| Автор |
Сообщение |
Dob
Сообщения: 314
|
 Добавлено:
Пт, 20 Фев 2015 09:42 |
  |
Дякую колеги, за чудову дискусію, особливо придільний распектYourick, за вашими рекомендаціями вираховується більш-менш реальна картина.
| Филин Андрей писал(а): |
| кстати, это не будет неадекватно, т.е. если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. |
Так Ви маєте рацію, але ж чудово розумієте, що кошторис на відновлення бази в даному випадку ніхто робити небуде, так як по-перше це досить дорого, по-друге перспектв відновлення і використання її як на мене немає.
| Stern писал(а): |
| Что-то не так с инвестором... |
З інвестором все нормально, із базою не все нормально, тобто практично її немає.
Ще раз дякую всім, за наставлення на шлях істинний. Із самого початку була зроблена помилка, яку слушно помітив колега Yourick, що дякуючи Вам, мені коштувало лише 3-4 дні роботи. |
|
|
  |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 13:15 |
|
Коллеги, вот есть у меня такой вопрос по износу, думаю. что экономический, но можно смело поправлять.
Есть недострой 7-10 лет, степень готовности 10-15%, законсервирован не был в свое время. просто остановлено строительство, земля в аренде, достраивать -денег нет, висит на балансе, продать хотят, покупатели с ног не сбиваются, чтобы купить. Продать могут только через аукцион. Стоимость я определяла через смету и путем суммирования фактических затрат.
Мне кажется, что в этом недострое присутствует помимо физического износа и экономический. Как мы помним, это обесценивание, связанное с внешними факторами. А вот права я или нет, помогите разобраться и как, в таком случае, его считать? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 13:39 |
|
| Olenka писал(а): |
Коллеги, вот есть у меня такой вопрос по износу, думаю. что экономический, но можно смело поправлять.
Есть недострой 7-10 лет, степень готовности 10-15%, законсервирован не был в свое время. просто остановлено строительство, земля в аренде, достраивать -денег нет, висит на балансе, продать хотят, покупатели с ног не сбиваются, чтобы купить. Продать могут только через аукцион. Стоимость я определяла через смету и путем суммирования фактических затрат.
Мне кажется, что в этом недострое присутствует помимо физического износа и экономический. Как мы помним, это обесценивание, связанное с внешними факторами. А вот права я или нет, помогите разобраться и как, в таком случае, его считать?
|
Ну чтобы предполагать наличие экономического износа, нужно как минимум предполагать факторы, которые его могут вызвать.
Да и не понятно, что за недострой, его первоначальное/проектное назначение. Также непонятно, самостоятельный это объект, т.е. имеет обособленный земельный участок или же в комплексе строений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 14:17 |
|
Это самостоятельный объект, построен на ЗУ в аренде - я писала, по проекту -жилой дом с пристройкой, по факту -фундамент и начало первого этажа пристройки. Факторы, которые я имею предполагать -это изменение внешней ситуации на рынке недвижимости и ухудшение экономической ситуации вообще и у застройщика в частности - у него нет денег достроить, а за землю платит за аренду уже пять лет, им эти затраты не сильно нужны. Продать -не могут, деньги, что потратили на строительство уже в пять раз превышают то, что им предлагают за этот недострой (предположим, что покупатели найдутся). Уместно ли здесь только наличие физического износа? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 15:03 |
|
а чем аргументируется необходимость использования именно затратного подхода?
если можно объяснить, что "что им предлагают" это и есть "рынок", то зачем использовать затратку?
например, определили НЕВ, а стоимость через ДДП от перехода к НЕВ... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 15:06 |
|
Наверное, только физический износ маловато будет.
Как вариант расчета, это соотношение стоимости готового объекта аналогичного функционального назначения на момент понесенных затрат и на текущий момент. Т.е. стоимость в вашем случае жилых домов сейчас, с учетом местоположения и на момент последнего освоения затрат на строительство. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2015 21:50 |
|
Olenka, а если пойти от продаж земельных участков с фундаментами? есть же такие объекты обычно на рынке. хотя есть заморочка с корректировкой на стоимость земли \ прав пользования землей... |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2015 09:55 |
|
| Yourick писал(а): |
| а чем аргументируется необходимость использования именно затратного подхода? |
Аргументируется к-том готовности.
| zanoza писал(а): |
| есть же такие объекты обычно на рынке. хотя есть заморочка с корректировкой на стоимость земли \ прав пользования землей... |
да, есть 
| Серый писал(а): |
Как вариант расчета, это соотношение стоимости готового объекта аналогичного функционального назначения на момент понесенных затрат и на текущий момент. Т.е. стоимость в вашем случае жилых домов сейчас, с учетом местоположения и на момент последнего освоения затрат на строительство.
|
Да, мысль хорошая, она мне первой пришла в голову. Я плохо описала объект - я лично, еще такого не встречала. Это 9 этажный дом с пристройкой, а пристройка -это гостиничка с кафе и хоз.блоком. Аналогами просто жилые дома я не могу, наверное, взять. Но я четко понимаю, что рассчитать эк.износ как то трудно, но он присутствует.
Ну вот у меня возникла такая еще мысль -Серый натолкнул -а если взять среднюю стоимость строительства по моему региону на момент начала строительства (интересно, есть ли на минбуде?) и среднюю стоимость на сейчас и их соотношение? Правильным ли будет такой расчет? Я такого никогда не делала, плохо себе представляю себе как это описывать и правильно ли это вообще. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2015 11:30 |
|
| Olenka писал(а): |
| Да, мысль хорошая, она мне первой пришла в голову. Я плохо описала объект - я лично, еще такого не встречала. Это 9 этажный дом с пристройкой, а пристройка -это гостиничка с кафе и хоз.блоком. Аналогами просто жилые дома я не могу, наверное, взять. Но я четко понимаю, что рассчитать эк.износ как то трудно, но он присутствует. |
Ну так заменить стоимость 1 м. жилого дома на среднюю стоимость 1 кв. м квартир в многоэтажках.
| Olenka писал(а): |
| Ну вот у меня возникла такая еще мысль -Серый натолкнул -а если взять среднюю стоимость строительства по моему региону на момент начала строительства (интересно, есть ли на минбуде?) и среднюю стоимость на сейчас и их соотношение? Правильным ли будет такой расчет? Я такого никогда не делала, плохо себе представляю себе как это описывать и правильно ли это вообще. |
Ну по поводу данных об опосередкованой стоимсоти строительства, не проблема, помогу, есть с 2001 года, правда, внутри года не по всем периодам в разные годы, в основном дальние (но если покопаться в инете можно найти, не задавался такой целью). Так что если что, скину. Но вот сомневаюсь, что стоимость строительства снизилась. Вон тот же индекс БМР все время растет. Да и если бы стоимость строительства снижалась так же как и стоимость готовых объектов, то, скорее бы всего ваш заказчик достроил бы объект. А так ему это делать экономически не выгодно: материалы в цене растут, а стоимость готового объекта - нет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2015 13:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Ну так заменить стоимость 1 м. жилого дома на среднюю стоимость 1 кв. м квартир в многоэтажках |
У меня есть еще сметная стоимость 1кв.м. этого дома по жилью или не стОит -лучше брать одинаковые показатели?
| Серый писал(а): |
| если покопаться в инете можно найти, не задавался такой целью |
я покопалась и пока нашла за 2008, значит есть.
| Серый писал(а): |
| Но вот сомневаюсь, что стоимость строительства снизилась |
6453 2015 год, 4167 2008 год.
| Серый писал(а): |
| Да и если бы стоимость строительства снижалась так же как и стоимость готовых объектов, то, скорее бы всего ваш заказчик достроил бы объект |
"Вот в этом то и парадокс" (с). Вот почему я говорю. что не может здесь присутствовать только физ.износ.
Друзья, спасибо, что наталкиваете меня на мысли. Попытаюсь теперь думать над текстовкой, если ничего нового в голову не придет. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2015 10:44 |
|
Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему.
Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег?
Нужно срочно дать ответ, прошу помощи. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2015 11:31 |
|
| Olenka писал(а): |
Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему.
Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег?
Нужно срочно дать ответ, прошу помощи.
|
Как уже не раз говорилось, оценочная деятельность - это не только составление отчетов с определением стоимости.
Есть же еще и консультационная деятельность. Естественно, что такой документ не может именоваться отчетом об оценке. Назовите его консультацией, не подкладывая туда документы СОД и не переживайте.
И чего тут страшного, если клиент заказал некую часть алгоритма определения стоимости в виде определения износа.
Объясните клиенту, что это будет не отчет, а в таком-то виде, с такими-то ограничениями. Если устраивает - вперед.
У нас вон один давний клиент регулярно просит ставку дисконта рассчитать в виде консультации (правда, нашару, да с учетом давних связей и минимальной трудоемкости такой консультации - вроде как и не жалко). Ну делаю я ему табличку в экселе, скидываю без никакого оформления, а как он ее использует - его проблемы. Вроде как получается консультация в устной форме с некими элементами расчета. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2015 11:43 |
|
У меня мелькнула мысль о консультации, завтра посмотрю документы, что они за запрос прислали и буду точно понимать, что они хотят. Это крупная организация, поэтому и переживаю. Вроде бы само понятие функционального износа не попадает в список объектов оценки, как их определяют НС. И документы и печати они требуют все. Еще и тендер, небось, затеются проводить.
Спасибо, Серый. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2015 19:55 |
|
| Olenka писал(а): |
Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему.
Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег?
Нужно срочно дать ответ, прошу помощи. |
Интересно, а цель такой консультации? Для чего определяют функциональный износ в чистом виде? |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2015 16:08 |
|
А я прочла это письмо -нужно определить функциональный и экономический износ для объектов незавершенного строительства ( так в письме и указанно-согласно национальных стандартов оценки). Для чего -загадка, есть предположение,что висят они на балансе и хотят их стоимость уменьшить за счет износа. Директора не было, объяснять не было кому. Где они эту мысль вообще взяли -про функциональный и экономический износ и что их должен определять оценщик согласно национальным стандартам и написать сколько денег стоит то и то и составить об этом еще отчет. Ну вот как то так. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
