| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:06 |
  |
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| А "юридически разрешено" куда денете? |
Например, введу в эксплуатацию как здание после реконструкции, которую выполню со всеми надлежащими требованиями, в т.ч. и измененением функционального назначения. И если это реально будет давать больший доход при всех прочих равных условиях, эффективный собственник это сделает. |
Дык кто же против для инвестиционной стоимости.
Мы же про РС, так и оценивайте то что есть де факто и де юре.
Коллега положа руку на сердце, Вы че будете для определения РС просчитывать бизнес планы на развитие объекта оценки по каждому варианту?
ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать.
Тогда, по Вашей логике, давайте всю доходную недвижимость оценивать как, например, магазины. Вы же этого не делаете, а почему то разделяете склады и магазины.
Так почему же Вы, предлагаете оценивать антенну, которая, может быть, должна стоять на ЗУ, а не то что перед вами?????
НЭ ПОНЭМАЮ.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:09 |
|
| rudge писал(а): |
Коллега положа руку на сердце, Вы че будете для определения РС просчитывать бизнес планы на развитие объекта оценки по каждому варианту?
ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать.
|
нннда....
Серый ну давай уже ты, а то на мои замечания неадекватно реагируют  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:15 |
|
Hard_Pragmatic
А че, своих аргументов не хватает? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:20 |
|
| rudge писал(а): |
Hard_Pragmatic
А че, своих аргументов не хватает? |
хватает, тока:
1. Они все придирчивые
2. Они все вырывающие из контекста
3. Они уже давным давно здесь (на форуме) приведены
4. Они прописаны в НС №1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:42 |
|
Эт Вам уважаемый Hard_Pragmatic в сто-первый раз
НС1
10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
По отношению к СКЛАДУ в свете МАГАЗИНА.
технічно можливими - НЕТ. Так как НА МОМЕНТ оценки склад не отвечает требованиям к магазине оговоренных в ДБН, пож. сан и т.п. регламентирующим документам.
дозволеними - НЕТ. По приведенным выше причинам. Ни одна инстанция не даст разрешения на эксплуатацию склада как магазина (розница).
економічно доцільними - НЕТ на момент оценки. Ибо у покупателя есть два варианта.
1. Положить деньги на депозит и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде % на депозит.
2. Купить и опять же сразу же, сдать в аренду и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде арендной платы.
Подчеркиваю, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, которой предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин.
А гадать че с этим складом сделает потенциальный покупатель (новый собственник) эт к Глобе.
Может он бордель откроет. Предлагаю просчитать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 15:59 |
|
уууууууу, Серый ну где же ты?!!!!
| rudge писал(а): |
Ибо у покупателя есть два варианта.
|
подскажи человеку третий (и другие) варианты, уууууууу |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 16:03 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
уууууууу, Серый ну где же ты?!!!!
| rudge писал(а): |
Ибо у покупателя есть два варианта.
|
подскажи человеку третий (и другие) варианты, уууууууу |
Ну Ну
Давай подскажи, третий вариант економічно доцільний
НЭ ВЫСМЫКУЙ  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 16:13 |
|
| rudge писал(а): |
НЭ ВЫСМЫКУЙ |
не не, я на эти разводы не поведусь (в сто первый раз)
я к Серому обращался, вот он пусть и подскажет, тока Серый смотри шоб «економічно доцільний» |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 16:16 |
|
Hard_Pragmatic
И за шо Серому такое наказание |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 16:43 |
|
| rudge писал(а): |
Hard_Pragmatic
И за шо Серому такое наказание |
потому что он уже нарвал.. тьху начал отвечать
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| А "юридически разрешено" куда денете? |
Например, введу в эксплуатацию как здание после реконструкции, которую выполню со всеми надлежащими требованиями, в т.ч. и измененением функционального назначения. И если это реально будет давать больший доход при всех прочих равных условиях, эффективный собственник это сделает. |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 17:15 |
|
Дык кто же против коллега.
Тока это не РС, а инвестиционная стоимость. Да и на практике, на реконструкцию потребуется от 3 до 7 лет. И это по Вашему эффективное вложение средств? Да за это время на депозите ............... и без всех этих проблем.
Кроме этого, если вести речь про, например магазин, то не надо забывать, что магазин это не только здание. Опять же о каком доходе (большем) после реконструкции идет речь. От аренды, как магазина, или от бизнеса, как магазина? Ведь опять же к аренде все сведется. Но это будет потом, когда будет титул магазина, а не на момент продажи под титулом склада.
Опять же риски возрастают. А вдруг не окупятся вложения? А с депозитом и арендой на момент покупки (оценки) все ясно. Ситуация на рынке ведь видна без гаданий. Толку что мы считали летом прогнозный ЧОД. Где он сегодня? А на депозите при всех проблемах % капает. Да и от аренды пусть меньший но все таки.
Или это так сложно? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 18:59 |
|
| rudge писал(а): |
| ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать. |
Это получается стоимость при существующем использовании, а не как не стоимость при наиболее эффективном.
| rudge писал(а): |
| Тогда, по Вашей логике, давайте всю доходную недвижимость оценивать как, например, магазины. Вы же этого не делаете, а почему то разделяете склады и магазины. |
Не делаем, потому что данная функция в данном месте не дает максимальную отдачу в виде дохода, а, следовательно, и максимальную стоимость как один из факторов наиболее эффективного использования. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 20:34 |
|
Уважаемый Серый
Логика железная
"Это получается стоимость при существующем использовании, а не как не стоимость при наиболее эффективном."
А что, по Вашему, использование здания по назначению при существующем использовании не может быть наиболее эффективном?
Далее, Вы пишите
"..... данная функция в данном месте не дает максимальную отдачу в виде дохода" Я понял как магазина.
Откуда такая уверенность? Для справки, склад находится на выходе из метро, пусть будет Шулявка. Че в таком варианте?
И о каком таком данном месте разговор? Иль в своих аргументах я опирался на место расположение объекта оценки?
По моему, Вы пытаетесь применить подход в определении НЭИ для ЗУ, где это допустимо, опять же с учетом градостроительной документации.
Собственно Ваше дело как поступать, но как на меня, нельзя ЛНЭИ доводить до абсурда. Эдак здание подстанции, которое находится в самом что ни наесть центре, можно просчитать как 20-ти этажный офис класса "А" с учетом еге, подстанции, реконструкции.
Только вопрос, а как это и другие здания будут обеспечиваться электроэнергией?
Хотел бы я видеть лицо покупателя которому предложили бы купить развалюху, не ЗУ на котором эта развалюха стоит, по цене 20-ти этажный офис класса "А", только лишь по тому, что оценщик считает что это ЛНЕИ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Янв 2009 22:18 |
|
Работы много, но азарт берет свое.
| rudge писал(а): |
По отношению к СКЛАДУ в свете МАГАЗИНА.
технічно можливими - НЕТ. Так как НА МОМЕНТ оценки склад не отвечает требованиям к магазине оговоренных в ДБН, пож. сан и т.п. регламентирующим документам.
дозволеними - НЕТ. По приведенным выше причинам. Ни одна инстанция не даст разрешения на эксплуатацию склада как магазина (розница).
економічно доцільними - НЕТ на момент оценки. Ибо у покупателя есть два варианта.
1. Положить деньги на депозит и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде % на депозит.
2. Купить и опять же сразу же, сдать в аренду и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде арендной платы.
Подчеркиваю, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, которой предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин.
А гадать че с этим складом сделает потенциальный покупатель (новый собственник) эт к Глобе.
Может он бордель откроет. Предлагаю просчитать. |
Рудж, ну Вы меня просто убиваете. Повторяю еще раз. Если внесенные инвестиции дадут прирост стоимости, больший за их размер - эффективный собственник обязательно их (инвестиции сделает) и снимет эти ограничения.
А вот бордель нельзя, т.к. данное ремесло не является экономически дозволенным. А вот если пойдем по стопам Германии во время ЧЕ-2012, тр и такое использование на короткий срок (буквально месяц) будет юридически дозволенным. Из склада даже не бордель получиться, а целый сексодром
Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду:
| rudge писал(а): |
| Дык кто же против для инвестиционной стоимости. |
Определение инвестиционной стоимости не обязательно связано с необходимостью внесения инвестиций. Абсолютно пригодный для эксплуатации объект, не требующий никаких инвестиций, вполне может иметь инвестиционную стоимость.
Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:
| rudge писал(а): |
| И о каком таком данном месте разговор? Иль в своих аргументах я опирался на место расположение объекта оценки? |
Нет, про конкретное местоположение никто ничего не говорол. Речь идет о виртуальном месте, для которого выполняется анализ НЭИ по указанным факторам.
Добавлено спустя 6 минут 42 секунды:
| rudge писал(а): |
Дык кто же против коллега.
Тока это не РС, а инвестиционная стоимость. Да и на практике, на реконструкцию потребуется от 3 до 7 лет. И это по Вашему эффективное вложение средств? Да за это время на депозите ............... и без всех этих проблем.
Кроме этого, если вести речь про, например магазин, то не надо забывать, что магазин это не только здание. Опять же о каком доходе (большем) после реконструкции идет речь. От аренды, как магазина, или от бизнеса, как магазина? Ведь опять же к аренде все сведется. Но это будет потом, когда будет титул магазина, а не на момент продажи под титулом склада.
Опять же риски возрастают. А вдруг не окупятся вложения? А с депозитом и арендой на момент покупки (оценки) все ясно. Ситуация на рынке ведь видна без гаданий. Толку что мы считали летом прогнозный ЧОД. Где он сегодня? А на депозите при всех проблемах % капает. Да и от аренды пусть меньший но все таки.
Или это так сложно? |
Ну по поводу инвестиционной/рыночной смотри выше.
Скока-скока на реконструкцию Это у Вас там один молдованин даже без таджика работать будет
А по поводу эффективности инвестици - это инвестору решать. Однозначно одно: чем больше хочешь заработать - тем больше рисков принимаешь на себя и тем выше вероятность неполучения вложенных средст. Кто-то бабло в Швейцарию под 3% переводит, а кто-то в Кингз Кепитал несет под даже не знаю сколько процентов несет ибо такие инвестиции меня даже не интересуют. А потом с табличками ходят.
Ну вроде на сегодня пока все. Хард, если что-свистите
И вообще, у нас как-то крыша в сторону уехала (в смысле тема ветки). Может, все что тут про склад-бордель и магазин-гостиницу наговорили выделить отдельно? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 00:25 |
|
Уважаемый коллега
Начну с последнего.
"Скока-скока на реконструкцию :Shocked: :Shocked: :Shocked: Это у Вас там один молдованин даже без таджика работать будет :Smile: "
У Жванецкого есть такая фраза "Давайте спорить о вкусе устриц с теми кто их ел"
Так вот коллега, из личного опыта.
Октябрь 2002 года, нами подана заявка на проведение реконструкции офиса (надстройка второго этажа, хотели три, грунт не позволил, думаю ни один оценщик исходя из НЭИ не смог бы этого предвидеть)
Май 2003 года, дано разрешение (сессия) на сбор необходимой документации (проект согласование отвод ЗУ и т.п.) работа уже велась в нарушение закона (не имели права без разрешения)
Октябрь 2003 года, документа согласованы и переданы в горсовет.
Май 2005 года, дано разрешение на заключение договора аренды ЗУ под реконструкцию.
Октябрь 2007 года, подписан договор аренды ЗУ под реконструкцию.
Февраль 2008 года, дано разрешение на начало работ по реконструкции.
Август 2008 года, строительные работы завершены. Начата работа по приемке в эксплуатацию. До сих пор вопрос с назначением комиссии не решен.
Вам посчитать потраченное время. Коллега опуститесь на землю, мы не в Германии.
И все это при том что лично знаком с мером и некоторыми замами, с одним из, в одном классе учился.
Так что коллега, я не голословен. Может у Вас "молдаванин" быстрее сделают попробуйте, а потом будете иронизировать.
Что касается остального, то почему Вы не учитываете то что,
" ........НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин."
Вы что, в таком варианте, как оценщик, берете аналоги под виртуальный магазин и соответственно ставки аренды? Тогда пардон....
Это к вопросу об антенне. Я не понимаю почему надо оценивать виртуальную вышку в 64 + 7 метров с вытекающими от сюда ЗУ и т. п. проблемами, а не место на здании под антенну высотой в 7 метров?
А вот это Вы по видимому в сердцах написали.
"Определение инвестиционной стоимости не обязательно связано с необходимостью внесения инвестиций."
Если не платить за объект оценки, тогда да, внесение инвестиций для покупки не обязательно.
Вы наверное предполагали инвестиции для реконструкции. Но опять же не понимаю, как без инвестиций на реконструкцию переделать склад под магазин? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
