| Автор |
Сообщение |
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
 Добавлено:
Пт, 06 Ноя 2009 19:01 |
  |
| mobitel80 писал(а): |
типа теплиц, ничего не осталось, кроме фундамента, металлический конструктив, стекла битого, все проросло, в общем разруха) переходящая в котельную без оборудования (состояние тоже ужас......)
Суть вопроса: Спец имущество = затратный подход, но сложность в расчете экономического и функционального износа... |
Ну, вопрос у топикстатера так или иначе, видимо, уже решился, но тема действительно частая, а правильно её решать и впрямь мало кто стремится, поэтому скажу для будущих вопрошающих.
Суть проблемы именно в том, что всё убитое, а 99,9% износа ставить стремно, стоит же - не падает... Но посмотрите на тему глазами рынка. Убитую котельную, также как и убитую теплицу рынок покупать не будет, в лучшем случае он её даром возьмет, а заплатит за то, что хорошего есть на объекте. Вот для начала и надо думать не про износ, а искать то хорошее, ради чего объект кто-то купит. Если на объекте одна разруха, то, ясное дело, купят его ради участка земли, а от хлама очистят. Значит, никакого внешнего износа, а считаем стоимость участка - расходы на очистку или, стоимость участка + выход годных материалов от разбора разрухи за вычетом расходов на разбор. Есть ещё союзные строительные нормы СН-476, где показано как этот выход годных считать.
Вот, примерно так. Спасибо. |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 20 Мар 2011 10:17 |
|
| Lik писал(а): |
Добры день коллеги! Кто сталкивался с аналогичным вопросом, посоветуйте.
Необходимо оценить капитальную теплицу «Советского» образца состоящую из
подсобного здания и примыкающих к зданию нескольких стеклянных теплиц.
Теплица находится в неудовлетворительном состоянии. Статус земли – сельхоз назначение. К теплице примыкает большой участок земли, который находится в пром. зоне. Кто может помочь аналогами? Как сложно для будущего покупателя изменить статус земли? Какие будут мысли? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Мар 2011 12:37 |
|
| Lik писал(а): |
| ... Какие будут мысли? |
аналоги в с.Хрипськ, Шацкого района, Волынской области подойдут?
необходимо оценить зачем? продажа? в неудовлетворительном (насколько)? руины, побиты все стекла или?
| Lik писал(а): |
| Как сложно для будущего покупателя изменить статус земли? |
а это при чем? Вы сопровождаете сделку или оценку делаете? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Lik
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Вт, 22 Мар 2011 18:21 |
|
Цель оценки - определение рыночной стоимости для продажи.
Состояние : система отопления разморожена , трубы прокорродировали - замена на 80%. Остекление - замена примерно 20-30%.
Вопрос - НЭИ . Исходя из статуса земли - поменять его является проблемотичным, значит его надо использовать для сельхоз. нужд.
Хотя возможно эффективней использовать этот участок для стоянки большегрузных автомобилей, часть здония для бытового корпауса,
землю посчитать как стоимость права пользования.
Но это при условии , что можно поменять статус земли.
Аналог вышлите , хотя по местоположению далековато- это Луганская обл.
Ваши мысли? |
_________________
Только доза делает из яда лекарство,а из лекарства яд. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 25 Мар 2011 13:07 |
|
| Lik писал(а): |
| Аналог вышлите , хотя по местоположению далековато |
да уж.. я специально взял край земли, я сам там не был и аналогов оттуда не имею, есть только по Киеву и куда их слать?
делайте сравнительным и затратным (в УПВСе есть разные теплицы) и будет Вам счастье, а аналоги я лично искал в интернете по ключевым словам "теплицы", "тепличное(ные) хозяйство(а)", "тепличный(е) комплекс(ы)", "парники"...и прочие синонимы, а также то же самое, но по-украински...
некоторых пришлось обзванивать, они мне до сих пор звонят и переспрашивают "мол, когда приедете покупать нашу теплицу...?"
Добавлено спустя 11 минут 5 секунд:
да и не заморачивайтесь с землей, участок можете учесть как "+" по сравнению с другими аналогами, но зачем считать его отдельно или (пусть даже условно) менять его назначение...? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Lik
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пт, 25 Мар 2011 16:49 |
|
Окей  |
_________________
Только доза делает из яда лекарство,а из лекарства яд. |
|
|
|
premstroi
Возраст: 56
Сообщения: 1
Откуда: Бердянск
|
| Добавлено:
Вс, 27 Мар 2011 06:30 |
|
| Мисовец писал(а): |
| стоимость участка + выход годных материалов от разбора разрухи за вычетом расходов на разбор |
Приветствую! Был аналогичный случай. Обмеры строит. объемов и подробная смета на разборку с выходом материалов
Добавлено спустя 1 час 9 минут 7 секунд:
| Мисовец писал(а): |
| Есть ещё союзные строительные нормы СН-476,??? где показано как этот выход годных считать. |
Возможно ли уточнить , т.к. СН 476-75 — Инструкция по проектированию опускных колодцев, а ВСН-476 это про технологические трубопроводы. |
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Чт, 28 Апр 2011 19:49 |
|
что то я запуталась, помогите 
нужно оценить теплицы, вернее балаганы (люди выращивают клубнику).
Ситуация обычная в процессе развода раздел имущества, а цены сложить не могут 
цель оценки - определение рыночной стоимости, как считать если муж земельный участок приобретал, приватизировал, ещё до брака, а после строили балаганы. При затратном мы считаем только арматуру+плёнку+расходы на обустройство капельного полива?????
Натолкните на мысль, а то что то я в ступоре... |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 28 Апр 2011 23:02 |
|
| XY писал(а): |
| если муж земельный участок приобретал, приватизировал, ещё до брака, а после строили балаганы. При затратном мы считаем только арматуру+плёнку+расходы на обустройство капельного полива????? |
ну я бы так и считал, т.е. землю не считал бы, а вот остальное - только по затратке на основе смет на сооружение такого объекта, от доходного отказаться можно на "раз-два" поскольку доход такие сооружения могут приносить только на участке, а он (как я понимаю) разделу не подлежит, аналоги - разве что если такие сооружения продают в сборе или б/у (в чем я сомневаюсь, но поискать стОит) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Пт, 29 Апр 2011 08:03 |
|
Теплицы дачные, фермерские, под пленку, поликарбонат, из оцинк. профиля, квадрата, алюм. Доставка, монтаж. 0501982126
Теплицы сборные, под пленку, из стальных труб, h 2-25 м, ширина 3-4 м, длина любая. 0503262487, 0958267409
Добавлено спустя 7 минут 1 секунду:
Думаю, инфы можно найти по Вашему региону много. Как правило, люди идут на контакт, объясните ситуацию, если будет ступор у них, узнавайте про все новое и вносите поправки на износ. Да, пленка очень даже расходный материал, уточняйте характеристики пленки.
Это из газеты "Бесплатка"
http://lg.besplatka.ua/uslugi-raznoe/raznoe/prodam/0/1/
Добавлено спустя 9 минут 23 секунды:
Да, и еще пришла мысль в голову... наверняка за время совместной эксплуатации теплицы, земельку неоднократно улучшали, т.е. завозили чернозем, навоз, возможно это тоже следует учесть... ну даже не знаю.
У нас в пригороде, те кто занимаются теплицами чернозем завозят в среднем 1 раз в 5лет, а навоз 1раз в 2года. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 29 Апр 2011 09:44 |
|
| XY писал(а): |
| цель оценки - определение рыночной стоимости, как считать если муж земельный участок приобретал, приватизировал, ещё до брака, а после строили балаганы. |
Вас должно мало волновать кто что и когда приобрел... в первую очередь уточните объект оценки, т.е. это теплица в виде земля + улучшения, или теплица = улучшения. Если второе, то +1 к Филин Андрей и СИМа |
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Чт, 26 Май 2011 16:16 |
|
|
|
|
YtvtW
Возраст: 36
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
| Добавлено:
Чт, 26 Май 2011 16:40 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| некоторых пришлось обзванивать, они мне до сих пор звонят и переспрашивают "мол, когда приедете покупать нашу теплицу...?" |
Филин Андрей, а Вы что не всегда делаете прозвон объектов сравнения?! |
_________________
РС - рыночная стоимость, СП - сравнительный подход, ДП - доходный подход, ЗП - затратный подход, ЗУ - земельный участок, ОО - объект оценки, ЭИ - экономический износ, ФИ - физический износ, ФнИ - функциональный износ |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Май 2011 17:17 |
|
YtvtW, а Вы - всегда делаете прозвон объектов сравнения? |
|
|
|
|
YtvtW
Возраст: 36
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
| Добавлено:
Чт, 26 Май 2011 17:29 |
|
| zanoza писал(а): |
| YtvtW, а Вы - всегда делаете прозвон объектов сравнения? |
Отвечу: делаю прозвон в 97% случаев.
3% "непрозваниваемых" относятся к последнему объекту сравнения при оценке КТЗ (при использовании метода сравнения предложений/продаж, а не метода выбора среднерыночной цены из справочной литературы) если расхождения с другими ценами предложений/продаж меньше 5% и объявлению о продаже меньше 1-1,5 мес. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
