Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Ставка дисконтирования в условиях кризиса Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Matilda



Сообщения: 779
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 09:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm

Добавлено спустя 8 минут 17 секунд:

Согласна с автором.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 09:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Сергей_К



Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 10:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься


Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 11:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

Сергей_К писал(а):

Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года.

Уважаемый коллега
Ну умеете Вы вопросики задавать. Типа, а если "утюг упадет"Smile
Я же писал
rudge писал(а):
Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься

Я выделил то условие которое есть основополагающим. А как вы знаете, РС всегда связана с конкретной датой .

Что касается, "если нет другого выхода". Да, такая ситуация возможна. Но это только тогда когда рынка то нет. В таком варианте действитеельно другого выхода, как применить кумулятивный метод, нет. Но это уже не РС, и даже если перед нами задача определить РС (в такой ситуации), то разумный оценщик напишет ограничения, по крайней мере должен. написать.
К стати, понятие "корректности" не исключает вонятие "возможности".

Что бы не обвинили в том что ухожу от вопроса.
Если Вы хотите определить РС (не инвестиционную) то есть варианты (на вскидку)
1. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года РС аналогичных объектов.
2. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года Рыночная арендная ставка в аналогичных объектах.
Далее по формуле ЧОД/С = К
Правда все это будет актуально если сможите доказать и подтвердить правильность прогноза.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Сергей_К



Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 11:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge

Но речь то идет не о ставке капитализации, а оставке дисконтирования, которой мы объязаны привести как будущие доходы и затраты так и затраты прошлых лет к дате оценки. А ставку капитализации я уже лет 10 не считаю кумулятивным путем.

Ув. колега rudge извените за неудобные вопросы Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 11:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

Я вообще то исходил из этого.

Цитата из статьи Лейфер Л.А.,

Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса

Перед тем, как перейти к обсуждению конкретных значений ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в условиях кризиса, я приведу высказывание одного из участников положившего начало одной из упомянутых дискуссий (Фамилия не указана).
«Ставку дисконтирования сначала посчитал "всеми нами любимым" кумулятивным методом. И что у меня получилось: почти 16%+норма возврата, и так ставка капитализации 16 с копейками…
«Доходный подход получается в 3 раза меньше. (чем сравнительный Л. А.).
В итоге, чтобы примерно подходы (доходный и сравнительный Л. А.) сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5%.
Потом сделал рыночную выжимку - ставка получилась как раз 7%.»
Заметим, что коэффициент капитализации 7% в предположении ежегодного темпа роста в 5- 7%, примерно соответствует ставке дисконтирования 12 – 14%.
Заслуживает внимания позиция автора цитируемых строк. Все свидетельствует за то, что ставка капитализации равна 7%: и расчет по рыночным данным, и сопоставление с оценкой, полученной в рамках рыночного подхода. Но этому результату он не верит потому, что результат не совпадает с сомнительным, но "всеми нами любимым" кумулятивным методом. "

Если мы говорим о определении РС доходной недвижимости, не о бизнесе, то ставка дисконта приравнивается к ставке капитализации ибо в расчетах ЧОД, а не ЧДП.
Грубо так
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.
ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса..
Иль я не правильно рассуждаю?

Прощаю коллега Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 11:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.

ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса..


Рудж, ты считаешь что дисконтирование лучше применить в оценке бизнеса, а не отдельного обьекта недвиж?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 12:11 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уважаемая irenka
Дисконтирование чего, ЧОД или ЧДП?
Если последнее, то для бизнеса.
Но если явно ЧОД будет величина переменная, то тут тоже дисконтирование но q = k. (приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой )
Но это особый случай. Мы же, при определении РС доходной недвижимости, прогнозируем что ЧОД и k будут почстоянными и не ограниченными во времени (тока не путайте с "прогнозируем ЧОД в будущем" это к РС не отновится)

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 17:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой

а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 17:19 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
rudge писал(а):
приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой

а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная.

А эт когда Вы прогнозируете, что в будущих периодах будет меняться доходность объекта оценки.
Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год.
Юра вернись за стол Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 17:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

А ты уверен, что это ставка кап-ции, а не ст-ка дисконта?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 17:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уверен, там капитализируется дисконтируется ЧОД, а не ЧДП.
А вообще, то что там написано мне в принципе на нравится.
Там есть очень серьезная ошибка, принципиальная. Потом (после стола Smile ) подумаешь.

Уже не уверен Surprised
Кое что привел в соответствие.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 11 Авг 2009 20:17), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 17:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Скан в студию... я не верю!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Максим Сочинский



Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 18:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ув. rudge. Что вы путаете.... передо мной лежит то самый номер Практики оценки, та самая таблица, но там отдельно дисконтируется ЧОД, и отдельно рассчитана ставка капитализации для расчета реверсии, которая почему-то меньше ставки дисконта, хотя я такого еще не встреча (мал еще что-ли? Smile )

Кстати подержу Юру, что про ставку капитализации - переменную первый раз слышу, ведь если мне не изменяет память, то прямая капитализация, где она (ставка), применяется есть "компаундинг" - или накопление, рост дохода, постоянный, на один и тот же процент, каждый год в течении не ограниченного периода.

А вот ставка дисконтирования может меняться если прогнозируется изменение (рост/уменьшение) рисков в будущем...

_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
Image

skype: maxim_sochinskiy
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Авг 2009 18:39 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год.

Речь о стр. 60 табл. 9.6 ?
Если да, то где там переменная ставка капитализации?

Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды:

КовАл писал(а):
Скан в студию... я не верю!!!

какчать тут

Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:

о, вижу Максим Сочинский про то же, но первее Smile

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме