| Автор |
Сообщение |
Marian
Сообщения: 80
|
 Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:29 |
  |
Для прикладу наведу ставку капіталізації за травень в США узагальнену:
апартаменти - від 5,9% до 7,6% \http://www.property-investing.org/apartment-cap-rates-in-may-2009.html\
В той же час ставка депозиту Bank of America, орієнтовно 4%.
Ставка іпотечного кредиту 5%-10%
Дохідність державних казначейських білетів 2,68% - 3,68%.
Відповідно в розвинутій економіці (США) вкладення в нерухомість значно ризиковіше ніж на депозит чи державні казначейські білети. В нерозвинутих країнах аналогія малаб зберігатись або ні ? |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:52 |
|
| Marian писал(а): |
| В нерозвинутих країнах аналогія малаб зберігатись або ні ? |
Интуитивно - не факт. Разные страны переживают кризис по-разному. Плюс на это накладывается специфика рынка банковских услуг, облигаций, недвижимости - тоже у каждого, наверное, своя. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:56 |
|
Так то ж в Америці, а ми в ненці живемо. 
Я б на своє дивився.
Хіба що, у інвестора є вибір, покласти на депозит в банк США чи придбати нерухомість в ненці. Тіки де тут РВ для неньки? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 11:02 |
|
| N.D. писал(а): |
| Из-за лихорадки в банковской сфере привлекательность депозитов как вложений упала, уровень их ликвидности (быстрого возврата вклада, при том что берутся ставки депозитов на год) тоже упал. |
Вас непоймешь, какой вид вложения капитала вы считаете более доходным. |
|
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:13 |
|
| irenka писал(а): |
| Вас непоймешь, какой вид вложения капитала вы считаете более доходным. |
Дискуссия началась с того, что поправка на риск вложения в недвижимость (по сравнению с банковским депозитом) предлагалась отрицательной.
В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:42 |
|
| N.D. писал(а): |
| В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
и исходя из этого вы делаете вывод что вложения на депозит более рискованны |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:49 |
|
| irenka писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
и исходя из этого вы делаете вывод что вложения на депозит более рискованны |
Уважаемая irenka такой вывод не только цифирами подкреплен, а и действительностью 
Уж если и вкладывал бы я то точно не в банк (сегодня), а как юрлицо и подавно. (у физлиц хоть какая то гарантия от Государства )
А че вы расстраиватесь, 8,5 для офисов самая, что ни на есть рыночная сегодня. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:55 |
|
| rudge писал(а): |
| А че вы расстраиватесь, 8,5 для офисов самая, что ни на есть рыночная сегодня. |
А я и не расстраиваюсь. Тока тогда получается, что офисы дорогие очень, а все знают о спаде цен как на жилую так и на коммерческую недвижку
Добавлено спустя 3 минуты 35 секунд:
Арендная плата тоже конечно подешевела, но темп ее удешевения в %-ном соотношении к ст-ти здания медленее к темпу удешевления РС недвижки. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 14:15 |
|
А почему вы так думаете, что офисы очень дорогие? Да не дороже чем рынок продиктовал. Просто их доходность ниже чем в банке. Но при этом и риски меньше. И попутно вопрос, а кто знает какие риски заложены банком в % депозита? Ведь % депозита по своей сути не есть абсолютно безрисковая. Это мы так договрились (приняли за константу), что % на депозит есть бузрисковая ставка. Ведь есть и другие. Тоже и по валюте (Дол США), а почему не юань, или тугрики? В общем все это условно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 08:28 |
|
Соответственно реальная безрисковая ставка Rr лежит в пределах 3-5% не зависимо от страны, и дополнительные риски прибавляются. Пример Украина: ставка на грн. депозит = 22,5%, прогноз инфляции – 16,8%. Rr = 4,88%. ??? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 09:33 |
|
Ставка по депозитам, это ставка по кредитованию минус навар банка. Если люди берут деньги под большие проценты, то ставки по депозитам растут, когда экономика восстанавливается, ставки по кредитам уменьшаются, что в свою очередь влияет на ставки по депозитам в сторону уменьшения.
Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:
| Marian писал(а): |
| Соответственно реальная безрисковая ставка Rr лежит в пределах 3-5% не зависимо от страны, и дополнительные риски прибавляются. Пример Украина: ставка на грн. депозит = 22,5%, прогноз инфляции – 16,8%. Rr = 4,88%. ??? |
Я бы не сказал, безрисковая в каждой стране разная, посмотрите в ЕС, депозиты - 3-4%, кредитуют (и сейчас) по 5-5,5%. |
|
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 10:40 |
|
| Андрей писал(а): |
| Ставка по депозитам, это ставка по кредитованию минус навар банка. |
Не совсем. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 13:31 |
|
| irenka писал(а): |
| Не совсем. |
Почему нет? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 03:56 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
|
Ну, во-первых, на то она и БЕЗрисковая, что бы ее не очищать от рисков, а только добавлять. Поэтому если мы выбрали в качестве безрисковой такой показатель, который нужно (или хочется) очищать, то это говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой. |
Прагматтуллин, вот уж не ожидал от тебя этого 
ты действительно считаешь что "в природе" существует чистейшая, красивейшая безрисковая????
| N.D. писал(а): |
| Marian писал(а): |
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
По-моему, произошло смешение понятий...
1. Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском....
2. Премия за риск - это предусмотренная дополнительная доходность, обусловленная рисками данного капиталовложения по сравнению с безрисковым. Исходя из этого, по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая). |
N.D. выделенные слова я бы заменил на "предусмотренная дополнительная переменная величина" и "премия может быть как положительная, так и нулевая, так и отрицательная"
по сравнению - отмечено не зря - НУЖНО СНАЧАЛА СРАВНИТЬ что лучше что хуже, т.е. прибыльней/убыточней...а потом уже определяться минусовать или плюсовать!
давайте рассуждать, а не сразу отрицать - вот подумайте - объект оценки куплен год назад за 1 млн. у.е., на сегодняшний день потерял 50% своей стоимости, т.е. сегодня стоит 500 тыс.у.е., представим себе альтернативное вложение в депозит (чтоб лучше представить - подумайте о Надре), итого вложено 1 млн. год назад на депозит, что имеем сегодня??? какова ликвидность того или иного вложения??? какова доходность??? какие риски??? так вот - при вложении в недвиж - потеряно 50% (если считать в у.е.), а при вложении на депозит потеряно 1.000.000-150.000(Фонд гарантирования вкладов)/7,5=980.000у.е. (для физ лица), т.е. потеря 98%, так что ликвидней оказалось и безрисковей..? 
для всех - я вот для определения ставки кумулятивным методом брал депозиты (в т.ч.) банков Надра и Проминвест, только не говорите что до всем известных событий с этими банками вы не брали депозитные ставки этих банков в расчет...это ли не "говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой"? говорит, но КТО тогда знал об этом? а сейчас мы знаем что ЛЮБОЙ банк попавший в сферу интересов наших политиков может из "системообразующего-безрискового" превратиться в банкрота...поэтому (имхо) нужно учитывать возможность изменения безрисковой не только в стороу увеличения, но и уменьшения, кстати...
Добавлено спустя 9 минут 11 секунд:
кстати... зачем так усложнять, если
| Marian писал(а): |
...Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
...За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
...
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
значення безризикової ставки ВЖЕ буде більше за ставку капіталізації визначену в першому прикладі, а якщо ризики ЛИШЕ додавати, то різниця буде просто жахливою.....місяць назад і два місцяці безризикова ставка за депозитними вкладами у дол. США складала (за моїми розрахунками) близько 10% +/- .... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 09:16 |
|
Ну да пришел Филин и расставил всё по местам, а именно оставил вопросы и многоточия… и придумал то, что я считаю.
Не буду повторяться.
Можешь еще мнения людей почитать.
Вот тут мы уже обсуждали, вот эту статью
небольшая цитата
| Цитата: |
…
Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки недвижимости в условиях кризиса
Как известно, этот метод предусматривает определение ставки дисконтирования путем прибавления к безрисковой ставке поправок, отражающих требуемую компенсацию за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Совершенно очевидно, что в любой ситуации и, в том числе, в период кризиса ставка дисконтирования должна быть выше безрисковой ставки. Это фундаментальное положение теории корпоративных финансов не может быть нарушено ни при каких обстоятельствах, и кризис здесь ничего не меняет.
…
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
