Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка имущественных прав на квартиры в многоквартирном доме Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов На страницу 1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 15:53 Уважаемые коллеги, Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры? Ситуация: необходимо оценить несколько сотен квартир в новопостроенном доме для залога в банк. Вопрос в ледующем: какие (если нужно) делать корректировки на колличество этих квартир. Иными словами, будет ли стоимость объекта оценки = Рын.стоимость 1 м2 в 1 квартире * Суммарное колличество м2 квартир? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 15:57 Ну, во-первых, это вам в раздел "Оценка нематериальных активов" http://www.vikno.com.ua/altfm/viewforum.php?f=9 так как имущественные права - это не недвижимость. skiff Неформальный лидер Возраст: 53 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 15:58 1) а какие есть доки (какое подтверждение прав) на это имущ-во? 2) нет, не будет. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:34 zanoza писал(а): Ну, во-первых, это вам в раздел "Оценка нематериальных активов" http://www.vikno.com.ua/altfm/viewforum.php?f=9 так как имущественные права - это не недвижимость. да, но в основе этих прав как раз и лежит недвижимость. В общем это не имеет значения для интересуемого вопроса. Мне нужно самому понять - нужна ли корректировка на большое количество квартир по сравнению с одной квартирой. Как я представляю, продать 100 квартир займёт больше времени, чем 1. Поэтому, может сделать график продаж и дисконтировать платежи? Тогда новый вопрос - график. Или не париться и принять это как нормальный срок экспозиции? Или вообще ничего не делать - какая разница продавать 1 квартиру или 100 квартир? Вообщем вариантов много... Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд: доки - инвест договор. Эдуард Сообщения: 35 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:37 Смотри совсем недавно оценивал такое. 1) Если дом недострой то а) справка о строительной готовности дома б) сам расчитывай готовность дома по сметам 2)Подбор аналогов по продажам 1,2,3,4х комнатных квартир. 3) В сравнительном подходе коэфю на строй готовность. Тада!!!!! Все Вобще мы оценивали дом - много очередей. И расчитывали сами эту готовность вот это были томААА смет. А второй небольшой дом, он был почти готов, 95 % по справки готовности ценить, намного проще Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:42 дом готов. квартиры тоже. Но аналогов продаж блоками по 100 квартир нет. У меня объект 100 квартир общей площадью 10000 кв м (допустим). Также допустим что все квартиры однокомнатные. Я беру 5-10 аналогов (одиночных квартир), считаю стоимость 1м2 со всеми стандартными корректировками. А адльше: как мне привести стоимсть 1м2 в объекте сравнения (1 квартиры площадью 100 кв.м.) к стоимости 1м2 в объекте 100 квартир (общ площадью 10000 кв.м.)? Вот... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:47 Oleg_Kiev, а какие права именно вы оцениваете? Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:49 Какая разница сколько квартир. В любом случае, какждая квартира подлежит отдельной регистрации - будет выдано отдельное свидетельство о собственности, отдельное дело БТИ и т.д. даже если теоретически у них дудет один собственник И продаваться они могут и будут отдельно друг от друга. Поєтому я бі рассматривал каждую квартиру в отдельности. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Пн, 30 Ноя 2009 16:55), всего редактировалось 1 раз Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:53 Серый писал(а): В любом случае, какждая квартира подлежит отдельной регистрации - будет выдано отдельное свидетельство о собственности, отдельное дело БТИ и т.д. даже если теоретически у них дудет один собственник да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Эдуард Сообщения: 35 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 16:58 Банк то берет в залог все квартиры а не площадь всех квартир. Можешь сделать так 100% - 1,2,3,4 1-45% 2-30% 3-25% Потом по стоимостям делаешь среднею стоимость 1 кв.м. На всю площадь, на коэф.готовности (доб здан уже 5% износа), торг, месторасположение......... Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд: Банку пофиг. он берет твердый залог, квартиры, офисы, земля (оренда или продажа). И продовать он будет как квартиры. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 17:03 Филин Андрей писал(а): да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! А это причем, мы же говорим о 100-квартирном боме, а не о 100-комнатном. А площади общего пользования делятся пропорционально между всеми квартирами, и, фактически уже включены в стоимости аналогов. Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью. Добавлено спустя 10 минут 14 секунд: Я бы поделил по колличеству комнат, ну может еще по расположению в хдании (1 этажи, средние этажи, последние этажи), проработал бы рынок отдельно по каждому сегменту, откорректировал бы на отличия и по откорректированной стоимости в каждом сегменте. Ну с учетом степени готовности, конечно же. Идеальный вариант - аналоги в этом же доме. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Эдуард Сообщения: 35 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 17:15 Серый писал(а): Филин Андрей писал(а): да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! А это причем, мы же говорим о 100-квартирном боме, а не о 100-комнатном. А площади общего пользования делятся пропорционально между всеми квартирами, и, фактически уже включены в стоимости аналогов. Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью. Добавлено спустя 10 минут 14 секунд: Я бы поделил по колличеству комнат, ну может еще по расположению в хдании (1 этажи, средние этажи, последние этажи), проработал бы рынок отдельно по каждому сегменту, откорректировал бы на отличия и по откорректированной стоимости в каждом сегменте. Ну с учетом степени готовности, конечно же. Идеальный вариант - аналоги в этом же доме. Идеальный вариант 10-15 аналогов, включая тот же дом Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 17:25 Эдуард, а может еще этажность учесть? неееее как-то все сложно, должно быть все проще... Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд: Серый писал(а): Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью. нет, речь не об этом, не о семье/жильце, а о владельце, который на крыше может солярий устроить или антенну поставить, на стене внешней плакат с фото любимой повесить, в подвале вешенку выращивать, а по территории крокодилов выгуливать... Добавлено спустя 30 секунд: утрирую, конечно же, но смылс понятен? Добавлено спустя 4 минуты 34 секунды: может все же определимся - что мы оцениваем - дом с набором квартир или права на этот дом по договору? мне кажется тогда можно будет говорить предметней... кажется... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Эдуард Сообщения: 35 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 17:42 Андрей! При подборе аналогов обязательным моментом есть не этажность а сроки ввода в эксплуатацию. А гениальность всега проста. Да кстате по поводу чего оценивать это ты прав. 100000 кв.м. или квартиры, офисы на 1-м этаже, подвал, паркинг. Oleg_Kiev не перживай оценка не пипец! Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 18:08 коллеги, спасибо за ваши ответы, но вопрос изначально немного другой. Попробую упростить. Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. Все оцениваемые квартиры однокомнатные, на 5 этаже. Допустим, я взял 10 уже проданных квартир в этом доме на 5 этаже. Все эти квартиры однокомнатные. Посчитал стоимость 1 м2. Получил 2000 дол.м2. Теперь внимание, ВОПРОС: Будет ли стоимость объекта оценки = 5000м2*2000дол =200000 дол.?????. (ситуация вымышленная, так как мне нужна всего одна корректировка перехода от 1м2 в отдельной квартире к 1м2 в блоке из 100 квартир - если он вообще надо?) Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов На страницу 1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме