| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:04 |
  |
В этой теме
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7322&postdays=0&postorder=asc&start=75
было высказано мнение что
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
|
к сожалению, мне таковые не попадались (или я про них не знаю), поэтому прошу Юрия Андрусенко поделиться информацией на эту тему, я думаю это многим будет интересно.
Спасибо. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:10 |
|
я бы тоже с превеликим удовольствием увидел хотя бы примеры расчетов, потому как сам определяя ставку кап-ии методом кумулятивного построения пользуюсь "отфонарной" схемой  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:15 |
|
Пример по очінь ліквіднаму аб'єкту. Без заумніх фраз. Ніякого ноу-хау тута нема. Схема через Фонд канала многа раз.
Термін “Ставка капіталізації” визначається як коефіцієнт, що використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, що отримується або буде отримана у майбутньому. У випадку оцінки майна ставка капіталізації являє собою коефіцієнт ефективності вкладення капіталу, досягнення якого очікує інвестор при прийнятті рішення про придбання майбутніх доходів з урахуванням ризику їх отримання. Під ступенем ризику розуміється ступінь виправданості очікувань майбутніх доходів. Для прогнозування потоку грошових засобів ризик може розглядатися як вірогідність або ступінь здійснення прогнозних оцінок, іншими словами, як ризик реалізації прогнозу. Для визначення ставки капіталізації застосовується кумулятивна модель побудови.
По даному підходу за основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування у розглянутий сектор ринку та сума визначених компенсацій.
З урахуванням умов проведення даної оціночної роботи основним принципом визначення ставки капіталізації стала розумна обачливість при розрахунку показників.
На підставі викладеного, визначаємо ставку капіталізації:
- безризикова ставка - базова ставка, яку можна отримати за внесками на протязі певного проміжку часу. Очевидно, що правильність вибору адекватного показника у якості безризикової ставки суттєво впливає на кінцевий результат виконуваних у процесі оцінки розрахунків. Для прийняття того чи іншого показника у якості безризикової ставки необхідно визначитися, який актив можливо вважати безризиковим. До подібних активів необхідно відносити такі інструменти, які відповідають деяким умовам:
- дохідність по ним визначені та відомі заздалегідь;
- вірогідність втрати засобів у результаті вкладень в розглянутий актив мінімальна;
- тривалість періода обігу фінансового інструмента співпадає або наближена з „терміном життя” оцінюваного об’єкта.
Як показник прибутковості, у даній роботі вибрані ставки по депозитам найбільш надійних українських банків. Аналіз свідчить, що середній рівень ставки по валютному депозиту з терміном вкладення 12 місяців на дату оцінки становить 10% (див. інформацію з інтернет-сайту: www.finance.com.ua. у Додатку до Звіту);
- компенсація на неліквідність - це компенсація на тривалість риночної експозиції (маркетингового часу) при продажу об’єкта. Спеціалісти з нерухомості надають широкий проміжок можливого терміну продажу комерційної нерухомості – від 3 до 9 місяців, в залежності від споживацької привабливості об’єкта продажу, його фізичного стану, розвинутості сегменту ринку, який він представляє тощо. Крім іншого, необхідно враховувати масштаб об’єкта – очевидно, що крупний об’єкт на кшталт оцінювваного потребує більшого терміну реалізації порівняно з меншими об’єктами, що зумовлюється необхідністю адекватної презентації і ознайомлення потенційної клієнтури. До того ж, на термін продажу можуть чинити вплив фактичні умови розрахунку – крупний об’єкт вимагає крупних капіталовкладень, а мобілізувати необхідну суму для інвестора не завжди можливо, постають питання іпотечного кредитування, розстрочки, займів тощо – у будь-якому випадку час на реалізацію додається. У результаті огляду ринку і опитування ріелтерів встановлено, що середній термін експозиції об’єктів, аналогічних оцінюваному за споживацькими властивостями, може складати від шести календарних місяців. У цей термін включені часові витрати, пов’язані з пошуком покупця, підготовкою всіх документів та реєстрації прав власності, оренди та інших прав. Компенсація даного ризику розраховується на основі безризикової ставки:
(10 х 6) / 12 = 5%;
- компенсація на статичний ризик – це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії. Розмір компенсації визначається як розмір страхових нарахувань за повне страхування майна у страхових компаніях вищої категорії надійності плюс 20% за ризик невиплати страховки або виплати її не в повному обсязі. Ставка по страховим компаніям, що діють по страхуванню аналогічних об’єктів, на дату оцінки становить від 0,2% (за даними страхових компаній). Таким чином, компенсація становить 0,24%;
- фактор фонду відшкодування – знаючи середній залишковий термін економічної корисності майна, визначаємо щорічний відсоток відшкодування вкладених засобів. При цьому застосовується модель рівномірного повернення капіталовкладень (метод Рінга). Будівельні норми і правила поділяють будинки по довговічності на чотири категорії: І – термін служби до 150 років, ІІ – від 50 до 100 років, ІІІ – від 20 до 50 років, IV – від 5 до 20 років. Виходячи з групи капітальності об’єкта і загального терміну його фізичного існування (з 1963 року відповідно до технічної документації БТІ) остаточний термін існування може становити до 105 років. При цьому компенсація складатиме:
100% / 105 = 0,95%.
Застосувавши метод кумулятивної побудови, визначаємо ставку капіталізації:
Скапіталізації = (Сбазова + сума Сризик) / 100%.
Отже, ставка капіталізації = 16,19% / 100% = 0,1619. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 18:28 |
|
ну понятно
что набор рисков, что их расчет всё тот же - старый добрый отфанарный |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:05 |
|
Некоторым з нас абы языком потелепать. И шо отфанарного в наборе рисков и их расчете? По крайней мере, все проверяемо и доказуемо, а не типа "от 1 до 5 по мнению Оценщика". Имеете свои модели - пожалуйста, хто ж против. На то она и независимая оценка. Это всего лишь один из возможных примеров. Во всяком случае, никакая экстракция и рядом не стояла, поскольку все составляющие последней субъективны до мозга костей, что совершенно не исключает возможность ее использования при адекватных данных. Возможен, кроме того, расчет ставки несколькими способами с последующей интерпретацией. Факт остается фактом: кумулятивное построение по проверяемым составляющим риска ближе к истине среди прочих способов, что и требовалось доказать. |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 54
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:20 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
- фактор фонду відшкодування – знаючи середній залишковий термін економічної корисності майна, визначаємо щорічний відсоток відшкодування вкладених засобів. При цьому застосовується модель рівномірного повернення капіталовкладень (метод Рінга). Будівельні норми і правила поділяють будинки по довговічності на чотири категорії: І – термін служби до 150 років, ІІ – від 50 до 100 років, ІІІ – від 20 до 50 років, IV – від 5 до 20 років. Виходячи з групи капітальності об’єкта і загального терміну його фізичного існування (з 1963 року відповідно до технічної документації БТІ) остаточний термін існування може становити до 105 років. При цьому компенсація складатиме:
100% / 105 = 0,95%.
|
Расчет этого коэффициента по прямолинейному возмещению капитала по оставшемуся сроку службы - горячо любим оценщиками. Но вот какой инвестор будет закладывать срок возврата инвестиций на 100 лет? По недвижке - максимум 10. Поправьте меня если я не прав.  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:43 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Расчет этого коэффициента по прямолинейному возмещению капитала по оставшемуся сроку службы - горячо любим оценщиками. Но вот какой инвестор будет закладывать срок возврата инвестиций на 100 лет? По недвижке - максимум 10. Поправьте меня если я не прав. |
Вы совершенно правы, только то немного из другой степи. Все учтено в прибыли застройщика, а там и 10 лет дофига, года 3-4. Ну и что? Вопрос не в том, кто и насколько чего закладывает, вопрос в том, что заложили Вы в свой отчет при расчетах Ск и насколько это проверяемо и доказуемо. Заложили зависимость дохода от фаз Луны и обосновали - отлично. Это и есть оценка. Я привел один из многих примеров, что одобрили не самые глупые люди, которые, кстати, встречаются и среди оценщиков, примеров, проходивших Фонды и службы, я не говорю про коммерческие предприятия, так вовремя заморозившие мой депозит.
Все, короче, делайте выводы сами. No comments, must work. |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 54
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:12 |
|
Когда я учился на оценщика, один преподаватель говорил: "Оценка - это 10% расчетов и 90% шаманства"  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:24 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Некоторым з нас абы языком потелепать. |
Я таких голословных заявлений по типу:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
|
не делал, поэтому спросил,
так что папрашу.
Начнем с того что
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Имеете свои модели - пожалуйста, хто ж против. |
я как раз их я не имею ( кроме как и у Вас «отфанаронй»), за это и был вопрос.
Про остальное, будет время напишу (если другие к этому время не напишут) насколько это «реально». |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Я таких голословных заявлений по типу:
Юрий Андрусенко писал(а):
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
не делал, поэтому спросил,
так что папрашу. |
Извените, шо ж.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я как раз их я не имею ( кроме как и у Вас «отфанаронй»), за это и был вопрос. |
Та ладно, такой не было.
Уважаемый Хард, неужели мы с Вами можем полагать, что за более чем 300 лет мировой оценки мы с Вами можем придумать что-то умнее или обоснованнее, чем уже предложено? Воопче, шо Вы хотели видеть? Логарифмические раскладки о пяти листах? Так форма отчета этого не приемлет, и оно никому нафиг не надо, этой фигней я мог страдать разве шо о первом году практики. Я понимаю, надо шо-то сказать в ответ, раз уж базар-вокзал, но, мо, хватит? Глубокий вдох и relax. |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 54
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 19:11 |
|
Сегодня был на семинаре по оценке земли. Проводила Медведева О.В. - автор многих книг по оценке, принимала участие в разработке стандартов оценки.
Так вот. Там была тема по расчету коэффициента капитализации. Есть на диске раздаточный материал - примеры отчетов, методики, статьи и т.д. Я правда его еще не смотрел. Если интересно, то могу скинуть в сеть. Я правда выкладывать не умею, но могу переслать, например Hard_Pragmatic. Нада? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 19:15 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Hard_Pragmatic. Нада? |
канечна! шли на мыло, а там посмотрим. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 54
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:00 |
|
Диск в машине. Завтра как приду на работу, скину |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:42 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Диск в машине. |
в машине слушаешь? настоящий оценщик!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:46 |
|
Владимир Б1 Еще как нада !!! От всех будет большое СПАСИБА!!! |
|
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
