Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Достоверность информационной базы для сравнит. подхода Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Сб, 28 Ноя 2009 17:20 Что сейчас может быть информационной базой для сравнительного подхода? Ну в смысле определения СПРАВЕДЛИВОЙ стоимости. Варианты/анализ достоверности (типичный): 1. данные нотариуса - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - в случае продажи минимально допустимая (уход от налогов) - в случае залога максимально допустимая (покрытие) 2. первичка - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - оставлю без комментариев... 3. предложения в СМИ - в подавляющем большинстве непонятно, как корректировать на торг - т.е. в принципе можем использовать только справочно в качестве ориентиров. 4. данные риелтеров - в аналитике пишут то, что им выгодно (у одних рынок уже активизируется, у других ещё будет падать) - за деньги можно попросить шо-попало 5. данные собственно фактических сторон сделок - где их найти? - кто ж нам расскажет правду? Может обсудим... _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 28 Ноя 2009 19:41 Yourick писал(а): Что сейчас может быть информационной базой для сравнительного подхода? Ну в смысле определения СПРАВЕДЛИВОЙ стоимости. Собственно таковой нет. Оценщик пользуется и имеет на это право всей доступной информацией, достоверность которой подтверждается в дополнениях. Yourick писал(а): Варианты/анализ достоверности (типичный): 1. Эт еще попродовать надо. Тайна нотариальных действий защищена законом. 2. ??????????? 3. Эт наш "хлеб" 4. И это. 5. Так они и сказали правду? + 1000 Собственно реально есть только 3-й и ;-й варианты. Ну еще можно добвить данные биржевых торгов. Но тут осторожно надо. Может попасть вынужденная продажа. Хотя докезеть ее не лигитимность очень проблематично. Почти ни как. Ну и мое мнение. Я так думаю нет смысла чето изобретать. Ведь мы как оценщики фактически выступаем в двух эпостасях, продавца и покупаеля. А чем они пользуются при определении стоимости актива? Да тем же чем и мы. (см. свой пост). Вообще то на оборот. Они первичные, а мы вторичные. Мы "ЗЕРКАЛО" рынка, а не его участники. Наша задача анализ информации ее систематизация и в и тоге выводы на базе этих процедур. Но все это если есть "ЧТО" и с "ЧЕМ" сравнивать. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ViktoriyaR Возраст: 49 Сообщения: 148 Добавлено: Сб, 28 Ноя 2009 20:12 Yourick писал(а): Что сейчас может быть информационной базой для сравнительного подхода? хороший вопрос, если еще и учесть, что сегодня земля объект, спрос на который самый минимальный и сделок меньше всего из всех сегментов рынка недвижимости. на мой взгляд, самое приемлемое это все-таки брать цены предложения и брать величину торга на основании данных брокеров на этом сегменте. типовая скидка на торг, например в нашем регионе 30-40%. понимаю что к величине скидки на торг много вопросов, но все же меньше чем к ценам в договорах у нотариуса. по моим грубым прикидкам, только 30-40% цен в этих договорах в адеквате с рынком. все остальные минимизируют налоги. про первичку я тоже молчу, т.к. видела при приватизации цены в центре города за зу ниже, чем за подобные по площади, назначению и т.п., на окраинах. и построить зависимость от местоположения на первичном рынке зу нам еще ни в одном году не удавалась, т.к. ну нету ее там Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Сб, 28 Ноя 2009 22:48 Да, я ж ещё забыл про самый "достоверный" источник - 6. результаты аукциона (торгов или т.п. "на конкурентних засадах) В далёком 2005 году на семинаре по котеджному строительству один дядька из Одессы вправил мне мозги по поводу незаангажированности проведения подобных мероприятий: как в те сроки, что отводятся для проведения конкурса после опубликования в прессе, типичный инвестор сможет поднять необходимую исх.информацию об инж.сетях, градостроительных ограничениях и пр.пр.пр., а потом ещё успеть просчитать концепцию освоения, .... и за какой цифирь ему бороться? _________________ "я не оценщик, я только учусь" флай Возраст: 46 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Сб, 28 Ноя 2009 23:09 Yourick писал(а): Что сейчас может быть информационной базой для сравнительного подхода? Ну в смысле определения СПРАВЕДЛИВОЙ стоимости. Варианты/анализ достоверности (типичный): 1. данные нотариуса - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - в случае продажи минимально допустимая (уход от налогов) - в случае залога максимально допустимая (покрытие) 2. первичка - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - оставлю без комментариев... 3. предложения в СМИ - в подавляющем большинстве непонятно, как корректировать на торг - т.е. в принципе можем использовать только справочно в качестве ориентиров. 4. данные риелтеров - в аналитике пишут то, что им выгодно (у одних рынок уже активизируется, у других ещё будет падать) - за деньги можно попросить шо-попало 5. данные собственно фактических сторон сделок - где их найти? - кто ж нам расскажет правду? Может обсудим... Сам себе противоречишь: ставишь вопрос и тут же опровергаешь ответ на него... С нотариусами и первичкой - ответил сам себе. Только цены предложений... об это не раз говорено и писано... но на данный момент, только они. Да никто не спорит, что сейчас риэлтеры как разновекторные бегущие величины, ну так надо выбрать адекватного и работать с ним (мы так поступили). И аналитику можно пробивать время от времени, а то действительно пишут всякое. А величина на торг - тож обсуждалось, мы для залога обосновываем в среднем 10-15-20%, для ФГУ - поскромнее 5-10%. Кстати сейчас активно размещается информация на сайтах бирж, продажа залогового имущества, ИС, военных, это ведь тоже предложение. Добавлено спустя 2 минуты 36 секунд: На мой взгляд информационная база та же , что и всегда, главное уметь пользоваться. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вс, 29 Ноя 2009 12:55 флай писал(а): Сам себе противоречишь: ставишь вопрос и тут же опровергаешь ответ на него... На мой взгляд информационная база та же , что и всегда, главное уметь пользоваться. Ставишь вопрос - опровергаешь ответ... Интересный подход Мой взгляд на это скорее такой: ставлю вопрос и рассматриваю возможные варианты, понятно, что многие из них неприемлимы. Я всё больше сводил к тому, что для ряда отчётов даже при такой "широкой" информационной базе от СРАВНИТЕЛЬНОГО метода как от ОСНОВНОГО приходится отказываться и приводить его в качестве "справочного/дополнительного/для определения ориентиров/для проверки др.методов на здравый смысл и т.п." Ценил тут как-то дом (без земли) для целей залога. В отчёте показал, что сравнительный метод работает плохо (типа поправки 25-30% не есть хорошо), а доходный боль-мень можно аргументировать. Ясно, что можно спорить с пеной у рта про то и про это, но важно отношение получателя отчёта - представителя банка, который заявил, что доходным подходом НИКТО такое не ценит и у него сейчас 800 отчётов - все ТОЛЬКО СРАВНИТЕЛЬНЫМ (мнение представителя центральной конторы банка). Видимо, так и непоняли одной из причин массы проблемных кредитов, кстати говорят, что эта "масса" наращивает массу. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 29 Ноя 2009 16:16 Yourick писал(а): ... Варианты/анализ достоверности (типичный): 1. данные нотариуса - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - в случае продажи минимально допустимая (уход от налогов) - в случае залога максимально допустимая (покрытие) 2. первичка - из отчёта об експ.ден.оценке ЗД - оставлю без комментариев... 3. предложения в СМИ - в подавляющем большинстве непонятно, как корректировать на торг - т.е. в принципе можем использовать только справочно в качестве ориентиров. 4. данные риелтеров - в аналитике пишут то, что им выгодно (у одних рынок уже активизируется, у других ещё будет падать) - за деньги можно попросить шо-попало 5. данные собственно фактических сторон сделок - где их найти? - кто ж нам расскажет правду? ... наилучший вариант - №3, попробую объяснить свою точку зрения: 1 - много ли таких данных может получить оценщик? не берем кого-то конкретно, у кого нотариус - кум/брат/сват, а берем "среднестатистического" оценщика. Количество таких данных неуклонно стремится к нулю, а даже если они получены в единичном экземпляре, то адекватность их сомнительна (сам указал причину ) 2 - присоединяюсь 3 - этих данных у нас МАССА, их больше всего, отсюда и стоит скакать, поскольку мы можем выбрать адекватные ОС, а в случае с №1,2,5 это могут быть не совсем подходящие ОС 4 - заинтересованность риелторов в высокой цене на любую недвижимость подсказывает о том в какую сторону будут они тянуть свой график/прогноз/аналитику, но за определенную сумму можно купить справочку о необходимом диапазоне цен, купить же СМИ гораздо труднее 5=1 - попробуй найти..., а даже если нашел, то "копию" к отчету не пришьешь никак _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме