| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 15 Авг 2013 13:32 |
  |
| A_expert писал(а): |
| ну а все-таки, в отчете как то это указываете? |
Яу себя в отчетах по квартирам на вторичке ссылался на указанную статью (тогда еще Закона) и писал, что стоимость объекта определена без НДС. Где-то на более "видных" местах отчета типа вывода на этом внимания не акцентировал: в отчете отображено, законодательство едино для всех и в данном случае не зависит от категории собственников.
Добавлено спустя 10 минут 10 секунд:
| Андрей KV писал(а): |
С какой радости объект оценки облигации? Это просто уход от НДС.
Разговор был изначально о том, платит или нет застройщик НДС. Я показал, как от него уходят. По моему мнению, учитывая наличие такой схемы, вполне стоимость у застройщика без НДС. |
Тут вот такой щепетильный момент: а после выпуска облигаций, в которых квартира записана как обеспечение этих самых облигаций, является ли она собственностью застройщика? Скорее всего нет (иначе застройщик может отчудить эту квартиру еще комуто: продать/подарить/поменять/заложить). Застройщик выпустил облигации с обязательством в момент погашения этих самых облигаций передать покупателю облигаций в замен суммы номинала облигаций квартиру, покупатель де-юре купил эти облигации (хотя де-факто купил права на квартиру). Т.е. произошла все-таки операция с ценными бумагами - облигациями, обеспечением по которым является квартира. А не просто уход от НДС. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Авг 2013 17:29 |
|
Классный спор!
На простой вопрос, даётся невнятный ответ, хотя я привёл чёткую, работающую схему, а не придуманную теоретиками. Данная схема вполне успешно реализована при продаже жилого комплекса в г. Киеве.
В итоге, застройщик построив дом, поменяв новострой на облигации, которые в итоге продал физ. лицу НДС не платил, поэтому вполне нормально сказать, что НДС он не платит и стоимость без НДС.
Понятно, думаю не один я видел оценку для залога, в которой "оценщик" сходу легко отнимает НДС, только такой результат мягко говоря сложно назвать корректным. Ну хочется залог убить, правда зачем думать как, проще НДС вычесть.
Интересно, как налоговые оценщиги будут ндс учитывать
 |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 15 Авг 2013 19:30 |
|
| Андрей KV писал(а): |
Классный спор!
На простой вопрос, даётся невнятный ответ, хотя я привёл чёткую, работающую схему, а не придуманную теоретиками. Данная схема вполне успешно реализована при продаже жилого комплекса в г. Киеве.
В итоге, застройщик построив дом, поменяв новострой на облигации, которые в итоге продал физ. лицу НДС не платил, поэтому вполне нормально сказать, что НДС он не платит и стоимость без НДС. |
Налоговики утверждают обратное, что в не зависимости от источника финансирования, у застройщика возникают налоговые обязательства в момент передачи права собственности.
| Цитата: |
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ЛИСТ від 03.07.2012 р. № 18073/7/15-3417-13
<…>
Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України (далі — Кодекс) звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.
У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
Враховуючи вищезазначене, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій. Така операція з першого постачання житла підлягає обкладанню податком на додану вартість на загальних підставах.
Операції з подальшого постачання житла (об’єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.
Операції з поставки послуг по спорудженню житла за рахунок замовника (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягають обкладанню податком на додану вартість на загальних підставах за правилом першої події, встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу.
Враховуючи вищевикладене:
1. У випадку коли замовник в процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів фізичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника. Лише при передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов’язання на підставі пункту 187.1 статті 187 Кодексу.
2. У випадку коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, в розумінні норм Кодексу, не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому дана операція буде звільнятися від обкладання податком на додану вартість відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.
3. У випадку коли будівництво житла здійснюється забудовником за рахунок залучених коштів ФФБ, податкові зобов’язання у забудовника виникають:
• по операціях з постачання послуг по спорудженню житла на загальних підставах за правилом першої події,встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу;
• по операціях з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва, чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій, у періоді передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло.
Операції по перерахуванню коштів, залучених ФФБ, забудовнику не змінюють податкового кредиту ФФБ та податкових зобов’язань забудовника.
Заступник Голови А. Ігнатов |
| Андрей KV писал(а): |
| Понятно, думаю не один я видел оценку для залога, в которой "оценщик" |
Почему в кавычках?
| Андрей KV писал(а): |
| только такой результат мягко говоря сложно назвать корректным. |
Почему сложно назвать корректным? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
 |
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Чт, 15 Авг 2013 20:23 |
|
Сергей_К! так и напишите в своем отчете "Оценочная стоимость имущества определена без учета НДС, так как продавец "ушел от НДС"  |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 08:54 |
|
Анфиса, вы на секунду представтьте, что от НДС уйдёт к примеру Киевгорстрой, это в лучшие времена порядка 200 млн. Долларов ндс. Это почти пробоина в бюджете, а когда застройщик не гигант, то сумма ндс с 200 кв. м. Новостроя вполне покроет издержки на юристов, суды с налоговой и т. д. Понятно проще тупо заплатить, чем вникнуть в проблему, ещё можно у своего налогового инспектора проконсультироваться)))) он точно насоветует.
А при оценке для залога особеннно прикольно смотрится, когда берутся аналоги новостроев со вторички, не вникается в процесс продажи квартир компанией застройщиком, сходу вычитается ндс, но вот незадача таких низких цен на новостроии без ндс нет, зато "оценщик" грамотно очистил оо от ндс
И главное потом убеждённо с пеной у рта доказывает свою правоту)))) |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 09:14 |
|
| Андрей KV писал(а): |
А при оценке для залога особеннно прикольно смотрится, когда берутся аналоги новостроев со вторички, не вникается в процесс продажи квартир компанией застройщиком, сходу вычитается ндс, но вот незадача таких низких цен на новостроии без ндс нет, зато "оценщик" грамотно очистил оо от ндс
И главное потом убеждённо с пеной у рта доказывает свою правоту)))) |
Если говорить объективно, то если оценщик "очищает" от НДС, то о "грамотности" и "объективности" речи, в принципе, не идет... На самом деле, при оценке недвижимости ничего очищать от НДС не нужно. Любая стоимость (хоть первичка, хоть вторичка) привязана к рынку. На рынке основной массой продавцов и покупателей являются физ. лица. Поэтому, в рыночной стоимости НДС нет и быть не может. Если кто-то из продавцов является плательщиком НДС - то это его личные проблемы и потери, которые ему никто никогда компенсировать не будет. Отсутствие / присутствие НДС у конкретного продавца не позволит ему продать свой объект недвижимости дешевле или дороже... Поэтому, рыночная стоимость - она одна и та же. Просто,если продавец плательщик НДС - он в карман получит меньше, если не плательщик - больше. Но на величине рыночной стоимости это не скажется: покупателю глубоко наплевать на то,сколько получит продавец... |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 13:31 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| сли говорить объективно, то если оценщик "очищает" от НДС, то о "грамотности" и "объективности" речи, в принципе, не идет... На самом деле, при оценке недвижимости ничего очищать от НДС не нужно. Любая стоимость (хоть первичка, хоть вторичка) привязана к рынку. На рынке основной массой продавцов и покупателей являются физ. лица. Поэтому, в рыночной стоимости НДС нет и быть не может. Если кто-то из продавцов является плательщиком НДС - то это его личные проблемы и потери, которые ему никто никогда компенсировать не будет. Отсутствие / присутствие НДС у конкретного продавца не позволит ему продать свой объект недвижимости дешевле или дороже... Поэтому, рыночная стоимость - она одна и та же. Просто,если продавец плательщик НДС - он в карман получит меньше, если не плательщик - больше. Но на величине рыночной стоимости это не скажется: покупателю глубоко наплевать на то,сколько получит продавец... |
100%.
Оценка всегда осуществляется с позиции собственника.
Т.е. РС одна а наполнение ее НДС это вопрос налогообложения собственника. |
|
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 17:48 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Андрей KV писал(а): |
А при оценке для залога особеннно прикольно смотрится, когда берутся аналоги новостроев со вторички, не вникается в процесс продажи квартир компанией застройщиком, сходу вычитается ндс, но вот незадача таких низких цен на новостроии без ндс нет, зато "оценщик" грамотно очистил оо от ндс
И главное потом убеждённо с пеной у рта доказывает свою правоту)))) |
Если говорить объективно, то если оценщик "очищает" от НДС, то о "грамотности" и "объективности" речи, в принципе, не идет... На самом деле, при оценке недвижимости ничего очищать от НДС не нужно. Любая стоимость (хоть первичка, хоть вторичка) привязана к рынку. На рынке основной массой продавцов и покупателей являются физ. лица. Поэтому, в рыночной стоимости НДС нет и быть не может. Если кто-то из продавцов является плательщиком НДС - то это его личные проблемы и потери, которые ему никто никогда компенсировать не будет. Отсутствие / присутствие НДС у конкретного продавца не позволит ему продать свой объект недвижимости дешевле или дороже... Поэтому, рыночная стоимость - она одна и та же. Просто,если продавец плательщик НДС - он в карман получит меньше, если не плательщик - больше. Но на величине рыночной стоимости это не скажется: покупателю глубоко наплевать на то,сколько получит продавец... |
Горец! ты не сталкивался с приватизацией и арендой гос. и ком. имущества, поэтому не знаешь, что при расчете рыночной стоимости доходным и сравнительным подходами цены предложений приходится очищать от НДС в независимости от того сидел ли там изначально он или нет. И не в грамотности оценщика здесь речь! Заказчиками оценки в таких случаях выступают плательщики НДС -фонд и территориальные громады. В отчете оценщика стоимость должна быть посчитана без НДС. Увеличив ее на сумму НДС они продают или сдают в аренду по рыночным стоимостям, естественно "линяя" на сумму НДС! 
Добавлено спустя 16 минут 39 секунд:
| Андрей KV писал(а): |
Анфиса, вы на секунду представтьте, что от НДС уйдёт к примеру Киевгорстрой, это в лучшие времена порядка 200 млн. Долларов ндс. Это почти пробоина в бюджете, а когда застройщик не гигант, то сумма ндс с 200 кв. м. Новостроя вполне покроет издержки на юристов, суды с налоговой и т. д. Понятно проще тупо заплатить, чем вникнуть в проблему, ещё можно у своего налогового инспектора проконсультироваться)))) он точно насоветует.
А при оценке для залога особеннно прикольно смотрится, когда берутся аналоги новостроев со вторички, не вникается в процесс продажи квартир компанией застройщиком, сходу вычитается ндс, но вот незадача таких низких цен на новостроии без ндс нет, зато "оценщик" грамотно очистил оо от ндс
И главное потом убеждённо с пеной у рта доказывает свою правоту)))) |
Андрей! при заключении договора на оценку нужно обязательно оговаривать моменты с включением либо не включением в полученный результат НДС, повторяю ОБЯЗАТЕЛЬНО! А при подборе объектов сравнения необходимо учитывать существенные условия их продажи- это как раз то, что Вы имеете ввиду! 
Добавлено спустя 4 минуты 55 секунд:
Вспоминаем, коллеги! п.17 НС-1 "У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість
об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або
невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість.
Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості,
здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми
податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми
податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення
оцінки майна."
п. НС-1 34. "Об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою
вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість." |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек)
Последний раз редактировалось: anfisa (Вс, 18 Авг 2013 19:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
alex_s
Сообщения: 430
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 19:12 |
|
Квартиры - объекты личного пользования в собственности физлиц, не являются предметом хозяйственного оборота. Если деятельность по сдаче в аренду или продаже ( несколько сделок), тогда регистрация в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Теперь коммерческая недвижимость, которая всегда используется с целью получения дохода ( от продажи или аренды) . Здесь порог регистрации плательщиком НДС - 360 тыс. Грн. Поэтому по умолчанию все аналоги очищают от НДС. По поводу залогов есть разъяснение НБУ. http://www.balance.ua/ua/download/balance/075407.pdf |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 19:28 |
|
alex_s, ссылка не рабочая. Прикрепите фал к сообщению. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 18 Авг 2013 23:03 |
|
| anfisa писал(а): |
| Горец! ты не сталкивался с приватизацией и арендой гос. и ком. имущества, поэтому не знаешь, что при расчете рыночной стоимости доходным и сравнительным подходами цены предложений приходится очищать от НДС в независимости от того сидел ли там изначально он или нет. |
Увы, знаю... И от этого мне не легче...
| anfisa писал(а): |
| И не в грамотности оценщика здесь речь! Заказчиками оценки в таких случаях выступают плательщики НДС -фонд и территориальные громады. В отчете оценщика стоимость должна быть посчитана без НДС. Увеличив ее на сумму НДС они продают или сдают в аренду по рыночным стоимостям, естественно "линяя" на сумму НДС! |
Вот именно об этом я и говорю. Собственник - плательщик НДС. И что? Много у нас покупателей,которые готовы "войти в положение" и выплатить на 20% больше?
Представь себе, что ты посчитала объект госсобственности и получила его РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость... Хочешь сказать, что если к этой стоимости накинуть 20% его кто-нибудь когда-нибудь купит? Поэтому и считалось госимущество по принципу: считаем так, чтобы после полученного результата можно было прибавить 20% и в результате получилась бы цифра, хотя бы, на 30% ниже рынка... Поскольку по-другому фиг кто из покупателей захочет связываться с госимуществом...
Но я говорю не о законодательных требованиях, а об элементарной логике: считаем рыночную стоимость, а потом, в зависимости от статуса собственника ставим приписку "с учетом НДС" (если собственник - плательщик) или "без учета НДС" (если не плательщик). Но сама сумма в обоих случаях НЕ МЕНЯЕТСЯ!!!
Ну не зависит рыночная стоимость от того, какие налоги должен платить конкретный продавец! |
|
|
|
|
alex_s
Сообщения: 430
|
| Добавлено:
Пн, 19 Авг 2013 06:50 |
|
http://news.dtkt.ua/ua/taxation/pdv/20181
За ошибочную ссылку сорри.
Рыночная стоимость есть константа для всех участников открытого рынка, вне зависимости от того, как они администрируют свои налоги. Налогообложение, так как оно пописано в НК, никоим образом не влияет на РС. НДС по определению является косвенным налогом. База - предоставление товаров и услуг.
Добавлено спустя 42 минуты 53 секунды:
Является ли рыночным ценообразование у застройщиков? Однозначно, нет. Здесь работают другие механизмы - маркетинговые стратегии. Да это и понятно, откуда взяться рыночному ценообразованию, когда большая часть затрат находится в тени - откаты, согласования, взятки и т.д. Поэтому большая часть застройщиков работает по принципу пирамид.
С другой стороны, всегда у предприятия, такого крупного как строительное (всегда порог 360 тыс.превышен), есть вопрос затрат и вопрос контроля затрат (которые не включают НДС) со стороны налоговой.
Есть ли в цене новопостроенной квартиры НДС? Конечно, есть. Основная часть себестоимости строительства составлена материальными затратами (сырье, материалы, машины и механизмы). Следовательно, застройщику нужно возмещение НДС. Конечно, это не 20%, а лишь часть, но таким образом он увеличивает свой доход.
Еще раз повторюсь. НДС не является прямым налогом, его нельзя "накрутить", - это не "налог с продаж". |
|
|
|
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Пн, 19 Авг 2013 10:58 |
|
Сплата ПДВ виникає з податкового зобов'язання згідно ПК в якому і зазначено що обкладається податком та хто платник податку.
Відповідно, якщо в результаті операції виникає податкове зобов'язання з сплати ПДВ то ринкова вартість в собі містить ПДВ. Однак платниками ПДВ є відповідно зареєстровані особи які мають свідоцтво платника ПДВ і відповідають критеріям встановленим ПК.
Виконавча служба не продає своє майно, а лише майно боржника. Отже при продажі майна виконавчою службою податкове зобов'язання виникає у власника лише якщо він є платником ПДВ, в противному ринкова вартість не містить ПДВ. Оскільки деякі оцінювачі для виконаdчої служби пишуть вартість квартири фізичної особи за мінусом ПДВ від ринкової вартості, фактично занижують останню.
Відповідно наябільш приємлемим є як зазначив Gorets33 "считаем рыночную стоимость, а потом, в зависимости от статуса собственника ставим приписку "с учетом НДС" (если собственник - плательщик) или "без учета НДС" (если не плательщик). Но сама сумма в обоих случаях НЕ МЕНЯЕТСЯ!!! "
Як на мене, краще в висновку зазначати ринкову вартість і все.
З стандартів оцінки вилучити фразу про обов'язкове зазначення у висновку примітки з ПДВ чи без ПДВ. |
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1241
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июл 2020 15:38 |
|
| dejur писал(а): |
...
З стандартів оцінки вилучити фразу про обов'язкове зазначення у висновку примітки з ПДВ чи без ПДВ. |
п.17 так и остался
| Цитата: |
17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість
об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або
невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість.
Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості,
здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми
податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми
податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення
оцінки майна. |
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-п#Text |
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1241
|
| Добавлено:
Вс, 24 Сен 2023 10:17 |
|
На оцінку для сплати податків надані КТЗ. Замовник оцінки ТОВ "ХХХХ" - платник ПДВ. Як в цьому випадку бути з ПДВ? Згідно Нац.стандарту потрібно зазначати ціна з ПДВ чи без ПДВ. Як обгрунтувати наявність чи відсутність цього ПДВ? вартість КТЗ береться з Бюлетеня. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
