| Автор |
Сообщение |
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
 Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 08:14 |
  |
Как мне нравится ответ на конкретно поставленный вопрос!
Началось об оценке, а закончилось о прве собственности.
Да какая вам разница, кто собственник, Вы же не для банка делаете с целью залога!!! Там важно, кто будет деньги отдавать в случае не возврата  А здесь определение стоимости для целей аренды (НС№2). В даном случае считается остаточная стимость воссоздания (замищения) или рыночная стоимость в зависимости от наличия достоверной информации и специфики самого объекта. Тоесть, если нет рыночных даных аренды, считайте затраткой и никто Вас не упрекнет, все законно. А то что будет использован только один подход вместо двух как рекомендует НС №2 - тоже не обращайте внимания! Два, три подхода в отчете - это идеальный вариант. А наши рыночные отношения в Украине далеко не идеальны!!! Темболее, что еще раз акцентирую внимание на том, что оценщик как правило использует два подхода при наличии достоверной информации, в зависимости от цели и вида стоимости, которая определяется. Посчитаете по затратке. Затем возьмете удельный вес стены от стоимости здания. И в зависимости от арендуемой площади, посчитаете стоимоть для целей аренды. Если арендуется помещение на тех этаже, берите за аналоги скажем офисные помещения и убивайте объект оценки на отсутствие окон (как правило их нет), тоесть на отсутствие естественного освещения, площадь, этажность, состояние (из практики, эти помещения просто в плачевном состоянии), отсутствие сантихнических устройств, отопления, плохую доступность (кому удобно подыматься каждый день на 10,11 этаж ) и.т.д. и считайте в рамках доходного подхода. стоимость будет адекватная. Сравнительным тоже можно (в случае помещения), но тоже нужно будет убивать на те же неудобства! В случае стены - сравнительный не подойдет. Рынка купли-продажи стен нет - забудте Удачи.
Добавлено спустя 12 минут 58 секунд:
Еще раз хочу обратить внимание на использование двух и более подходов в оценке вместо одного. Если нет достоверной информации, учитывая специфику объекта и цель оценки разумно использовать один подход, чем придумывать велосипед! Как говорит один мной уважаемый человек - это бред сивой кобылы , когда оценщик использует два подхода, а в конце принимает стоимость по одному из подходу, аргументируя, что стоимость по походу, который не берется во внимание, рассчитана с теми или иными допущениями и.т.д. Если конечно Вам не нужно объем страниц в отчете для внушительного вида
Добавлено спустя 6 минут 35 секунд:
Плюс к тому, если на то пошло, то здесь будет специальная стоимость, так как это заинтересованность конкретного лица (не типичная мотивация). Другому это помещение, кусок стены и подавно не нужно... Другое дело как поправку найти! |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 08:46 |
|
| Sergik писал(а): |
Как мне нравится ответ на конкретно поставленный вопрос!
Началось об оценке, а закончилось о прве собственности.
Да какая вам разница, кто собственник, Вы же не для банка делаете с целью залога!!!! |
Ну да. Именно так, ибо, позвольте Вам напомнить коллега, что именно с этого начинается оценка (процедура).
Читаем Закон "Про професійну діяльність........."
| Цитата: |
Статья 14.
Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити
доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки. |
Ну, а что можно предпринять с таким отчетом (заказчик не отвечает условиям ст. 14 Закона) ранее тут уже говорилось.
Так что, в данном случае, это вопрос не праздный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 08:55 |
|
| rudge писал(а): |
Ну да. Именно так, ибо, позвольте Вам напомнить коллега, что именно с этого начинается оценка (процедура).
Читаем Закон "Про професійну діяльність........."
Цитата: |
Ну и скажите, мне, пожалуйста, как Ст. 14 Закона, влияет на стимость полного права собствнности или права пользования к примеру? Даная статья, лишь регламентирует определенный этап оценки. А собственность она и в африке собственность, правда с другой стоимостью На сколько я знаю формы собственности у на в Украине равны (ст. 2 ЗУ "Об собственности"). Тоесть не смотря на то, в какой собственности она находится (коммунальная, государственная или часная) - рыночная стоимость, есть рыночная собственность. Или имущество продают или нет. Другого варианта нет. Вот так.
Добавлено спустя 2 минуты 31 секунду:
Тем более, что оценщик не проводит юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, а принимает их с условием, что они верны и не подделаны.
Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд:
Другое дело, что банк беря в залог имущество должен знать, кому оно принадлежит, чтобы иметь гарантии возврата кредита! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 09:22 |
|
| Sergik писал(а): |
Ну и скажите, мне, пожалуйста, как Ст. 14 Закона, влияет на стимость полного права собствнности или права пользования к примеру? |
Да ни как.
Просто
| Цитата: |
| Даная статья, лишь регламентирует определенный этап оценки. |
А вот дальше и начинаются "траблы". Я на предмет ЗАКОННОСТИ де юре самой оценки.
Знаете в жизни есть много вещей которые врод бы не влияют на итог. Но они же могут иметь свойство мины замедленного действия. Так и в данном случае.
И еще не знаю как Вы, а я стараюсь уходить от искусственно созданных проблем. И по этому стараюсь показать коллегам те проблемы которые я вижу.
Согласитесь оценка таких активов проблемная, из за нестандартности самого объекта оценки и отсутствия необходимой информации. И может возникнуть ситуация когда зацепятся за "заказчика", а закончат не соответствию самой оценки НС- ам и лишением сертификата. И тут уже не важно будет для кого/чего, для банка или еще кого то делалась оценка. Тфу. Тфу. Тфу.
Вот я о чем.
PS: И вообще, а нафига тогда эта норма нужна в Законе, если она не влияет на стоимость? Вопрос в никуда |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 09:33 |
|
| rudge писал(а): |
| PS: И вообще, а нафига тогда эта норма нужна в Законе, если она не влияет на стоимость? Вопрос в никуда |
У меня тоже такой вопрос временами возникает Просто нужно было что-то писать в законе. У нас так зачастую и делают. Много вопросов неурегулированных, спорных.
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
Вы посмотрите, сколько научных статей по оценке!!!!! И многие из них не имеют никакого отношения к реальности!!!! Думаю, что Вы согласитесь со мной!!! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 09:47 |
|
Уважаемый Sergik
Мы малость ушли от темы. По этому предлагаю закончить полемику не по теме.
На Ваш последний вопрос можете поинтересоваться у ГУРУ. Я могу сказать только одно. Если Заказчик не собственник/распорядитель, то как он сможет обеспечить Вам выполнение той же Ст 14 в части обеспечения осмотра объекта оценки?
Вот и коллега
| Анна1512 писал(а): |
ФДМУ (или другой Заказчик) в договоре указывает (и доказывает правоустанавливающими документами) свою долю собственности в этом доме (0%, 30% число - неприватизированных квартир). |
Так что ........ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 09:50 |
|
| Анна1512 писал(а): |
Я встречала на сайтах местного горисполкома объявления о конкурсах на аренду 8 кв.м крыши театра, больницы для установки антенн мобильных операторов, предприятие кабельных сетей платит аренду крыши для установки антенн. Подойти в театр, больницу (где увидели на крыше антенну) и спросить, сколько стоит аренда.
ФДМУ (или другой Заказчик) в договоре указывает (и доказывает правоустанавливающими документами) свою долю собственности в этом доме (0%, 30% число - неприватизированных квартир). |
Хочу расстроить! Даная крыша уже как правило в аренде. Просто нужно пройти формальную процедуру которая предусмотрена законодательно для сдачи в аренду имущества ком. собственности. Плюс к тому, аренда как правило в даном случае берется из той же экспертной оценки в пределах 10% в год!!! Тоесть, это уже не рынок, а норма.
Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд:
а стоимость аренды для операторов не зависимо от места расположения в пределах 1500 грн. мес. Но это для часной собственности. Для ком. и гос. процедура другая!
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
Мобильные опеаторы и повайдеры, это вообще отдельная тема не только в оценке. Если взять землеустройство, то досегодняшнего дня есть разногласия - это объеты комерции или объекты связи. А размер арендной ставки в 2,5 раза разница |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 11:49 |
|
| Sergik писал(а): |
Как мне нравится ответ на конкретно поставленный вопрос!
Началось об оценке, а закончилось о прве собственности.
Да какая вам разница, кто собственник, Вы же не для банка делаете с целью залога!!! Там важно, кто будет деньги отдавать в случае не возврата А здесь определение стоимости для целей аренды (НС№2). В даном случае считается остаточная стимость воссоздания (замищения) или рыночная стоимость в зависимости от наличия достоверной информации и специфики самого объекта. |
Вот это номер. Вот до чего договорились. Оказывается, что право собственности имеет значение только когда передаешь имущество в залог. Ну ОК, тогда в понедельник всей толпой продаем все майно Сержика и делим бабки. А когда нотариус попросит документы на право собственности, скажем, что по заявлению самого Сержика это имеет значение только при передаче майна в залог, а мы ж продаем. Опять таки, учитывая, что подтверждения права собственности нам не надо, Сержику про операции купли-продажи говорить тоже вовсе не обязательно. Сделаем ему сюрприз. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 13:21 |
|
| Серый писал(а): |
| Вот это номер. Вот до чего договорились. Оказывается, что право собственности имеет значение только когда передаешь имущество в залог. Ну ОК, тогда в понедельник всей толпой продаем все майно Сержика и делим бабки. А когда нотариус попросит документы на право собственности, скажем, что по заявлению самого Сержика это имеет значение только при передаче майна в залог, а мы ж продаем. Опять таки, учитывая, что подтверждения права собственности нам не надо, Сержику про операции купли-продажи говорить тоже вовсе не обязательно. Сделаем ему сюрприз. |
Почитайте, пожалуйста, что Вы написали. Не смешно. А по какой цене вы мое имущество собираетесь продавать?
Или оценщик уже перебрал на себя полномочия нотариуса  Товарищи, не зацикливайтесь Вы на праве собственности. От того будет это мое имущество или моего дедушки рыночная стоимость его не поминяется при прочих равных условиях!
Добавлено спустя 4 минуты 21 секунду:
право собственности не есть фактором, который влияет на стоимость. право собственности лишь дает право пользоваться, владеть и распоряжаться, тоесть получать от этой собственности определенную экономическую выгоду. Вот и все. Нам как оценщикам по большому счету не интересно кто будет пользоваться оцененной выгодой. Это уже компетенция нотариуса, судов и.т.д. Они должны смотреть по закону ли эти выгоды используются! Без высшей математики.
Добавлено спустя 4 минуты 3 секунды:
Опять же возвращаясь к залогу, хочу сказать, что такие обязаности на оценщика, судя по договору порой возлагает банк. Который хочет, чтобы оценщик был и ушами и глазами банка и при этом в полне реально брать в залог уже ранее заложеное имущество. Или оценщик долженеще и проверять заложеное имущество или нет!
Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды:
Как говорится не берите дурного в голову и тяжелого в руки. Давайте будем оценщиками когда оцениваем, юристами когда определяем право собственности.
Добавлено спустя 4 минуты 30 секунд:
Самое главное, чтобы использование было юридически дозволеным как одно из условий наибоее эфективного использования. Тоесть с соблюдением санитарных, пожарных, екологических норм, а также норм охраны труда. |
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 13:37 |
|
А я как чуствовал себя чайником, так чайником и остался 
| Цитата: |
| Без высшей математики. |
Резюмировал, что определившись всётаки с собственником, применять нужно затратный. Но что им считать? Стоимость девяти(пяти)этажного дома? С расчетом сколько стоит 400 см2 поверхности стены?
С укртелекомом еще не общался, а вот кабельное ТВ пока не сталкивалось с этой проблемой, до них еще не дошли. Платят только аренду крыши с антенами, стоимость считали столичные оценщики как аренду коммерческой недвижки с коэффициентами(это со слов, отчет не видел подробно сказать не могу). |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 13:52 |
|
Ну вот, кино, вино и домино... А казалось бы, вопрос совсем небольшой.
| rudge писал(а): |
Ну да. Именно так, ибо, позвольте Вам напомнить коллега, что именно с этого начинается оценка (процедура).
Читаем Закон "Про професійну діяльність........." |
| rudge писал(а): |
Я на предмет ЗАКОННОСТИ де юре самой оценки.
Знаете в жизни есть много вещей которые врод бы не влияют на итог. Но они же могут иметь свойство мины замедленного действия. Так и в данном случае.
И еще не знаю как Вы, а я стараюсь уходить от искусственно созданных проблем. И по этому стараюсь показать коллегам те проблемы которые я вижу.
Согласитесь оценка таких активов проблемная, из за нестандартности самого объекта оценки и отсутствия необходимой информации. |
Уважаемомому коллеге rudge - 100%.
| Sergik писал(а): |
Началось об оценке, а закончилось о праве собственности.
Да какая вам разница, кто собственник, Вы же не для банка делаете с целью залога!!! Там важно, кто будет деньги отдавать в случае не возврата |
А вот тут, уважаемый коллега Sergik, Вам даже не 0%... По большому счету, мы, извините, как бы ценим не объекты в физической форме, а имущественные права на эти объекты. Соответственно, если прав нет, то можно ценить любые стены, перегородки и т.д., однако... Зачем?
Уважаемый коллега rudge и другие совершенно правомочно подняли вопрос: а какие права-то, собственно, ценим?[/i] |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Последний раз редактировалось: Grey Horse (Сб, 17 Апр 2010 13:53), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 13:57 |
|
То есть, по логике вещей оценочной деятельности, разобраться бы сначала с правами... А там уже и с объектом оценки будет понятно... более-менее... тихо надеюсь... или будет еще один этап правовой итерации...
Ну, а если не согласны - то, увы, делайте как хотите... [Если Вас не интересует результат (с)] |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 14:06 |
|
| Grey Horse писал(а): |
А вот тут, уважаемый коллега Sergik, даже не 0%... По большому счету, мы, извините, как бы ценим не объекты в физической форме, а имущественные права на эти объекты. Соответственно, если прав нет, то можно ценить любые стены, перегородки и т.д., однако... Зачем?
Уважаемый коллега rudge и другие совершенно правомочно подняли вопрос: а какие права-то, собственно, ценим?[/i]_________________ |
А права которые подлежат оценке, исходят от цели и вариантов ееиспользования. Если это для продажи, то определяется рыночная (полное право), для аренды (ограниченое право без права распоряджаться) - рыночная и стоимость восзодания (замещения), а кто имеет эти права это не головная боль оценщика. А что же мы ценим если не физические (материальные) объекты - воздух. Правда есть обэкты оценки и не в материальной форме. Но это уе из другой оперы.
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
Вы путаете права конкретного человека (юр. лица) с правами, которые подлежат оценке!
Добавлено спустя 25 секунд:
Или мы о разных вещах говорим
Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:
есть такие понятия как право пользования, владения, распоряжения, суперфиция, сервитут, эмфитевзис и.т.д. Тут важно знать, что оценивать. А кто Этими правами владеет для оценщика не суть важно. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 14:13 |
|
| Sergik писал(а): |
Почитайте, пожалуйста, что Вы написали. Не смешно. А по какой цене вы мое имущество собираетесь продавать?
Или оценщик уже перебрал на себя полномочия нотариуса Товарищи, не зацикливайтесь Вы на праве собственности. От того будет это мое имущество или моего дедушки рыночная стоимость его не поминяется при прочих равных условиях! |
Вот именно, что не смешно. Оценщик не оценивает непосредственно кирпич, а оценивает чьи-то права на этот кирпич. Соответственно, кирпич имеет стоимость только для того, кто правами на него обладает. Ваше имущество для мня не имеют никакой стоимости ввиду того, что я не имею никаких прав на него. А для того, чтобы эти права у меня появились, я меняю их на деньги в эквиваленте их (ваших прав) рыночной стоимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Сб, 17 Апр 2010 14:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А вот тут, уважаемый коллега Sergik, Вам даже не 0%... По большому счету, мы, извините, как бы ценим не объекты в физической форме, а имущественные права на эти объекты. Соответственно, если прав нет, то можно ценить любые стены, перегородки и т.д., однако... Зачем? |
а как вы оцените вероятность потери прав собственности. Тоесть, если имущество сейчас у когото находится - оно имеет стоимость. А если оно безхозное - то уже не имеет. Хотя если объет полезный, безхозным оно не будет.
Добавлено спустя 4 минуты 21 секунду:
| Серый писал(а): |
| Вот именно, что не смешно. Оценщик не оценивает непосредственно кирпич, а оценивает чьи-то права на этот кирпич. |
Вот я Вам выделил то что хочу давно донести. Чьи-то!!!!!!!!! Не важно они мои, твои, Ваши, тети, территориальной громады, государственные!!!!! Кто0то полюбому имеет на него права. Если никто не имее, покажите мне где это имущество и я завтра буду на него иметь права. Есл оно стоит того чтобы на него иметь право в принципе!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Добавлено спустя 3 минуты 22 секунды:
Нас как оценщиков не должно волновать кто есть собственником. Завтра у этого имущества будет другой собственник. Но если у этого имущества завтра не будет кирпича , то это уже будет как минимум физический износ и как следствие потеря в стоимости!
Думаю, что наконец-то донес истину! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
