Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ставки капитализации : правдоподобные и не очень... Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 13:29 КовАл писал(а): Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика На что? На банковский депозит? Я же, равно как и ты, вел речь про инвестиции в недвижимость. А тут, рынок сказал, не мы с тобой, что К = 0,08 - 0,1 Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 13:49 rudge писал(а): Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? да rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 14:28 Не смеши _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 14:43 rudge, а че вдруг так сразу? Мне вот интересно, как и что. Я, может, не разбираюсь во всех этих мудреных определениях К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 15:12 rudge писал(а): Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? И по каждой из этих формул получите абсолютно разное значение. Тут еще нужно обосновать, почему взята именно та или иная формула для определения нормы возврата. Добавлено спустя 2 минуты 39 секунд: rudge писал(а): КовАл писал(а): Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика При условии, что стоимость недвижимости растет - так и есть. Считал по методу Инвуда. По Хоскольду наверное будет тоже самое т.к. отличие только в ставке, по которой идет возврат. Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд: zanoza писал(а): Я, может, не разбираюсь во всех этих мудреных определениях К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп... Шо, даже по Рингу _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Июн 2011 15:24), всего редактировалось 1 раз rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 15:24 Ладно раз так публика просит. K = q + Hвозврата где По Рингу Нвозвата = 1/nвозврата (период возврат) По Хоскольду, Инвуду в зависимости от ситуации Нвозвата = SFF (фактор фонда возмещения при без рисковой ставке дисконта и периоде прогнозирования роста стоимости обїекта) Есть уже просчитанные таблицы. Отсюда если на рынке сложилась K = q + Hвозврата то ставка дисконта q = К - SFF. (нома возврата в плюсе к доходности) пардон что не очень корректно написал "определение ПО..... Спешка однако. Надо бы исправить. Что такое SFF в "простонародье"? Это вложенный капитал в ОО, а q это доход на этот вложенный капитал, собственно это сродни % на депозит только в нашем случае он не декларируемый (банком на пример), а рыночный, сложившийся на дату оценки. Ну не дает рынок дохода равного декларируемому. Во сейчас как раз и получается что q = ставка дисконта Вы сейчас скажите что разумный инвестор и тп. Все правильно разумный, имеющий свободные средства не будет вкладывать туда где q ниже доходности чем % на депозит в банке. Но не об этом речь. Речь о том что РЫНОК диктует эту доходность от УЖЕ ВЛОЖЕННЫХ в аналоги ОО. Отсюда если Крын = qрын + SFFрын (где SFF собственно рыночная стоимость ОО с учетом потери стоимости денег и тп) то обратный счет даст нам рыночную доходность, qрын = Крын - SFFрын _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 16:11 rudge писал(а): K = q + Hвозврата Это для случая, когда недвижимость теряет в цене. Когда же прогнозируется рост, то будет знак "-". Если ничего не происходит, то ставка капитализации равна ставке дисконта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Aleks Возраст: 48 Сообщения: 295 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 17:12 rudge писал(а): Речь о том что РЫНОК диктует эту доходность от УЖЕ ВЛОЖЕННЫХ в аналоги ОО. Это если нормальный рынок. А если продавцы загиливают докризисные цены и реальное отчуждение происходит по совсем другой стоимости? _________________ Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 17:14 И там и там (+) Меняется только способ определения SFF, где дополнительно учитывается темп роста, точнее изменения стоимости самого актива. Вот он как раз со знаком +/- Но это уже не для РС. При определении РС, ЧОД, К, q и тот же SFF принимаются/прогнозируются неизменными, теми, которые сложились на дату оценки. Для понимания моих размышлений я все время веду речь о РС и только о РС. Для других видов стоимости свои подходы. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 17:37 rudge писал(а): Меняется только способ определения SFF, где дополнительно учитывается темп роста, точнее изменения стоимости самого актива. Вот он как раз со знаком +/- Ну да, согласен, меняется знак темпа изменения стоимости актива. rudge писал(а): Но это уже не для РС. Почему это не для рыночной. Как раз таки для рыночной если закладывать рыночный прогноз этого показателя. Иначе Вы как раз и получаете нерыночную стоимость, т.е.стоимость, которая не отображает полностью стоимость объекта оценки. Данный темп прироста умножается на фактор фонда возмещения и если предположить его неизменность, то и получается равенство ставки дисконта и ставки капитализации - самая распространенная практика. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 03 Июн 2011 22:36 Цитата: Шо, даже по Рингу ну ото разве шо по Рингу Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 04 Июн 2011 09:12 Серый писал(а): Почему это не для рыночной. Как раз таки для рыночной если закладывать рыночный прогноз этого показателя. Иначе Вы как раз и получаете нерыночную стоимость, т.е.стоимость, которая не отображает полностью стоимость объекта оценки. +1, добавлю - тогда получишь стоимость, которая не будет отображает полностью тенденции на рынке объекта оценки _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 04 Июн 2011 10:43 rudge писал(а): Не смеши ну, если ты намек не понимаешь, то придется объяснить, что я имел ввиду. Речь шла о том, что ставка в 20% как-то очень велика для ставки кап-ции. Велика она, конеШно, на мой взгляд... утверждать я ничего не буду. Так вот, когда я предположил, что это числовое значение (20%) может соответствовать не ставке кап-ции, а ставке дисконта, ты сказал, что ставка дисконта должна быть меньше, т.к. от от ст-ки кап-ции нужно отнять возврат кап-ла. При том, что мы с тобой согласились, что уровень ст-ки кап-ции составляет около 8% (ты там где-то писал про +100 к моему сообщению о таком уровне) лично для меня было странным узнать, что ты считаешь, что для расчета ст-ки кап-ции, в таких условиях, следует к ставке дисконта прибавить возврат кап-ла, а не отнять (исхожу я из написанной тобой фразы, что для расчета ст-ки дисконта следует от ст-ки кап-ции отнять возврат кап-ла). Странным мне это показалось по той причине, что уровень безрисковой ставки находится приблизительно на том же уровне, что и признаваемая нами ст-ка кап-ции, а если это так, тогда для расчета ст-ки кап-ции для недвижимости следует не прибавлять к ст-ке дисконта возврат кап-ла, а отнимать (Скап. = Сдис. - Воз.Кап)... поскольку всё же есть какие-то риски. Соответственно, переворачивая формулу получим Сдис. = Скап. + Воз.Кап. а не "- Воз.Кап.". rudge писал(а): Во сейчас как раз и получается что q = ставка дисконта если q это q из твоей формулы rudge писал(а): K = q + Hвозврата то оно получается не сейчас, а всегда... в этой формуле q и есть ставка дисконта (норма прибыли на капитал). И, в данном случае, у тебя написана формула для расчета ст-ки кап-ции при ПРОГНОЗЕ падения стоимости актива. Выделяя слово "прогнозе" я хотел акцентировать внимание на том, что решающим является не текущее состояние рынка, а ОЖИДАНИЕ рынка относительно БУДУЩЕЙ стоимости объекта. Серый писал(а): При условии, что стоимость недвижимости растет - так и есть. ну, на мой взгляд, пока рынок все же прогнозирует рост стоимости через несколько лет. Моё предположение основано на том, что ставка кап-ции рассчитанная методом экстракции (говорю только о своей практике) чаще всего ниже предполагаемого мной уровня нормы доходности, требуемой инвесторами. Серый писал(а): Считал по методу Инвуда. По Хоскольду наверное будет тоже самое т.к. отличие только в ставке, по которой идет возврат. ну, тоже самое будет вряд ли, ставки реинвестирования всё же разные, но это к слову... думаю, что вы говорили образно... у меня другой вопрос или, если хотите, то просьба... поделитесь, как вы прогнозируете изменение стоимости актива? Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Сб, 04 Июн 2011 15:56 zanoza писал(а): Цитата: Шо, даже по Рингу ну ото разве шо по Рингу КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 04 Июн 2011 19:59 Не смешно, на мой взгляд, с методом Ринга при определении стоимости недвижимости нужно осторожно... он, вообще-то, используется для истощаемых активов и предполагает убывающие потоки доходов, в отличие от метода Инвуда... хотя, в нынешних реалиях... даже не знаю... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме