Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Анализ НЭИ Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):

Вернемся к первому варианту задачи, где есть данные аренды для обоих вариантов.
Посчитано - «склад» (10 х 50 х 12)/0,2 = 30000уе
Посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = 75000уе
Но, в 25уе сидят затраты понесенные собственником для реконструкции склада под магазин (20000 уе которые еще надо обосновать).
Вы их капитализируете в составе ЧОД, а отнимаете не капитализированные и получаете, Ваше, 75000уе – 20000уе = 55000уе. Не понеси инвестор этих затрат на реконструкцию, то и аренда осталась бы на уровне 10уе, как для «склада»
Пардон, на каком основании, коллега?
В таком варианте стоимость затрат на реконструкцию должна рассчитываться следующим образом {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = 45000 уе.
Поскольку разница в арендной плате (15уе) обусловлена функцией объекта аренды.
Магазин – 25уе, склад – 10 уе.
Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать.
И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе


Ээээ а вот тут коньяка не было?
нет?
нет!!!!!!
!!!!!!
Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Особенно вот это

rudge писал(а):


Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать.
И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе


ммммм это что-то ROFL ROFL ROFL
фух я вроде успокоился

Поэтому теперь перейдем к сухой и беспристрастной алгебре.
Обозначим:
арендную ставку «магазин» 25 через - Смаг.
арендную ставку «склад» 10 через - Сскл.
площадь 50 через - S
ставку капитализации 0,2 через - К ,
а теперь запишем Ваш «нобелевский» способ расчета через обозначенное:

посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = (Смаг. х S х 12)/К = 75000уе
«нобелевская» стоимость затрат на реконструкцию {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 =
= {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К = 45000 уе.
для окончательного расчета РС отнимаем одно от другого:

(Смаг. х S х 12)/К - {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К =
и получаем
= (Сскл х S х 12)/К

Shocked ой, упс, как же так?
Оказывается, мы получили формулу расчета Стоимости под «склад», т.е. мы ИЗАЧАЛЬНО считали стоимость Склада. Вот ведь странно считали (но как!) стоимость реконструированного магазин а в итоге на всё плюнули и взяли рассчитали под «склад».


Хотел было на этом закончит, но что-то мне подсказывает что и это Вас, наверное, не смутит (или таки смутит?),
тогда позвольте мне еще больше заострить Ваше внимание на явных ошибках такого расчета.
Получается что расчет Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ
1. Арендный ставки от магазина
2. Затраты понесенные собственником для реконструкции

Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е., (кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию - Вы сами себе расставили ловушку) – стоимость ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду.

Добавлено спустя 7 минут 3 секунды:

Андрей Яворский писал(а):

Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен:
10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс.

пока не дошли до верблюда, поясни, пожалуйста, что тут написано и это за цифры:
(0,1-0,05)
60 тыс. - 120 тыс.
?
и тогда я с удовольствие продолжу.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic
Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! Wink

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):
Hard_Pragmatic
Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! Wink


Хорошо еще раз

Андрей Яворский писал(а):
rudge
Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен:
10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс.
Пусть теперь они доказывают, что не являются верблюдами.


Вот это:
1. 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05)

В моем расчете в знаменателе стоит коэф. капитализации = 0,2, у тебя выражение (0,1-0,05) это что диапазон? разница? тогда разница между чем и чем? др.?

2. 60 тыс. - 120 тыс. опять же это что диапазон или разница, какой окончательный результат?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic

Диапазон, конечно. Я думал ты меня подкалываешь. Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05. А норма возврата капитала, тогда составит 0,15. А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic писал(а):

Ээээ а вот тут коньяка не было?
нет?
нет!!!!!!
!!!!!!
Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


Ну во-первых, коллега Hard_Pragmatic
Убедительно прошу Вас, попридержать свои эмоции для других целей. Я думаю мы здесь ведем полемику не для того, что бы доказать, кто из нас "д.....".

Во- вторых. В итоге, даже очень Вами любимая алгебра доказала, что оценивается «Склад», а не «склад переделанный под магазин» который в Вашей задаче взят лишь в качестве аналога. С таким же успехом можно было взять и офис.
Что касается порядка расчета описанного формулой {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К, то, он основан не на математических принципах, которые не оспариваются, а на логике определения стоимости в оценке, которую я Вам не собираюсь объяснять. Читайте.
Так как вы эту логику отвергли, то и получили, что Ваша формула от алгебры в
Hard_Pragmatic писал(а):

«расчет (е) Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ
1. Арендной ставки от магазина
2. Затраты понесенные собственником для реконструкции»


Да, да, коллега
Hard_Pragmatic писал(а):

«Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,»

– стоимость (склада) и
Hard_Pragmatic писал(а):
ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду.

Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему.

Прошу Вас обратить внимание, я везде говорю о «стоимости затрат на реконструкцию», а не о сметной, фактической их сумме. Разницу, надеюсь, в этих понятиях Вы понимаете.
В реальной жизни стоимость затрат на реконструкцию практически никогда не будет равна фактической сумме таких затрат. Толку, что потрачено 1000000, а попробуй, продай. Но бывает и наоборот. Потрачено 100, а продано за 100000. Разве что в идеале, когда нет перекоса разных сегментов рынка (продажа, аренда, стоимость материалов, СМР) сумма затрат на реконструкцию будет равна РС этих затрат при условии отсутствия разрыва во времени. Но об этом можно только мечтать.

В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти").
К стати, стоимость возможности проведения реконструкции, может иметь как знак (+), так и знак (-).
Если (+), то реконструкция обоснована с точки зрения экономики, если (-), то нет.

Hard_Pragmatic писал(а):

(кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию»

Пардон, коллега, а с чего Вы взяли, что затраты всегда меняют существующую функцию на новую? (смотрите мое увеличение площади "склада")
И ль Вы не знаете, что «затраты» иногда устраняют и физический износ и функциональный, при этом не меняя функцию объекта оценки на другую, а лишь улучшая существующую?
Читайте НС. И «библии от оценки». Там про это писано.
PS: К стати, коньяк был не плохой.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 11:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):
Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05.

для меня это останется загадкой, ГДЕ ты это показал?

Ну ладно, проехали.

Смотрим дальше:
Андрей Яворский писал(а):

А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1.

теперь понятно т.е стоимость будет от 60 до 120 тысяч, что явно больше 55 тысяч.
Ну тогда ответ будет очень простым:
НЭИ мусорника является склад и соответственно РС мусорника рассчитанная доходным подходом составляет – 60 (120) тысяч.
Вот и всё, и никаких верблюдов Rolling Eyes

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 13:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

Согласен! Но инвестиции в мусорник-склад вложить нужно? Да. Окупить их нужно через арендную ставку и, например, 0,05 возврата капитала? Да. С учетом вычета затрат получим, допустим. те же 55 тыс. как и для магазина, может и 50 тыс.
Вобщем положа руку на сердце, возни много, достоверность хромает, т.к. допущений слишком много.
Теперь давай вспомним третий вариант (только не ругайся), что мусорник он и есть мусорник и приносит доход его владельцу или может приносить потенциальному инвестору. Которому нужно вернуть лишь инвестиции, т.е. СК=дисконт=0,05.
Предположим, что ЧОД для мусорника, 5 баксив. Тогда 12мес. х 5 у.е./0,05 х 50 кв.м. = 60 тыс.
Даже если РС будет 40 тыс. для мусорника. Достоверность максимальная. А в вариантах с реконструкциями 20-30%. Согласись, уж много допущений и усреднений. Вот и получим, что в наихудшем раскладе от 55 тыс. останется 44 – 38,5 тыс.
Ты можешь сказать, что доход от мусорника может быть гораздо меньшим. Я с тобой соглашусь, но и ты согласись, что мы оба жонглируем цифрами. Т.е. балуемся бездоказательностью.
Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП. То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный.
Very Happy

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 14:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):

Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП.

Эт если не правильно считать. Что то не учесть.
Андрей Яворский писал(а):

То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный.


На счет собственника однозначно, а что касается потенциального инвестора, то это уже в "другой жизни".
У нас же, задача определить РС.

Вот сейчас готовимся к оценке для бухучета. Так как не часто такие работы попадаются, то решил пересмотреть все библии по этому вопросу. Подсознательно, так как человек я по жизни сомневающийся, обращал внимание на порядок определения ЛНЭИ. В кратце, для рассмотрения берутся (везде) арендные ставки для подобных, а не альтернативных объектов.
Честно аж зудело, со сканировать и выложить на форум. Но не стал. Во первых много сканировать надо, а во вторых это не секрет и оценщик сам должен искать и читать. Разве что в экстренных случаях. Но это не из этой "оперы". Тут теория.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Эт если не правильно считать. Что то не учесть.


Пресловутая сходимость?

Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес?
СП- понятно, пусть две цены от просто жилья.
В ДП - АС жилья. Т.к. кто будет платить больше? СК экстракцией и так 8-10%.
Поясни, может я чего-то не знаю.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):
rudge писал(а):
Эт если не правильно считать. Что то не учесть.


Пресловутая сходимость? (во во)

Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес?
СП- понятно, пусть две цены от просто жилья. (и жилья под бизнес берем последнее, ПОДОБНОЕ, смотри мой пост по квартирам)
В ДП - АС жилья. (под бизнес такие объявы есть, а не просто жилья, тут и мебель сидит. Можно и офисы смотреть, но делать если таковые, корректировку на функцию - жилфонд. По закону жилье можно под офисы сдавать, только коммуналку плати соответствующую офисам) Т.к. кто будет платить больше? (так платят же!!! К стати, тут вопрос, по моим данным АС жилья под офис ниже, чем АС для чистого офиса) СК экстракцией и так 8-10%. (а эт рынок, че поделаешь, я как арендодатель ОЧЕНЬ чувствую, поверь. Доход упал в 2 раза по сравнению с летом даже больше если учесть рост аренды ЗУ)
Поясни, может я чего-то не знаю.(кажись пояснил)

Выделено мое.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):
Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий.

Эт не дурацкий вопрос, а метод познания. При том нормальный.
Читай мою подпись в низу Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Мар 2009 18:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

Меня больше всего волнует многоточие после союза "а" Laughing

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Ср, 01 Апр 2009 08:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):

Да, да, коллега
Hard_Pragmatic писал(а):

«Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,»

– стоимость (склада) и
Hard_Pragmatic писал(а):
ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду.

Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему.

Сказать почти, это всё равно, что сказать ДАЖДЫ ДВА ПОЧТИ всегда ЧЕТЫРЕ.
В описанном Вами алгоритме НИКОГДА стоимость не будет другой, Вы всегда будете получать ОДНО И ТО ЖЕ.


rudge писал(а):


Далее Вы поймете почему.
….
В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти").
….


Я честно пытался понять что тут написано и как тут доказывается тот факт что 2 х 2 = 5, но после многократных прочтений так и не смог этого понять. (Интересно кто-то еще смог?)
Так как мне очень и очень интересно как такое может быть, то могу ли я попросить уже Вас привести пример в цифрах, в котором это «Почти» появляется?
Только уж будьте так добры, не меняйте способ расчета и используйте описанный Вами алгоритм.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
kink



Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
СообщениеДобавлено: Ср, 01 Апр 2009 10:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge, у Вас определенно дар всё настолько усложнять и запутывать, что любое Ваше или оппонента утверждение становится покрыто таким мраком, что поневоле хочется век учиться, ибо учение свет
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме