| Автор |
Сообщение |
Юта
Сообщения: 1692
|
 Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 10:56 |
  |
| Grey Horse писал(а): |
| Оценка для ИС подразумевает, что оценщик на этом сегменте своего вида деятельности не удержится, если будет определять действительно РС. Не интересно это заказчику и пользователю Отчетов. Посмотрите правде в глаза. Поэтому и определяет тот, кто работает с ИС, заведомо не РС, а меньшую сумму - при том, что нормативно требуется все-таки РС. Ну, вот так работает ИС в нашей стране, так сложилось |
Все правильно. К великому сожалению. Поэтому и стараемся не работать с ИС - на "мостик" каждый раз становиться не хочется  |
|
|
  |
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 11:06 |
|
Смущает однако, что стартовая цена лота сформирована на основании оценок для ОГИС. "Плавали, знаем..."А результаты торгов?  Весьма сомнительный рынок ввиду коррумпированности организаторов торгов
http://www.epravda.com.ua/publications/2012/09/19/336001/
Так что от меня +1 к Юта и Grey Horse |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 11:06 |
|
Уважаемые коллеги.
Говоря о РС мы ссылаемся не дефиницию РС. Но как показывает жизнь суть РС далеко не так однозначна как это прописано в дефиниции. Даже в одной нише, на пример рынок квартир, есть довольно существенные отличия. И эти отличия обусловлены существующими реалиями. Тут и влияние законов, тут и мотивации, как продавца, так и покупателя, о которых мы можем только догадываться. Я уж молчу о таких факторах как месторасположение, состояние и тп. По этому и появляются в данной нише еще разного рода "под ниши".
Говоря о такой "поднише" как продажа/покупка арестованного имущества (ОГИС на пример) я попытался поставить себя на место как продавца (ОГИС) так и покупателя.
Начну с первого.
ОГИС работает в соответствии с постановой КМУ которая требует продавать только через торги (я тут про крупные товары) и стартовая стоимость должна быть рыночной. Тут как видно нет отличия от мотивации свободного продавца. Далее появляются некоторые различия. Они связаны с узаконенным периодом продажи. Свободный продавец может ждать сколько ему нравится. ОГИС же действуя по постанове не продавшийся товар с первого раза может снизить его стоимость. Но ведь "разумный" продавец то же может поступать так же, если хочет продать. Видимо или продавец действует не разумно либо у него другие мотивации, неведомые нам.
Теперь "влезем в шкура" покупателя. Разумный покупатель "не купить товар дороже если есть такой же но дешевле" Следовательно про наличии той же квартиры от ОГИС и на "свободном" рынке логично предположить что взор покупателя будет обращен на квартиру от ОГИС если та дешевле. Тут важную роль играет стартовая стоимость. Если РСо = РСс то явно покупатель не пойдет на торги. Но если РСо будет существенно ниже РСс, в том числе за счет проблем присущих объекту от ОГИС, то разумный покупатель, взвесив все риски пойдет на торги и попытается купить такой объект.
Как в таком варианте действовать оценщику?
Брать аналоги со свободного рынка понимая что не продастца с первого раза, уж точно. Или проанализировать соответствующую под нишу, "рынок от ОГИС" (арестованного имущества) назову его так, и сделать соответствующие выводы в виде отчета. При этом в такой стоимости будет учтены все аспекты формирующие стоимость арестованного ОО.
Теперь посмотрим чего требует "закон" (НС) для РС. Смотрим НС2 (так как недвижимость)
| Цитата: |
19. Порівняльний підхід передбачає таку послідовністьоціночних процедур:
збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;
вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;
визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;
узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті N 1. |
А что в НС1
| Цитата: |
16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу грунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. |
Следовательно если есть соответствующая под ниша, "рынок от ОГИС", а ОО "находится в нем", то что нарушает оценщик? Есть рынок. Данные не убиваемые (подкреплены доками). При этом итоговая стоимость уже учтет все проблемы ОО на данном рынке.
Уважаемые коллеги. Я не в коей мере не настаиваю на том что нужно действовать только так и не иначе. Я просто высказываю свои мысли и пытаюсь подкрепить их как логикой так и законодательной базой.
Добавлено спустя 10 минут 38 секунд:
| kink писал(а): |
Смущает однако, что стартовая цена лота сформирована на основании оценок для ОГИС. "Плавали, знаем..."А результаты торгов? |
А кто уверен что стоимость предложения на "свободном" рынке не основана на оценке коллег?
| Цитата: |
Весьма сомнительный рынок ввиду коррумпированности организаторов торгов
|
Вы обратите внимание что я слово "свободный" беру в кавычки, подразумевая что он не "очень" то и свободен.
А уж про то как риелторы "разводят" клиента думаю не стоит вообще говорить. Особенно если хотят себе взять для перепродажи.
Да коллега не все так "пушисто". Но вот почему то я ни где не встречал того рынка который называется "свободный". Да же на базаре бабку заставляют держать цену. Иль есть сомнения по последнему? 
Суть одна, как на меня, Оценщик должен попытаться влезть одновременно в шкуру продавца и покупателя, и размышлять так же как они, а не идеализировать свое суждение ссылаясь на НС.
PS; вот пример классический. Мы берем в расчет курс НБУ (7,993) по методикам, а за окном курс 8,15 - 8,2. Где логика? Но Закон превыше всего!!! |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 11:40 |
|
Вот кстати ооооочень хороший вопрос остался без ответа:
| Юта писал(а): |
| rudge писал(а): |
| И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги. |
И вот если этот собственник придет к Вам за оценкой своей квартиры - Вы тоже при оценке будете принимать во внимание "проблемы ОГИС"? И на каком основании? Уточните, если не трудно.
|
а?
Т.е. получается, что для одного и того же объекта, в одно и тоже время может существовать две РАЗНЫЕ РС? 
Одна РС определенная "ОГИСовским" оценщиком с рынка вынужденных продаж, а вторая обычным оценщиком определенная на свободном рынке?
По-моему уже более нагляднее нельзя показать что "ОГИСовская" это всё таки НЕ РС
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 11:47 |
|
| rudge писал(а): |
| ОГИС работает в соответствии с постановой КМУ которая требует продавать только через торги (я тут про крупные товары) и стартовая стоимость должна быть рыночной. Тут как видно нет отличия от мотивации свободного продавца. Далее появляются некоторые различия. Они связаны с узаконенным периодом продажи. |
Узаконенный период фактической продажи по правилам ОГИС... Какое это вообще имеет отношение к прописанной в нормативных документах РС, которая предполагает разумно долгий период реализации (срок экспозиции на рынке), да еще и исходит из того, что это период (срок) имел место быть до даты оценки? Как по мне - никакого.
Это проблемы ОГИС и нормативной базы. Так уж вышло. И это не должно быть проблемами оценщика, перед которым стоит задача - определить Рыночную Стоимость.
| rudge писал(а): |
| Говоря о такой "поднише" как продажа/покупка арестованного имущества (ОГИС на пример) я попытался поставить себя на место как продавца (ОГИС) так и покупателя. |
Это совершенно излишне. Характеристики продавца и покупателя определены понятием РС - если мы задаемся определять РС.
А по поводу НС №1 и 2, "інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна"... Подібність, по всем святцам, относится к характеристикам имущества в первую очередь, к юридическим особенностям и ограничениям, но уж никак не к специфике мотивации продавца и покупателя. Не зря же теоретически при определении РС предусмотрены корректировки на "условия продажи", если они нетипичны по какому-то объекту с точки зрения рынка.
Наоборот, это идеальный теоретический способ определения Ликвидационной Стоимости (когда-то обсуждалось, лет 12 назад) - набрать аналоги, продававшиеся в укороченные сроки, и по ним эту самую ЛС посчитать. А Вы предлагаете, по сути, то же самое, но называете это типа РС для ОГИС...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 11:50 |
|
| rudge писал(а): |
| Даже в одной нише, на пример рынок квартир, есть довольно существенные отличия. И эти отличия обусловлены существующими реалиями. Тут и влияние законов, тут и мотивации, как продавца, так и покупателя, о которых мы можем только догадываться. Я уж молчу о таких факторах как месторасположение, состояние и тп. По этому и появляются в данной нише еще разного рода "под ниши". |
Это все факторы формирования стоимости исходя из объекта оценки. И это нормально: есть объект оценки и есть аналогичные объекты, к ним, а вернее к их стоимости вносятся корректировки на выявленные отличия. И эти отличия едины и стоимость получится одинаковой независимо от того, для какой цели проводится оценка. Вы же выделеляете определение стоимости объекта оценки исходя из цели, для чего эта оценка будет использована. Т.е. тем самым выделяете рыночную стоимость для целей в ходе исполнительного производства. И считаете это нормальным. Получается, что оценочная стоимость для налогообложения - это плохо и нигде не прописано, а рыночная стоимость для исполнительного производства - это нормально. Сейчас вот "кто-то" прочитает эту полемику (или ему доложат) и завтра организуют специализацию 1.9 (или 3.1) - оценка для целей исполнительного производства. Это ж отдельная "ниша", так чего ж ей не стать отдельным направлением.
Далее. Например, имея долг должник может самостоятельно по договоренности с кредитором реализовать объект для расчета по долгам. Он также может самостоятельно исходя из необходимости выставить объект на продажу и для реализации в более быстрые сроки поставить более низкую стоимость относительно аналогичных объектов. Та же вынужденность продажи, та же ограниченность во времени на продажу. И если такой продавец придет к оценщику и закажет определить стоимость объекта при условии ускоренной реализации, оценщик незадумываясь поставит вид стоимости - ликвидационная стоимость. А ничего же ведь не изменилось относительно реализации объекта ОГИС. ОГИС действует только как посредник между сторонами (должником и кредитором) и следит за максимальным удовлетворением прав кредитора.
Поэтому, мое мнение: задали рыночную стоимость - получите. А кто потом как ее использует, какой срок реализации выставлет для объекта и т.д. - это проблемы того, кто эти требования установил, пусть он потом за них и отвечает. Они к рыночной стоимости не имеют никакого отношения. Иначе получется несочетаемое: с одной стороны - рыночная стоимость, а с другой - наличие неких ограничений, не отвечающих понятию рыночной стоимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 13:14 |
|
| Юта писал(а): |
И вот если этот собственник придет к Вам за оценкой своей квартиры - Вы тоже при оценке будете принимать во внимание "проблемы ОГИС"? И на каком основании? Уточните, если не трудно.
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Вот кстати ооооочень хороший вопрос остался без ответа:
а?
Т.е. получается, что для одного и того же объекта, в одно и тоже время может существовать две РАЗНЫЕ РС?
Одна РС определенная "ОГИСовским" оценщиком с рынка вынужденных продаж, а вторая обычным оценщиком определенная на свободном рынке?
По-моему уже более нагляднее нельзя показать что "ОГИСовская" это всё таки НЕ РС
|
Нууууу коллега Вы чего то не того.
Иль понятие идентификация не включает в себя изучение всех аспектов связанных с ОО?
Двух РАЗНЫХ РС не может быть априори. Да и не будет их!!!
Если придет заказчик ДО решения суда, то естественно ни о каком "рынке ОГИС" и думать нельзя. Но если ОО попал под арест то это явно внешний фактор повлиявший на стоимость такого ОО. Иль не так? Ну, а если заказчик скроет факт ареста делая оценку для ОГИС, то там уж точно вылезет, должна, проблема не учтенного фактора при определении РС.
Коллеги, Я к стати с некоторыми аргументами согласен, но есть и сомнения. Ведь не все так гладко в нашей методологии. И не просто так у некоторых оценщиков возникли вопросы по поводу учитывать или нет "проблему ОГИС" (присущие ОО ограничения) при определении РС, и как ее определить (рассчитать).
Но ведь рынок таких объектов то есть. Его что игнорировать? А как же быть с "... провести необхідне маркетенгове дослідження...."
Или это не рынок? Ведь он же полностью отвечает критериям рынка.
По этому и полемизирую и предложил "выход из положения". Просто я пытаюсь глянуть на "проблему" с позиции операторов рынка не обремененных НС, методиками и Законами, а не нашей, оценщиков работающих в определенном законодательном поле.
Вы же меня знаете
Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:
| Серый писал(а): |
| ...Сейчас вот "кто-то" прочитает эту полемику (или ему доложат) и завтра организуют специализацию 1.9 (или 3.1) - оценка для целей исполнительного производства.... |
"Типун те на язык", Вы "накаркаете" еще |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 13:39 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Реализация предмета залога это не процесс принуждения стороны к выполнению обязательств, а всего лишь способ погашения задолженности. |
............которая появилась вследствие заключения договоров займа / залога... (просто продолжил Ваше предложение, чтобы придать ему законченный смысл)...
| Сергей_К писал(а): |
| Задолженность может образоваться не только в следствии заключения кредитной сделки, а например - не оплата за поставленный товар (оказанные услуги), где в этом случае добровольность. |
я говорил о залоговых операциях. Когда речь идет о конфискации имущества, о других принудительных изъятиях - там действуем строго по Закону и о "добровольности" не задумываемся... Как я понимаю...
Добавлено спустя 7 минут 5 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Еще раз. Понятие "Рыночная Стоимость" понимает добровольность при сделке с объектом оценки. А это вовсе не добровольность заключения сделки займа, которая по факту может привести к принуждению при продаже объекта. |
Извините, но ведь это ОДНА И ТА ЖЕ сделка! Вы предлагаете не учитывать НАЧАЛО сделки, а учитывать лишь ее конец?
| Grey Horse писал(а): |
| Никого не интересует, что привело к принуждению при продаже объекта, главное - что это принуждение есть. А истоки его и то, насколько эти истоки добровольны, никого не интересуют. С точки зрения МСО. |
Я понял, Вы пропустили в МСО тот момент, где говорилось об "анализе прав на ОО"... То, что Вы описываете, как "никого не интересует предистория сделки" - есть не что иное, как "анализ прав объекта оценки"... Так, что Ваша версия, все-таки,расходится с подходом, прописанным в МСО.
Добавлено спустя 17 минут 17 секунд:
| Серый писал(а): |
Это все факторы формирования стоимости исходя из объекта оценки. И это нормально: есть объект оценки и есть аналогичные объекты, к ним, а вернее к их стоимости вносятся корректировки на выявленные отличия. И эти отличия едины и стоимость получится одинаковой независимо от того, для какой цели проводится оценка. Вы же выделеляете определение стоимости объекта оценки исходя из цели, для чего эта оценка будет использована. Т.е. тем самым выделяете рыночную стоимость для целей в ходе исполнительного производства. И считаете это нормальным. |
Насколько я понимаю позицию rudge , с которой согласен, Вам просто предлагается при определении РС объекта, имеющего законодательные ограничения на продажу (запрет на отчуждение в соответствующем реестре), брать лишь те объекты для сравнения, которые имеют ТАКОЕ же ограничение! В противном случае, посчитанная Вами стоимость к рыночной не будет иметь никого отношения, если, конечно, Вы не посчитаете соответствующую поправку отдельно и не введете ее при оценке... Но если Вы такую поправку вводите - то Вы уже тем самым признаете отличие данного объекта от тех объектов, которые выставляются на рынке, но не имеют обременений... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 14:07 |
|
Gorets33
+1 Я как раз про энто.
Хотя думаю чиновники не поймут. Для них постанова КМУ = библия, а там РС и с какого сетора рынку не указано. Читай со "свободного" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 17:32 |
|
Полностью согласен с rudge. И пример с долларом удачный.
Из практики: недавно для ДВС-ов считал "дом в селе", так в сравнительный взял одним из аналогов объявление банкиров, в котором четко было указано, что это начальная цена аукциона и имеет место продажа майна боржника через исполнительную службу. Поставил торг 0%. Для остальных торг -15% и абзац про риски покупателя. Совесть чиста, потому как удельная стоимость аналогов с торгом -15% к "рынку" все равно была выше, чем -0% к предложению банкиров/ДВС-ов. Хотя, я понимаю, что торга -15% на рынке нет.
ЗЫ все познается в сравнении (с)
Если сравнить "доллары за метры" зачитываемые на заседаниях фонда по разным видам гос/комм майна, то лично я ДВС-ам стоимость не занижаю - завышаю! А если сравнить с "отчетами для нотариусов" (по-модному "для целей налогообложения") - не просто завышаю - безбожно завышаю!!! Однако ж ничего, все работают спокойно, у всех рыночная стоимость... просто она у всех разная, что тут такого?!! |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 23 Май 2013 10:18 |
|
| rudge писал(а): |
| Но ведь рынок таких объектов то есть. Его что игнорировать? А как же быть с "... провести необхідне маркетенгове дослідження...." |
этот рынок так и назовите - рынок объектов обремененных вынужденными условиями продажи... и Ваше право, на Ваше усмотрение, как мнение лично Ваше - использовать эти лоты с аукционов в качестве объектов сравнения... только не тулите эту стоимость к РС...не подменяйте понятие и не манипулируйте формулировками...уже всё что можно процитировали и как будто мимо кассы... |
|
|
|
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Чт, 23 Май 2013 10:49 |
|
Як вбачається з дискусії, існує думка про різну ринкову вартість в різних сегментах ринку.
Однак Законодавець передбачив таке і призначив визначати ринкову вартість, одночасно надав можливість виконавчій службі знижувати дану вартість на 30% і т.д.
Якщо продовжувати дану тенденцію то необхідно ввести ще один напрямок оцінки 1.8/2 для виконавчої служби і термін оціночна вартість для виконавчої.
І ще по кожному напрямку для бухгалтерії, консалтингу і т.д. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 04:46 |
|
МСО 2011. Засади МСО.
Вимушені продажі.
| Цитата: |
53. Термін "вимушений продаж" часто використовується в тих випадках, коли продавець змушений здійснити продаж і, в результаті чого не може провести належний маркетинг. Ціна, яку можна отримати і цих умовах, залежить від характеристик тиску на продавця і причин, з якої неможливо здійснити належний маркетинг. Це може також відображати наслідки для продавця, що не в змозі продати актив у визначений термін. Якщо характер і причини обмежень, що тиснуть на продавця, невідомі, ціна, яка отримана при вимушеному продажі, не може бути об"єктивно визначена. Ціна, на яку продавець погоджується у разі вимушеного продажу, відображатиме конкретні обставини, а не ціну гіпотетично готового до угоди продавця у визначенні ринкової вартості. Ціну, яку можна отримати у разі вимушеного продажу, має лише випадкове відношення до ринкової вартості чи інших баз, визначених у цьому стандарті. "Вимушений продаж" ілюструє ситуацію, у якій відбувається обмін, а не конкретну базу оцінки.
54. Якщо необхідно зазначення ціни, отриманої в результаті вимушеного продажу, потрібно чітко визначити причини обмежень, що впливаєть на продавця, у тому числі наслідки непродажу у зазначений період з викладом відповідних припущень. Якщо на дату оцінки ці обставини не актуальні, необхідно чітко визначити це в рамках спеціальних припущень. |
|
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Чт, 19 Сен 2013 16:11 |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 19 Сен 2013 16:18 |
|
http://novosti.ua/politics/67723 |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
