| Автор |
Сообщение |
devilon
Сообщения: 52
|
 Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 12:45 |
  |
Пришел к выводу, что половина таких вещей как помещения заводов, фабрик, и т.п. могут ведь по сути быть 1.1 и 2.1. Где правда? |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 13:10 |
|
| devilon писал(а): |
| помещения заводов, фабрик, и т.п. могут ведь по сути быть |
только 1.1. Они могут входить в состав объекта, который подлежит оценке в рамках 2.1.
Добавлено спустя 54 секунды:
А на счет АЗС, то если Вы оцениваете только недвижимость, то можете ценить его в рамках 1.1. |
|
|
 |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 15:30 |
|
Я думаю, АЗС-это однозначно бизнес. Как 1.1. - это кирпичный маленький домик даже без оборудования. |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 15:52 |
|
как на меня то нужно сначала задаться вопросом, а что является объектом оценки, если к примеру эта АЗС входит в актив предприятия и является лишь его частью и документы на нее идут в виде св-ва о собственности зарегистрированного в органах БТИ, то следовательно это объект недвижимости с различным набором сооружений и оборудования который приносит доход. Следовательно вопрос, а почему ее (АЗС) нельзя считать по 1.1? |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:40 |
|
| Olenka писал(а): |
| Я думаю, АЗС-это однозначно бизнес. Как 1.1. - это кирпичный маленький домик даже без оборудования. |
Ну здрасьте...считайте этот домик с оборудованием доходным подходом, вот и все.... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
devilon
Сообщения: 52
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:50 |
|
речь идет об АЗС, как предмете залога...
п.с. а доходным, эт как? по прямой капитализации? |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:56 |
|
| devilon писал(а): |
речь идет об АЗС, как предмете залога...
п.с. а доходным, эт как? по прямой капитализации? |
можно и по прямой.....Помню, МЭМ на своих лекциях приводила примеры расчетов рисков для АЗС. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 17:40 |
|
| Шах писал(а): |
Olenka писал(а):
Я думаю, АЗС-это однозначно бизнес. Как 1.1. - это кирпичный маленький домик даже без оборудования.
Ну здрасьте...считайте этот домик с оборудованием доходным подходом, вот и все.... |
Так проблемы же это не снимает под какую категорию согласно специализаций оценщика такой объект подпадает.
Я вот тоже задумался. И однозначно не ответил.
Вот Вы предлагаете доходный подход, а их наверное может быть 2:
- передаешь в аренду АЗС и получаешь арендную плату (по аналогии в офисами/пром./магазинами);
- торгуешь бензином сам.
Наверное, в первом случае можно говорить про специализацию 1.1 даже для всего комплекса с учетом колонок, насосов и т.д. и т.п. хотя очень с большим натягом, а во втором случае - однозначно 2.1 специализация нужна. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 18:18 |
|
Здрасьте тоже. 1.1. - это недвижимость, при чем здесь оборудование. Тогда уже 1.1+1.2. АЗС-набор активов, приносящих доход. Имущественным подходом-как здание и оборудование (хотя делаем и так, но больше справочно), ни заказчику ни банку не нужно, как предприятие, продуцирующее доход, идет АЗС в залог. Здесь есть залоговики, они могут поправить, но у меня такая практика. Мы же понимаем, что стоимость имущественным подходом и доходным-это разное.
Впрочем, это мое мнение. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 18:34 |
|
Серый, я не понимаю, почему Вы привязываете специализацию к методу оценки? А если оборудование Вы будете считать доходным подходом, причем не от сдачи в аренду, тогда как? Тоже будете 2.1 искать? А если при расчете ЗУ по доходу Вы будете использовать урожайность, тогда тоже 2.1 нужно? Простите, но не согласен я с Вами в корне.
| devilon писал(а): |
| п.с. а доходным, эт как? по прямой капитализации? |
а что это меняет?
| devilon писал(а): |
| речь идет об АЗС, как предмете залога... |
прекрасно, выясняйте идет ли в залог оборудование, и если нет, тогда считаете только недвижимость, используя 1.1. Если да, то придется искать 1.2, но вот в 2.1 для залога, чаще всего, нет необходимости... в залог берут активы предприятия, и, редко, кор. права. Вот если речь пойдет о кор. правах, тогда будьте любезны "выкатить" 2.1.
| Olenka писал(а): |
| Я думаю, АЗС-это однозначно бизнес. Как 1.1. - это кирпичный маленький домик даже без оборудования. |
здорово, а зем. участок? а навес? а стела? а подземные резервуары с системой разводки? а благоустройство территории? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 20:07 |
|
| КовАл писал(а): |
| Серый, я не понимаю, почему Вы привязываете специализацию к методу оценки? |
Я привязываю метод оценки и специализацию к классификации объекта оценки.
Пример из жизни. Оценка складского комплекса. Классный такой складской комплекс для хранения лекарственных препаратов. Цель оценки - продажа. Владелец поставил там палеты, организовал соответствующее хранение, сертифицировал его как таможенный склад и т.д.
Оцениваю я его через арендные ставки без учета всех наворотов. Вобщем как объект недвижимости. Клиент в вое типа что ты тут наоценивал, мы же тут через палетоместа намного больше зарабатываем, плюс за услуги таможенного хранения берем как таможенный склад, за организацию растаможки и т.д.
Говорю, извините, но все, что вы там организовали - это бизнес на данном объекте и оценивать это нужно совсем по-другому, с учетом дополнительного оборудования (палеты, погрузчики и т.д.), оборотных активов, затрат на спец. персонал, следящий за движением грузов, учета затрат на организацию всего этого. И стоимость здесь будет не складского комплекса как объекта недвижимости, а складского комплекса как целостного имущественного комплекса. Вопросов больше не было ни малейших.
Так и здесь с заправкой все зависит от того, как классифицирован объект оценки.
| КовАл писал(а): |
| А если оборудование Вы будете считать доходным подходом, причем не от сдачи в аренду, тогда как? Тоже будете 2.1 искать? А если при расчете ЗУ по доходу Вы будете использовать урожайность, тогда тоже 2.1 нужно? Простите, но не согласен я с Вами в корне. |
Если оборудование как самостоятельную единицу - то нет, не буду.
Я и сам с собой иногда не согласен. Просто у нас парадокс получается, например, обладатель специализации 2.1 может оценить. например тоже оборудование в рамках имущественного подхода как составляющую этого комплекса, но как самостоятельный объект оценки - нет.
Вот я и говорю, что важно что является объектом оценки.
| Olenka писал(а): |
| Здрасьте тоже. 1.1. - это недвижимость, при чем здесь оборудование. Тогда уже 1.1+1.2. АЗС-набор активов, приносящих доход. |
У нас по законодательству много чего является недвижимостью,в том числе и даже очень хорошо движимого.
Относительно заправки я бы не был бы так категоричен. Хотя бы исходя из п. 4 НС2, согласно которого, оценка оборудования, которое неразрывно связано с земельными улучшениями и отделение которых приведет к уменьшению рыночной стоимости земельных улучшений, проводится вместе с земельными улучшениеями, если другое не оговорено законодательно или договором.
Гложат меня смутные сомнения, что кому-то нужен домик АЗС у дороги среди поля без резервуаров, колонок, насосов и т.д. и т.п.
Кстати, чтобы этот доход получался, о котором вы говорите, на АЗС еще бензин нужно завезти. А это уже запасы/оборотные активы. Что автоматом говорит об АЗС как ЦИК и специализации 2.1. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 20:55 |
|
| Серый писал(а): |
| Я и сам с собой иногда не согласен. Просто у нас парадокс получается, например, обладатель специализации 2.1 может оценить. например тоже оборудование в рамках имущественного подхода как составляющую этого комплекса, но как самостоятельный объект оценки - нет. |
тут я +1 к Вам... моё мнение - для открытия "двойки" оценщик просто обязан иметь, как минимум, 1.1-1.3 и 1.7... либо наоборот, при открытии "двойки" эти "единички" должны быть открыты автоматом... правда, тогда и обучение должно быть соответствующим.
По поводу склада, тут немного не в том ракурсе пример. Вы объясняли заказчику, что ту цифру, которую он для себя видит, он сложил исходя из стоимости бизнеса, а объектом оценки является составляющая этого бизнеса - недвижимость. Но это не значит, что если бы Вы решили посчитать стоимость склада путем расчета стоимости бизнеса и вычета из этой стоимости всех иных составляющих этого бизнеса, Вам пришлось бы подкладывать "двойку". Вы, как оценщик недвижимости вправе выбирать любые методы (естественно обоснованные), вне зависимости от их сложности... это же касается и АЗС... хотите посчитать АЗС, как бизнес, и затем перейти от стоимости бизнеса к стоимости имущества или стоимости недвижимости, пожалуйста... считайте... Если в выводах Вы укажите, что оценивали недвижимость (хотя в процессе расчетов определяли и стоимость бизнеса, и стоимость оборудования, и стоимость бензина), то доставайте 1.1 и всё будет в порядке. Никто Вам не запрещает выбирать необходимые методики для оценки объекта, который Вы имеете право оценивать.
| Серый писал(а): |
| Вот я и говорю, что важно что является объектом оценки. |
ту я +1 к Вам. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 22:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Так и здесь с заправкой все зависит от того, как классифицирован объект оценки. |
Вы правы+цель оценки, как мне кажется.
| КовАл писал(а): |
| здорово, а зем. участок? а навес? а стела? а подземные резервуары с системой разводки? а благоустройство территории? |
Я говорю о том, что входит в специализацию 1.1., и разумеется, с участком. А недвижимость, даже с красивым садиком и без оборудования - это не АЗС.
| Серый писал(а): |
| кому-то нужен домик АЗС у дороги среди поля без резервуаров, колонок, насосов |
Может быть 
| КовАл писал(а): |
| оценивали недвижимость (хотя в процессе расчетов определяли и стоимость бизнеса, и стоимость оборудования, и бензина), |
И возьмите за работу денег как за оценку недвижимости
Удачи |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 23:19 |
|
Olenka, не вырывайте, пожалуйста, цитаты посреди предложений, ведь из-за этого их смысл может меняться кардинально. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 08:58 |
|
| Olenka писал(а): |
Может быть
| КовАл писал(а): |
| оценивали недвижимость (хотя в процессе расчетов определяли и стоимость бизнеса, и стоимость оборудования, и бензина), |
И возьмите за работу денег как за оценку недвижимости
Удачи |
причем здесь стоимость работы? Мы же говорим не о том... стоимость такой работы, как раз, может быть выше, чем стоимость оценки АЗСки, как бизнеса.
| Olenka писал(а): |
| недвижимость, даже с красивым садиком и без оборудования - это не АЗС. |
да, никто и не спорит, это не АЗС, а недвижимость АЗС... для залогового обеспечения, конеШно, целесообразно взять ещё и оборудование АЗС, но даже если это будет недвижимость АЗС с оборудованием АЗС, то для его оценки, даже в случае расчета по доходу... и даже методом дисконтирования ден. потоков ... иметь "двойку" не обязательно, ввиду того, что объект оценки вписывается в "единицу". |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
