Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Ставки капитализации : правдоподобные и не очень... Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вс, 05 Июн 2011 11:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
у меня другой вопрос или, если хотите, то просьба... поделитесь, как вы прогнозируете изменение стоимости актива?

Как и все: на публикациях прессы, интернет, исследованиях. Вобщем, все, что под руку попадается по нужной тематике.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вс, 05 Июн 2011 13:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

И чё прогнозируют в
Серый писал(а):
публикациях прессы, интернет, исследованиях
????
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вс, 05 Июн 2011 16:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
И чё прогнозируют в

Серый писал(а):


публикациях прессы, интернет, исследованиях

????

Я оценкой недвижимости в последние года полтора не занимаюсь, поэтому материалы особо не структурировал и не анализировал. Так, для общего развития просматривал.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
galswit
Moderator


Сообщения: 945
Откуда: Львів
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июн 2011 06:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):

У нас, обл. центр до 500 тыс, на офисах в центре 8-10% На окраине и того меньше.


Во Львове ситуация со ставками аналогичная, разве что более узкий диапазон 8,3-9%
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июн 2011 08:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Как по мне, то Ск в настоящее время - это "гадание на кофейной гуще".
Не для нашего рынка недвижимости ( я о своем регионе,да и в целом, за исключением городов "евро").
Предложение аренды 3-10у.е., факт - даже по цене коммунальных услуг или просто "чтобы площадь не пустовала", вроде бы как щеки надуты у собственников, что у нас дела "все хоккей" - это особенно актуально для офисных помещений у которых отопление централизованное. Люди приватизировали или брали кредиты и покупали, строили... в настоящее время микробизнес на коленях, а коммуналку плати в месяц от 5000грн. Может, для Киева это и не деньги и не тема, но у нас.... Офисы в центре сдаются даже с 2-х месячным "бонусом" ,т.е. без оплаты .
Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре? Заметьте, в среднем срок действия отчета 6 мес. август-ноябрь -3мес.
Или здесь возможны варианты? Smile

А на счет прогнозов и аналитики, дык это кто что хочет, кто какую цель преследует Smile
По продажам та же "картина", если АН нарыли "лоха", которым можно манипулировать, то в печатных изданиях "резко" изменяется и активизируется рынок, и везде с ценами и точным описанием, и аналитика АН , у риэлторов на сленге это "вертолет" - надо 1000у.е/кв.м. аналоги - 1300 и вы счастливы
, что покупаете "дешево", надо собственника наклонить на 400у.е./кв.м. так 250-300 полно объяв, и чел. от счатья млеет.
Еще есть "караваны" - это когда АН ведут показывать "своих" людей и те рассказывают, что у других и лучше, и они зря время потратили, и готовы с риэлтором ехать на тот объект, который смотрели вчера и забирать его срочно.

Приятельница решила продать свой офис, начала с 35 000у.е. в марте, сейчас 22 000 и никто не смотрит. Так как посчитать Ск????

Если говорить об адеквате, то Только "с точки зрения банальной эрудиции".
Жду критики и возмущений в непрофессиональном подходе Smile

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июн 2011 19:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
СИМа

Все это хорошо (вернее, плохо для оценщика) и все это знают, но какое Ваше рациональное предложение.
А то получается, что оценку нужно вообще остановить:
- затратный подход никому не нужен; да и посчитать внешний/экономический износ не можем т.к. см. п. 2;
- фактических данных о сделках нет, адекватных аналогов нет, следовательно сравнительный подход реализовать не можем;
- аренда нормальная и рыночная есть, но беда - ставку капитализации посчитать не можем, потому что см. п. 2.
В итоге ни один из трех подходов реализовать корректно не можем.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июн 2011 20:48 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре?
прогнозы там были правильные... прогнозировали рост и в этом нет ничего страшного. В своих прогнозах ОЦЕНЩИК (не путаем с аналитиком) ДОЛЖЕН опираться не на свои сакральные знания, а на те знания, которые есть у участников рынка. Таким образом, ОЦЕНЩИК (не путаем с аналитиком) ДОЛЖЕН отражать мнение рынка (игроков рынка), а не своё собственное, ДАЖЕ ЕСЛИ ОН ТОЧНО ЗНАЕТ, ЧТО РЫНОК (ИГРОКИ РЫНКА) ОШИБАЮТСЯ В СВОИХ ПРОГНОЗАХ. Только таким образом он сможет определить рыночную стоимость на дату оценки. Никто бы вам не продал недвижимость в первой половине 2008 года за пол цены, а Вы бы нигде не купили её по такой цене, даже если бы вы точно знали, что через год рынок обвалится в два раза. И причина здесь проста, рынок (игроки рынка... во всяком случае подавляющее их большинство) не верили в его обвал. Как только ситуация изменилась и рынок поверил в обвал, прогнозы игроков из оптимистических превратились в пессимистические, как минимум на ближайшее будущее... цены упали. Т.е. я хочу сказать, что оценщик всего лишь отражает тенденции и настроения на рынке, причем тенденции он не сам определяет, а берет с рынка... ещё раз акцентирую внимание на том, что так он должен делать даже если уверен на 100%, что эти рыночные тенденции и настроения явно ошибочные.
Что касается аналитика (ну, так я его назвал), то его задача выявить тенденции, которые не видят другие (определить, что рынок ошибается) и сыграть на них... продать на пике, перед тем, когда рынок обвалится и купить на дне, перед тем, как рынок начнет расти.

СИМа писал(а):
Заметьте, в среднем срок действия отчета 6 мес.
Заметьте, срок действия отчета не имеет никакого отношения к стоимости, определенной на дату оценки... уже обсуждалось, посмотрите по форуму.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вт, 07 Июн 2011 21:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

to КовАл 100%.
СИМа писал(а):
Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре?
Ставка капитализации, как и стоимость, отражает состояние дел (рынка) на дату оценки. Если она определяется (определялась в 2008 г.) экстракцией - тем более...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Юрий Андрусенко



Сообщения: 912
Откуда: Херсон
СообщениеДобавлено: Ср, 08 Июн 2011 09:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Добрый день.
Скучно как-то на форуме, хех Smile

Имхо, бред считать Ск методом экстакции в условиях катастрофической нестабильности и неопределенности рынка. Именно поэтому +1 к Симе "Приятельница решила продать свой офис, начала с 35 000у.е. в марте, сейчас 22 000 и никто не смотрит. Так как посчитать Ск????"
Именно поэтому -1 Грей Хорс "Ставка капитализации, как и стоимость, отражает состояние дел (рынка) на дату оценки". Да, конечно, отражает, именно поэтому в пике Ск была 16-18, а сегодня 12-13? Smile Рисков, значит, меньше стало? Да попросту не корелируется сравнительный и доходный, потому как разница огромная, проще говоря - цена предложения завышена, или это вообще не цена предложения, а так, фонарь.
И потом, друзья мои, вспомните о кореляции результатов Ск по нескольким подходам. Экстракций, значит? Хорошо. А вы сравните ее результат, скажем, с базовой зарубежной (и банки тож у нас ихние) плюс страновой риск для Украины, сколько получим? И это без учета фактора фонда возмещения и страхового риска, или недвижимость ужо вечная?
И напоследок. В идеале безрисковая по сроку вложения должна стремиться к остаточному сроку существования земельных улучшений... Друзья мои, при чем тут месячная ставка для безрисковой? Smile
На комменты времени не будет, остается лишь пожелать всем осмотрительности и доброго настроения! Smile Пысы: и главное - сваей галавы на пличах! Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме