| Автор |
Сообщение |
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
 Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:42 |
  |
По всей видимости именно о ней и шла речь:
| Цитата: |
| Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год. |
Ну сам я во всяком случае именно в нее и смотрел. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 20:13 |
|
Все правильно коллеги
Не коэффициент - k, а ствка досконта - q.
Спутал термины, речь о ствке дисконта (в голове (k) ) 
Эт по тому что условие прописал k = q 
Тщетельнее надо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 08:25 |
|
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую.
То есть что получается: по кварталам рисков больше, чем их можно насобирать за год 
И опять же утрированно разница в ставках капитализации и дисконтирования состоит в том что в первой присутствует + % фонда возмещения, а во второй его нет, таким образом ставка капитализации должна быть больше, ставки дисконтирования на % фонда возмещения.
Убедительно прошу меня поправить если я ошибся в своих теоритических выкладках  |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 10:29 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую. |
1. 14%-17% это не ставка капитализации а ставка дисконта (годовая) посмотрите на коэфф. дисконтирования.
3. Ставка капитализации 13,5% для расчета стоимости реверсии определена методом экстракции т.е. рынком. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 10:44 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую. |
1. 14%-17% это не ставка капитализации а ставка дисконта (годовая) посмотрите на коэфф. дисконтирования.
3. Ставка капитализации 13,5% для расчета стоимости реверсии определена методом экстракции т.е. рынком. |
Понял, разобрасля, спасибо. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 19 Авг 2009 16:38 |
|
Ув. колеги в "Практика оценки" №5, 2009 стр. 43-46, рассматривается вариант расчета ставки дисконта по следующей формуле
| Цитата: |
r = Y + D* Y /((1+Y)^N -1),
где r - ставка капитализации
D* Y /((1+Y)^N -1) - показатель нормы возрата капитала
D - ожидаемый процент изменения стоимости недвижимости в течение прогнозгого периода
"+" - в случае прогнозирования снижения стоимости недвижимости
"-" - в случае прогнозирования роста стоимости недвижимости
Y - ставка дисконта
N - количество лет в прогнозном периоде
Ставка дисконта определяется путем решения ур-ния
r + D*( Y /(1+Y)^N -1) - Y = 0
Ставка дисконта Y подбирается таким образом, чтобы левая часть ур-ния максимально приближалась к нулю. |
Интересует мнение о применении данного способа определения ставки дисконта на практике. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 08:31 |
|
Применяю относительно часто, в основном, для профессиональных объектов недвижимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 09:29 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Интересует мнение о применении данного способа определения ставки дисконта на практике. |
Это - стандартная формула для случая, когда периодический доход от объекта в перспективе не меняется, а стоимость объекта со временем растет.
Можно использовать и для определения текущей (считается, что постоянной) ставки дисконта, однако для этого четко нужно спрогнозировать, насколько изменится стоимость объекта (+D) к концу периода времени N в будущем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Это - стандартная формула для случая, когда периодический доход от объекта в перспективе не меняется, а стоимость объекта со временем растет. |
Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. И то и другое подвержены наличию средств у операторов рынка и дифициту или профициту предложений.
Отсюда прогноз надо строить и для ЧОД и для У
Что несколько не вяжется со следующим;
| Grey Horse писал(а): |
| Можно использовать и для определения текущей (считается, что постоянной) ставки дисконта, однако для этого четко нужно спрогнозировать, насколько изменится стоимость объекта (+D) к концу периода времени N в будущем. |
И еще, если уж и вводить такую поправку (+D) то как на меня она не должна быть статичной. Ее величина по моему может да и будет переменна для каждого прогнозного периода.
Но самое страшное и проблемное. Написать то написали: А как ее определять и чем обосновать для РС? Для инвестиционной проще тут можно поставить в условие определения стомости. А для РС как, и откуда ????
Ведь не корректный прогноз может привести к уж очень не точной стоимости. Или лпять прописать ограничения. Так може с него и начинать оценку? Мол, так и так что бы я тут не считал это тока на сегодня и для .......
Напрашивается не одна цифирь, а диапазон в выводах. НО его величество ЗАКОН не велит. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:31 |
|
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. |
Ну, это - довод в стиле "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не развивает скорость 60 - 120 км. в час".
Эта формула - модельная! Модель ограничивается рядом условий - и по стоимости, и по арендной ставке, и по ставке дисконта. И при их соблюдении "подход" абсолютно логичен. Если вы считаете, что эти условия будут соблюдаться на рынке - используете модель. Не будут соблюдаться - используйте что-то другое.
Но это же не значит, что, если сегодня эта частная модель для Вашего случая не работает, то она не будет работать никогда!
Другое дело, что
| rudge писал(а): |
| Ведь не корректный прогноз может привести к уж очень не точной стоимости. Или лпять прописать ограничения. Так може с него и начинать оценку? Мол, так и так что бы я тут не считал это тока на сегодня и для ....... |
- это действительно так.
| rudge писал(а): |
| Но самое страшное и проблемное. Написать то написали: А как ее определять и чем обосновать для РС? |
Правильно. Ну так и не пользуйтесь. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:51 |
|
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. |
Абсолютно с Вами не согласен. Этот подход логичен.
Если я Вас правильно понял, то Вы хотите сказать, что стоимость недвижимости и арендные ставки имеют разные динамики изменения. Например, как сейчас, когда аренда просела значительно сильнее, чем стоимость продажи. Я Вас правильно понял?
Если да, то это только видимая часть айсберга. На самом деле все не так. Из опыта сопровождения сделок по профессиональным объектам недвижимости могу сказать, что никогда между покупателем и продавцом не обсуждается конкретная величина стоимости объекта. А обсуждается уровень дохода и возможность его получения на протяжении определенного периода и доходность этого объекта т.е. ставка капитализации. А потом при согласовании значений этих двух параметров получается стоимость объекта продажи. И поэтому, то что мы сейчас наблюдаем не характерно для развитых стран. Как результат - отсутствие сделок купли продажи не потому, что нет покупателей, а потому что стоимость и доходность не связаны между собой вообще. Арендодатель вынужден здавать по имеющимся на рынке ставкам т.к. останеся с пустым объектом и без хлебушка, в тоже время он не готов продавать по стоимости, соответствующей этой доходности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 12:11 |
|
Уважаемый Grey Horse Ну спасибо, насмешили последним предложением (собственно я для РС и не пользую, прогноз дело не благодарное)
| Grey Horse писал(а): |
| Ну, это - довод в стиле "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не развивает скорость 60 - 120 км. в час". |
Эт малость не сопоставимо
я бы так написал: ЭТОТ "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не" ИМЕЕТ ОДНОЙ ШЕСТЕРНИ.
Да и проблема то не в этом. Проблема то в том, как, когда и для чего ИМЕННО эту формулу пользовать.
Ведь у нас так, ГУРУ написал, не конкретизировав для чего применять можно, а все, ссылаясь на ГУРУ, лепят ее надо не надо.
Отсда и Ваше пояснение (ограничение) которого в статье то нет.
| Grey Horse писал(а): |
| Эта формула - модельная! Модель ограничивается рядом условий - и по стоимости, и по арендной ставке, и по ставке дисконта. И при их соблюдении "подход" абсолютно логичен. Если вы считаете, что эти условия будут соблюдаться на рынке - используете модель. Не будут соблюдаться - используйте что-то другое. |
| Grey Horse писал(а): |
| Но это же не значит, что, если сегодня эта частная модель для Вашего случая не работает, то она не будет работать никогда! |
Я кажись писал о том что и ЧОД и У имеют одинаковую природу изменения во времени и связаны между собой одними и теме же рыночными факторами. Отсюда, та формула (расчет) которая предполагает одну из этих величин не изменной, а другую переменной не корректна по отношению к рынку. Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 14:36 |
|
| rudge писал(а): |
| Отсюда, та формула (расчет) которая предполагает одну из этих величин не изменной, а другую переменной не корректна по отношению к рынку. Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
Ну, в общем случае вряд ли есть абсолютно жесткая связь между ЧОД (арендной ставкой) и Y. Однако в данной модели как раз и предполагается, что они обе const.
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
| rudge писал(а): |
Да и проблема то не в этом. Проблема то в том, как, когда и для чего ИМЕННО эту формулу пользовать.
Ведь у нас так, ГУРУ написал, не конкретизировав для чего применять можно, а все, ссылаясь на ГУРУ, лепят ее надо не надо. |
Во-во, и я о том же. Сначала надо разобраться в природе того, что кем-то использовано (кстати, а вдруг неправильно?), а потом уже применять к своему объекту. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 14:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 15:16 |
|
В тему по ставке дисконтирования (безрисковая, реальная, номинальная).
Для тех кто любит анализировать
www.usinflationcalculator.com/inflation/current-inflation-rates/
Согласно этих данных в США практически с декабря прошлого года
НЕТ ИНФЛЯЦИИ.
Непосредственно перед началом кризиса июнь-июль-авгут 2008г. в США была рекордно высокая инфляция 5-5,6% которая не наблюдалась с 1999 НИ РАЗУ. Чем вам не предвестник бури....
А теперь у америкосов ДЕФЛЯЦИЯ. Вот поистине кризис кому смерть,
а кому мать родная. Курс доллара в Украине опять попер вверх.
Итак инфляция в США
2006 - 3,2%
2007 - 2,8%
2008 - 3,8%
2009 - дефляция
А как в этих условиях (дефляции) быть с номинальной, реальной...?
Какой тут темп инфляции в формуле Гордона
реал = (номин - темп) / (1 + темп) если пошел откат?
Средняя за три года - 3,27%
Номинальная безрисковая ставка по долларовым депозитам около 12,5%
Значит реальная равна (12,5 - 3,27) / (1 + 3,27) = 9,23 / 1,3
Добавлено спустя 59 секунд:
Последние три строчки прошу не учитывать - это ерунда |
|
|
  |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
