Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка банкоматов Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 14 Ноя 2008 21:39 Hard_Pragmatic, ну ты даешь! Вот скажи, ты бы какое П.П. форумом купил дороже, моё или SanTimа? Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 15 Ноя 2008 00:16 КовАл писал(а): Hard_Pragmatic, ну ты даешь! Вот скажи, ты бы какое П.П. форумом купил дороже, моё или SanTimа? вот вот, и не твое и не SanTimа, ибо в условии задачи ПП Форумом продается то которе на тот момент принадлежит Харду а он, будь уверен, продаст только по Рыночной ПП т.е. по 2 грн., чуЙствуешь разницу? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 15 Ноя 2008 03:08 Hard_Pragmatic писал(а): фух я чуть голову не поломал, пока не понял о чем вы говорите. Только если инвестору имущество досталось в пользование дешевле чем на рынке, то это говорит о том что стоимость этого ПП МЕНЬШЕ чем РС ПП этого имущества. Стоимость ПП возникает не у инвестора, а у имущества и его собственника, у инвестора возникают платежи и само ПП, ну и соответственно РС ПП будет только одна. А вы говорите про стоимость ПП которое уже будет у инвестора, типа когда он ее будет перепродавать. Все остальные стоимости просто будут иметь не рыночную базу оценки. Поэтому КовАл-ские 1.5 грн./мес. это стоимость ПП форумом с нерыночной базой и она МЕНЬШЕ РС ПП форумом. Как-то все запутанно. Попробуем разобраться с основополагающими разногласиями, корни которых лежат в этой фразе: Цитата: Стоимость ПП возникает не у инвестора, а у имущества и его собственника Право пользования имуществом, в отличии от права собственности, не является безусловной категорией по отношению к имуществу. Оно определяется набором прав, которые получил определенный пользователь на условиях его договорных взаимоотношений с собственником (или другим пользователем, имевшим приоритетные права на пользование этим имуществом). В этих условиях стоимость является показателем не самого имущества, а вышеуказанного набора прав конкретного пользователя. Возьмем в качестве примера банкомат Матильды Банкомат, как материальный объект, имеет свою рыночную стоимость. Собственник обладает правом собственности на него и стоимость этого права в общем случае равна рыночной стоимости самого банкомата. Ни о каком праве пользования речь пока не идет. Собственник сдает банкомат в аренду, а арендатор соответственно берет банкомат в пользование. В этот момент у арендатора появляется право пользования банкоматом, ограниченное рамками договорных взаимоотношений с собственником. Само по себе право пользования сопряжено с необходимостью для арендатора вносить установленную в договоре арендную плату (это минус), но при этом позволяет пользоваться чужим имуществом (это плюс). В том случае, когда арендная плата по договору ниже сформировавшейся рыночной платы за пользование подобным имуществом, то для арендатора затраты (минус) меньше чем экономия (плюс). В этом случае стоимость прав нашего арендатора на пользование банкоматом приобретает положительное значение. В противном случае стоимость такого права будет равна "0". КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 15 Ноя 2008 06:44 Из условия задачи КовАл писал(а): Если КовАл - (инвестор) платит Hard_Pragmaticу аренду за пользование форумом в размере 1 грн/мес, в то время, как SanTim платит 1,5 грн/мес, а все остальные юзеры платят 2 грн/мес (т.е. рыночная ар-ная плата составляет 2 грн), то его, КовАла П.П. будет стоить больше, чем стоимость П.П. SanTimа и т.д. скорее можно сделать вывод о том, что у Hard_Pragmaticа есть право собственности, а у КовАла, SanTimа и других юзеров - право пользования... мы разбирали фразу: SanTim писал(а): Понятия находятся в обратной зависимости - чем меньше платишь аренду, тем выше стоимость твоих прав на пользование этим имуществом. с уточнением, что КовАл писал(а): чем меньше арендная плата, которую платит инвестор, по отношению к рыночной, тем больше стоимость прав пользования поэтому не пойму, причем тут П.П. Hard_Pragmaticа, если он собственник и сдает форум в аренду? Добавлено спустя 9 минут 7 секунд: Кстати, если уж рассматривать П.П. Hard_Pragmaticа (т.е. предполагается, что мы разбили право собственности на право пользования, владения и распоряжения), то оно воЩе бешеных денжищь стоит... он ведь, редиска, совсем никому не платит З.Ы. я опускаю расходы по содержанию форума, а то мы сейчас воЩе в дебри уйдем... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 15 Ноя 2008 11:44 SanTim писал(а): ... Собственник сдает банкомат в аренду, а арендатор соответственно берет банкомат в пользование. В этот момент у арендатора появляется право пользования банкоматом, ограниченное рамками договорных взаимоотношений с собственником. Само по себе право пользования сопряжено с необходимостью для арендатора вносить установленную в договоре арендную плату (это минус), но при этом позволяет пользоваться чужим имуществом (это плюс). В том случае, когда арендная плата по договору ниже сформировавшейся рыночной платы за пользование подобным имуществом, то для арендатора затраты (минус) меньше чем экономия (плюс). В этом случае стоимость прав нашего арендатора на пользование банкоматом приобретает положительное значение. В противном случае стоимость такого права будет равна "0". вот она истина!!! +100 SanTim _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 15 Ноя 2008 15:52 Позвольте вклинится. Полностью согласен с коллегой SanTim Аналогичная полемика у меня была с одним Гуру от оценки ЗУ. Для того, что бы возникла стоимость ПП необходимо, что бы это право приносило ЧОД который можно капитализировать. Если ЧОД = 0 (объект сдан в аренду по РС и по более высокой арендной ставке его сдать невозможно). Во всех остальных случаях, когда объект сдается в субаренду с более высокой ставкой аренды, значит основной арендатор не платил рыночную арендную плату собственнику объекта аренды. Тогда в таком варианте возникает ЧОД у основного арендатора и расчет выглядит так ПП = (СА – А)/К Где СА – ЧОД субарендатора А – ЧОД основного арендатора К –коэффициент капитализации. Знаете, в силу требований стандарта, при оценке земельных улучшений, я делаю расчет права пользования ЗУ капитализируя налог на ЗУ, если ЗУ принадлежит государству, но оговариваю это минимальная (я же не могу прогнозировать кому и по какой арендной ставке этот ЗУ сдастся в аренду) стоимость ПП для собственника ЗУ Государства, а не собственника улучшений на этом ЗУ (как правило аренда ЗУ, реже акт на постоянное ПП), ибо собственник, Государство, сегодня запретил субаренду ЗУ. Но в душе убеждён, что РС ПП = 0. Хотя, как мне аргументируют, рынок ПП есть, но, пардон, он противоречит принципу «юридически разрешено». _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вс, 16 Ноя 2008 12:34 всё наше недопонимание из-за стороны с которой рассматривается стоимость ПП. SanTim писал(а): Собственник сдает банкомат в аренду, а арендатор соответственно берет банкомат в пользование. В этот момент у арендатора появляется право пользования банкоматом, ограниченное рамками договорных взаимоотношений с собственником. Само по себе право пользования сопряжено с необходимостью для арендатора вносить установленную в договоре арендную плату (это минус), но при этом позволяет пользоваться чужим имуществом (это плюс). так вот давайте разберемся со знаками, в Вашем примере (в случае рыночной АП): -АП+ПП=0 спрашивается в задаче: сколько стоит ПП? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 16 Ноя 2008 12:56 Коллега Hard_Pragmatic РС со всех сторон РС Иль я не заметил, что разговор идет не о РС, а о какой то специализированной стоимости? Тоды пардон. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вс, 16 Ноя 2008 13:45 rudge писал(а): Коллега Hard_Pragmatic РС со всех сторон РС согласен, всё от того, что выражение: -АП+ПП=0 это инвестиционный анализ а ПП=АП это расчет стоимости. так что всё просто - арендатор купил ПП, а собственник продал это ПП за арендную плату. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 16 Ноя 2008 14:12 Hard_Pragmatic, по-моему ты прикалываешься Hard_Pragmatic писал(а): всё наше недопонимание из-за стороны с которой рассматривается стоимость ПП. Я рассматриваю со стороны владельца оцениваемого права: в нашем примере - арендатора Цитата: давайте разберемся со знаками, в Вашем примере (в случае рыночной АП): -АП+ПП=0 спрашивается в задаче: сколько стоит ПП? давайте для начала внесем ясность в определения: АПф - фактическая арендная плата по договору АПр - арендная плата, сформированная на рынке Спп - стоимость права пользования Спп определяется путем дисконтирования разницы между АПр и АПф, обычно на период действия договора. Если АПф=АПр, то АПр - АПф = 0. Дальше можем дисконтировать "0" на любой период. Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 17 Ноя 2008 11:43 SanTim писал(а): давайте для начала внесем ясность в определения: АПф - фактическая арендная плата по договору АПр - арендная плата, сформированная на рынке Спп - стоимость права пользования Спп определяется путем дисконтирования разницы между АПр и АПф, обычно на период действия договора. вот где собака порылась, дисконтирование разницы между АПр и АПф дает величину Стоимости ВЫГОДЫ ПП для арендатора или на инвестиционном языке это NPV проекта «взятия в аренду имущества по ценам ниже рыночных», или Стоимость ПП арендатора, которую он может перепродать. А Стоимость ПП рассчитывается путем дисконтирование разницы между АПр (которая в терминах НС есть «сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки» ) и «прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу», как в случае с землей это налог. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 17 Ноя 2008 12:32 Yes rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 17 Ноя 2008 13:36 Коллеге Hard_Pragmatic SanTim писал(а): Yes АГА _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Борода Тусовщик Возраст: 52 Сообщения: 1590 Добавлено: Пн, 17 Ноя 2008 14:32 ну вы блин даете _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 17 Ноя 2008 14:41 Борода писал(а): ну вы блин даете с чем не согласен? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме