех же объектов, что в расчете по сравнению, а те которые нашел), то цифра РС при обоих подходах будет одинакова.
Но здесь, по моему, нет особо спорных моментов. Кроме как то, что рекомендуют брать в расчет стоимость и арендную ставку одного и того же здания. Хотя по логике какая разница, в обоих вариантах рыночные данные.
Вообщето, хотелось бы услышать мнение ГУРУ. Че они думают.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
SanTim



Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 18:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
Если условие задачи поток постоянен и бесконечен, то для этого есть капитализация.


Создается впечатление, что мы ищем ответы на разные вопросы.
Еще раз формулируем вопрос по которому у нас возникли разногласия: "коэффициент дисконтирования какого периода необходимо применять для определния текущей стоимости реверсии?"

По остальным вопросам, а именно когда можно применять прямую капитализацию, а когда дисконтирование спора вроде бы не было, но на всякий случай сформулирую свою позицию: дисконтирование можно применять всегда, а прямую капитализацию только для одного вида денежного потока - "для случаев прогнозирования постоянного по величине и равного по периодам прогнозирования чистого операционного дохода (денежного потока), получение которого не ограничено во времени" ((с)-Лебедь).

Для того что бы не спорить о высоких материях до бесконечности, а найти математический способ проверки своих соображений и было предложено решить методом дисконтирования задачу с постоянным по величине, равным по периодам и неограниченным во времени потоком - чтобы иметь возможность проверить полученный результат прямым, как угол дома, методом прямой капитализации. (Думаю никто не будет утверждать, что мы не имеем право решать такие задачи методом непрямой капитализации). Что и было сделано ранее, результаты мы видели.

Цитата:
Мы же говорим о дисконтировании, где присутствует реверсия и всетаки немного другие условия.


По поводу "других условий" при дисконтировании: если мы начнем их придумывать и учитывать, то мы просто решим другую задачу, отличную от той которую решали методом прямой капитализации.

Цитата:
Знаеш если провести аналогию, то при определении РС сравнением и капитализацией получается тот же эффект.
Определив РС по сравнению и подставив ее в формулу определения коэффициента капитализации, имея уже просчитанный ЧОД через приведенную к РС ставку аренды (не тех же объектов, что в расчете по сравнению, а те которые нашел), то цифра РС при обоих подходах будет одинакова.


Проводить аналогию между поиском решения задачи с использованием разных математических инструментов и поиском решения задачи разными оценочными подходами некорректно, потому, что разные оценочные подходы опираются на различные рыночные исходные данные, а математические инструменты мы применяем к одним и тем же исходным данным.

Ну а пример определения ставки капитализации на основе своего результата расчета стоимости объекта по аналогам продаж и расчетной арендной платы - это не математика, а подтасовка, и большинство из нас я думаю это понимают: если Y определять по формуле Y=Z/X, то последующее вычисление формулы Z/Y всегда даст нам X, не зависимо от значения Z (несущественные расхождения могут появляться только за счет точности вычислений или благодаря усилиям оценщика по введению неучтенных в первом случае корректировок.

Цитата:
Вообщето, хотелось бы услышать мнение ГУРУ. Че они думают.

Вообще-то они так нечасто здесь объявляются, что, наверное, нам все же придется самостоятельно приходить к выводам по этому вопросу, так же как и по многим другим Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Июн 2008 19:09 Ответить с цитатойВернуться к началу

Тут наверное не "не зависимо от значения Z". а "при постоянной Z"
На счет подтасовки при расчетах РС не согласен в корне. Спросите любого оценщока какова доходность от аренды, например квартиры. И тутже получите ответ в виде коэффициента капитализации или он не рыночный. А как определен. Грубо сложившийся рыночный доход (ЧОД) деленный на сложившуюся РС квартиры. Естественно аппелировать будут средними цифрами. По твоему получается подтасовка. К стати Лебедь на экзамене таким способом проверяла правильность определения коэффициента капитализации просчитаного кумулятивным методом и итоговую цифру.
Вот при определении инвестиционной стоимости так не пойдет точно.
А это я вообще не понял.
"Проводить аналогию между поиском решения задачи с использованием разных математических инструментов и поиском решения задачи разными оценочными подходами некорректно, потому, что разные оценочные подходы опираются на различные рыночные исходные данные, а математические инструменты мы применяем к одним и тем же исходным данным."
Получается в одних случаях можно, а в других нельзя что ли? И почему? Или в капитализации не фигурирует РС объекта? Ведь стоимость и доходность величины связанные коэффициентом капитализации.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме