| Автор |
Сообщение |
Гвоздь
Сообщения: 118
|
 Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:56 |
  |
Листаю чужой отчет. Вижу ставку капитализации для объекта нежилой недвижимости офисного типа, в центре не самого бедного областного центра Украины - 20% (отчет датирован маем сего года)
Сердце подсказывает, что забагацько  , а ум спорит - а где грань, между много, мало и нормально?! Дай, думаю, спрошу у коллег! Всяко лучше, чем аналитику от строителей читать...
А какие ставки капитализации используете в расчетах Вы? Хотя бы для описанного типа нерухомого майна. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:03 |
|
Я обычно беру в том же отчете среднюю стоимость предложения и средние арендные ставки. И без поправок делаю прикидку К.
99,99 % не совпадает с кумулятивным.
У нас, обл. центр до 500 тыс, на офисах в центре 8-10% На окраине и того меньше.
Чувство Вас не подводит. 20% это "желание" (инвестора), а не факт на рынке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:45 |
|
У меня вышла недавно 13,66.
Мое мнение, что причина кроется в безрисковой ставке. Она сейчас примерно около 5-8%. Смотря какую базу использовать.
Вот Андрей Филин вообще берет месячную ставку. А она сейчас в районе 4%. |
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:52 |
|
У меня тоже коэф. кап. чаще всего получается в районе 0,08. Может речь идет о ставке дисконта, не? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:58 |
|
А зачем приравнивать без рисковую к К? Ведь без рисковая может быть и ниже реальной, рыночной (той что сложилась на рынке) доходности, а не той какую хочет инвестор иль оценщик и тп.
Рынку по барабану как и кто определил без рисковую. Она интересна инвестору который хочет заработать. Конечному потребителю она ни чего не говорит, равно как и К. В данном случае К выступает как связующий коэффициент между доходностью и стоимостью. И если в задании определить РС то проанализировав рынок на предмет ЧОДрын и Крын делаем вывод об РС. Это всего лишь одна из методик расчета РС. При том не самая "рыночная" если есть рыночные данные.
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
| КовАл писал(а): |
| У меня тоже коэф. кап. чаще всего получается в районе 0,08. |
во + 100
| Цитата: |
| Может речь идет о ставке дисконта, не? |
Дык она еще меньше будет. Отними фактор фонда возмещения от К |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:20 |
|
| irenka писал(а): |
У меня вышла недавно 13,66.
Мое мнение, что причина кроется в безрисковой ставке. Она сейчас примерно около 5-8%. Смотря какую базу использовать.
Вот Андрей Филин вообще берет месячную ставку. А она сейчас в районе 4%. |
Филин правильно делает, так как это на самом деле наиболее безрисковая ставка, но вот ФДМУ требует брать на год, но я потом очищаю от инфляции и тоже хорошо получается, где-то 4,5% |
|
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:30 |
|
| КовАл писал(а): |
| Может речь идет о ставке дисконта |
Как бы да, по сути это ставка дисконта - "коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування". Но по окончании расчета (кумулятивного) его взяли переименовали в ставку капитализации
Ой, а как правильно использовать эти термины (раз уж вопрос возник)? "Ставка дисконта", "коэффициент дисконтирования", "ставка капитализации", "коэффициент капитализации" - все эти определения встречаются одновременно и плавно перетекают одно в другое! Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:32 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Филин правильно делает, так как это на самом деле наиболее безрисковая ставка, но вот ФДМУ требует брать на год, но я потом очищаю от инфляции и тоже хорошо получается, где-то 4,5% |
А смысл "очищать" без рисковую от инфляции? Ведь тогда и ЧОД нужно брать с учетом отсутствия "инфляции". Ведь в ВД и в Затратах сидят инфляционные ожидания если рыночные данные брать. В итоге то на то получится
Добавлено спустя 7 минут 20 секунд:
| Гвоздь писал(а): |
[
Как бы да, по сути это ставка дисконта - "коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування". Но по окончании расчета (кумулятивного) его взяли переименовали в ставку капитализации
Ой, а как правильно использовать эти термины (раз уж вопрос возник)? "Ставка дисконта", "коэффициент дисконтирования", "ставка капитализации", "коэффициент капитализации" - все эти определения встречаются одновременно и плавно перетекают одно в другое! Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
Думаю тут вряд ли получится все пояснить. Советую посмотреть материалы семинара коллеги А. Н. Чиркина.
Что касается приравнивания ставки дисконта к ставке капитализации то это справедливо при условии что ЧДП = ЧОД, период дисконтирования не ограничен и он остается неизменным во времени. Проще говоря, нет реверсии которая априори выступает в роли фактора фонда возмещения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 11:03 |
|
| rudge писал(а): |
| А смысл "очищать" без рисковую от инфляции? Ведь тогда и ЧОД нужно брать с учетом отсутствия "инфляции". Ведь в ВД и в Затратах сидят инфляционные ожидания если рыночные данные брать. В итоге то на то получится |
Согласна, согласна, согласна!!!
Только, Рудж, не согласна, что кумулятивная ставка не имеет право на жизнь. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 11:18 |
|
| irenka писал(а): |
Только, Рудж, не согласна, что кумулятивная ставка не имеет право на жизнь. |
А я и не говорил такого.
Каждому овощу свой огород.
При отсутствии данных и рынка окромя ее другого нет. Но при наличии онного зачем изощряться с поправками и тп. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:38 |
|
Рудж, оно то так.
Только для меня выжымка, или экстракция - это ответ на вопрос, над которым я работаю во время составления отчета, а именно - какова РС ОО?
Ведь мы берем среднерын. цену предложения и среднерын. арендную ставку для выжимки К.
Ну вот и все, я уже все понаходила. Вот эта среднерыночная цена предложения на конкретно моем рынке и будет плюс минус моей РС в отчете.
Не права - поправь. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:49 |
|
Гвоздь, по поводу названия, то просто посмотрите в НС (самому лень  )... лично я просто не заморачиваюсь на этот счет... может быть я и неправильно называю ставку кап-ции коэффициентом, просто пока не вижу в этом проблемы.
Что касается тождественности ст-ки кап и ст-ки дисконта, то так получается в случаях если:
1. изменение стоимости актива к моменту перепродажи не предвидится
2. срок использования объекта стремится к бесконечности
| rudge писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| Может речь идет о ставке дисконта, не? |
Дык она еще меньше будет. Отними фактор фонда возмещения от К |
а почему именно отними? Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика
Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:
irenka, лично я для расчета методом экстракции беру объекты, которые и продаются, и сдаются. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:57 |
|
Ну ты ж берешь обьекты, очень-очень похожие на ОО. Не так ли? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:01 |
|
| Гвоздь писал(а): |
| Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
тут небольшая неточность... при прогнозе постоянства стоимости... как-то так вот если перефразировать Вашу фразу... . Хотя, если Вы подразумеваете, что поскольку доход не меняется, то не меняется и стоимость, то, может быть, Вы правы...
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| irenka писал(а): |
| Ну ты ж берешь обьекты, очень-очень похожие на ОО. Не так ли? |
стараюсь брать похожие, хотя найти точную копия невозможно... т.е. для, например, встроенных помещений я стараюсь брать встроенные помещения, ну, и, понятно, что с сопоставимым местоположением. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:12 |
|
Ну когда ты понаходишь их, затем маленькая корректировочка, и оп-ля - уже у тебя есть РС по СП. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
