| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:24 |
  |
То есть кроме меня и Серого, все остальные считают, что у земли не может быть отрицательной стоимости?  однако рынок показывает, что она есть |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:28 |
|
Почему Я с Вами zanoza |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:36 |
|
Да, восстановительную стоимость земельного участка посчитать некак, а стоимость замещения можно. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:38 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
| Спасибо большое, Серый. Еще один момент. Если это потеря стоимости, то она должна определяться относительно чего-то. Не могли бы Вы добавить в Вашу формулировки еще и эту часть? |
Да не вопрос.
Относительно физического износа - это однозначно, относительно того, что не имеет износа, т.е. естественно от аналогичного нового.
Относительно морального обесценения - тоже относительно нового, аналогичного по функции.
А вот с внешним/экономическим, наверное, не все так однозначно. Скорее всего, что в зоне действия некоего внешнего фактора, обесценение и новых, и старых объектов будет одинаковым в процентном выражении. Т.е. их стоиомсть уменьшится/или увеличится на один и тот же процент.
Наверное, для внешнего обесценения нельзя говорить, что оно только ведет к уменьшению стоимости объекта оценки, оно также может и увеличивать его стоимость. Ну и исходя из этого, если говорить об "относительно чего-то", то это "чего-то" выражено состоянием/моментом "до появления фактора". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 11 Июл 2012 09:39), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:39 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
Теперь, что касается обесценения. Я попросил указать формулировку, определяющую этот термин. Серый написал своё видение этого термина, и теперь я прошу его уточнить момент, связанный с тем, относительно чего необходимо определять величину потери стоимости. Если у Вас есть своё видение на этот вопрос(ы), то будет интересно увидеть и его. |
Почему вы думаете что участок обязательно долже обесцениться? Думаю необходимо рассматривать вопрос не обесценивания а изменения стоимости участка во времени в зависимости от факторов указанных Серым для определенного целевого испольхования. Я думаю величину изменения необходимо определять относительно велечины земельной ренты для среднестатистического (эталонного) ЗУ который может быть получен собственником для своих целей(аналогичных целевому использованию оцениваемого ЗУ) в первозданном виде (приемлемом для конкретной цели), который не обесценился с учетом факторов, о которых сказал "Серый".
При этом для разных целей использования ЗУ набор ценообразующих факторов будет также разным. И это тоже необходимо учитывать. |
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Ср, 11 Июл 2012 10:04), всего редактировалось 4 раз(а) |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:42 |
|
На конец то начинает доходить
| rudge писал(а): |
Коллеги
Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ.
Хотя как на меня и это не правильно.
Я бы назвал этот фактор, "[b]экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО[/b]... |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 10:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| То есть кроме меня и Серого, все остальные считают, что у земли не может быть отрицательной стоимости? однако рынок показывает, что она есть |
Вопрос терминологии.
Если подходит строго к термину стоимость
| Цитата: |
вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у
ймовірній сумі грошей |
то земля "с отрицательной стоимостью" не имеет ценности для покупателя, отсюда вывод - у такой земли просто напросто НЕТ (не имеет) стоимости (а не отрицательная стоимость). |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 10:45 |
|
А с точки зрения ариХметики за 1 класс 4 четверть? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 12:10 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
| Уважаемая, Юта, скажите, а Вас случайно, вместо примера, не устроит цитата из одного нормативного документа, говорящая о том, что результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину? |
Неужели сей нормативный документ рекомендует в таком случае принимать РС земли отрицательной? 
| voron_sasha2 писал(а): |
| Вы, наверное, уже догадались на что я намекаю Wink |
Не-а, туплю что-то, поясните для особо одаренных
Если я понимаю правильно, речь идет именно о РС ЗУ.
| Юта писал(а): |
| Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Cool |
А Вы иначе?
Добавлено спустя 46 минут 20 секунд:
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Почему вы думаете что участок обязательно долже обесцениться? Думаю необходимо рассматривать вопрос не обесценивания а изменения стоимости участка во времени в зависимости от факторов указанных Серым для определенного целевого испольхования. |
Ну вот смешались в кучу кони-люди... Надо бы все же темы разделить - экономический износ и отрицательная стоимость земли.
Ну ладно, в принципе недвижимость отдельно от земли не рассматривается, поэтому:
Помогите мне, не земельщику разобраться - применимо ли к земельному участку "экономическое обесценение" с точки зрения нормативных документов по оценке земли (я такого честно говорю, не припомню).
Далее говорим о затратном подходе, т.к. только в нем используется понятие Кэк. Насколько я понимаю, экономический износ (влияние) применим к земельным улучшениям. В затратном подходе на стоимость ОО влияет стоимость земельного участка. При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? И не накладывается ли изменение стоимости земли на влияние экономического обесценения? Где грань? Не получается ли масло масляное?
Вообще, вопросов очень много, но смысл их задавать, если твои посты и вопросы просто игнорируются. Насчет той же точки отсчета, при которой отсутствует экономическое влияние, об определении этого влияния при полном отсутствии рынка и.т.д. Если я пишу бред - ну хоть скажите - Юта, ты пишешь бред, реагировать на который нет смысла. А то в этой битве гигантов "просто нас не замечают из-за разницы в размерах и за это нас прощают..."  |
|
|
|
|
Shabbat
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 16:30 |
|
| Цитата: |
| При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? И не накладывается ли изменение стоимости земли на влияние экономического обесценения? |
Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. |
_________________
Когда сидишь в собраньях шумных, язык пылает и горит, но люди делятся на умных и тех, кто много говорит. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 16:57 |
|
| Shabbat писал(а): |
| Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. |
Отсюда поподробнее. Вот стоит дом, новый, по новому проекту, ни физического ни функционального износа нет, на участке земли стоимостью А грн. По какому-то пока мне непонятному признаку внешний фактор отсутствует, экономический износ тоже.
Затратным подходом стоимость дома:
Сост = Св+А
Появляется оползень, стоимость земли становится В грн.
Сост1 = Св+В
| Shabbat писал(а): |
| именно стоимость земли делает экономический износ |
каким образом, простите?
Я вижу два варианта:
1. стоимость земли не меняется (=А) и появляется экономический износ земельных улучшений
Сос1т = Св*1*1*Кэк+А
2. стоимость земельных улучшений не меняется, меняется стоимость земли (=В):
Сост1 = Св*1*1*1+В
| Shabbat писал(а): |
| стоимость земли делает экономический износ. |
это звучит как: наличие воды делает воду жидкой |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 18:23 |
|
| Юта писал(а): |
| При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? |
Если исходить из тезиса, что стоимость объекта недвижимости - это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. То некий фактор в первую очередь повлияет на стоимость земельного участка. Улучшения отображают именно НЭИ земельного участка. Воздействие внешнего фактора приведет к изменению НЭИ земельного участка, и как результат - к изменению типа улучшений.
| Юта писал(а): |
Отсюда поподробнее. Вот стоит дом, новый, по новому проекту, ни физического ни функционального износа нет, на участке земли стоимостью А грн. По какому-то пока мне непонятному признаку внешний фактор отсутствует, экономический износ тоже.
Затратным подходом стоимость дома:
Сост = Св+А
Появляется оползень, стоимость земли становится В грн.
Сост1 = Св+В
Shabbat писал(а):
именно стоимость земли делает экономический износ
каким образом, простите?
Я вижу два варианта:
1. стоимость земли не меняется (=А) и появляется экономический износ земельных улучшений
Сос1т = Св*1*1*Кэк+А
2. стоимость земельных улучшений не меняется, меняется стоимость земли (=В):
Сост1 = Св*1*1*1+В |
Как по мне, то ни первый, ни второй приведнный вами пример не верны ибо:
- в первом случае. земля без признаков оползня явно будет стоить дороже, чем с такими признаками;
- во втором случае. оползень типа сжырает землю, при этом улучшения остаются целыми и невредимыми. лично я такого не видел.
В приведенном примере я бы сделал так: внешний износ просчитал бы как процент изменения земельного участка К=(А-В)/А.
А остаточная стоимость замещения тогда составит:
Сост=Св*К+В. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 18:58 |
|
| Серый писал(а): |
| во втором случае. оползень типа сжырает землю, при этом улучшения остаются целыми и невредимыми. лично я такого не видел. |
Ув. Серый, ну зачем так буквально. Пример с оползнем - лишь частный случай, внешний фактор может никак не повлиять на техническое состояние земельных улучшений. В данном конкретном случае это изменило бы лишь в моей формуле:
Сост1 = Св*Ки*1*1+В
| Серый писал(а): |
| В приведенном примере я бы сделал так: внешний износ просчитал бы как процент изменения земельного участка К=(А-В)/А. |
То есть изменение стоимости земельного участка учитываются дважды - один раз в абсолютном выражении, другой - в относительном. О чем я и говорила: масло масляное Как-то это за уши притянуто, извините.
Щас скажу крамольную крамолу  . А может и нет его в том виде, как нас учат стандарты - экономического износа по отношению к земельным улучшениям. Может некорректно применять его отдельно для земельных улучшений, так как без земли - это всего лишь кучка стройматериалов, сложенных и скрепленных определенным образом? Оторвите дом от земли - физический и функциональный износы останутся, а экономический где? Покажите, обоснуйте, на мой взгляд нет его.
А теперь поставьте дом на землю - и надо же, появилось местоположение, местоположение и еще раз местоположение, т.е. к стоимости кучки стройматериалов прибавилась стоимость земли, которая может меняться из-за всяких внешних факторов. А как изменилась после этого стоимость того, что называется "земельные улучшения"? Да никак! Если кто-то захочет взять дом и перенести его в другое место - от того, что дом находится на центральной улице или в захолустье - его (земельных улучшений) цена не поменяется, она будет зависеть только от физического состояния, планировочных характеристик, материалов - чего угодно, но не от каких "внешних факторов". И как Вы, ув. Серый, обоснуете в этом случае Ваш
К =(А-В)/А?
Вот так я думаю. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 19:12 |
|
| Юта писал(а): |
И как Вы, ув. Серый, обоснуете в этом случае Ваш
К =(А-В)/А? |
Ну нету универсального способа/формулы/подхлда и т.д. расчета износа. В каждом случае он свой исходя из причины его возникновения. Я привел свои мысли исходя из приведенного Вами примера. А Вы начинаете меня гонять, а если так, а если вот этак или еще через так. Или Вы думаете, что мне больше заняться нечем, как находить ответы на придуманные новые ситуации. Можем поменяться, я тож могу поганять, благо ситуаций реальных непридуманных хватает в данный конкретный момент.
Будет другой фактор - будет и другой способ зависимости от его влияния на стоимость объекта оценки.
Хотя, сокрее всего, формула останется неизменной ибо она отображает как раз таки изменение некоего исследуемого параметра относительно того, когда влияние этого параметра не было. Поменяются только значения/наименования параметров: например, численность жителей/посещаемость/удаленность и т.д. и т.п. "до" и "после". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 19:22 |
|
| Юта писал(а): |
| Неужели сей нормативный документ рекомендует в таком случае принимать РС земли отрицательной? |
нет, он говорит о том, что
| Юта писал(а): |
| результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину |
и в этом случае стоимость принимается равной 1. Я может неправильно понял суть спора, но я пытаюсь сказать, что расчетная величина может получиться с минусом. Может быть мы с Вами говорим о разном?
Теперь об износе/обесценении.
| Серый писал(а): |
| если говорить об "относительно чего-то", то это "чего-то" выражено состоянием/моментом "до появления фактора". |
уважаемый, Серый дело в том, что износ/обесценение, также, как и стоимость воспроизводства (замещения), и, собственно говоря, сама рыночная стоимость, рассчитывается на определенную дату, т.е. дату оценки. Это мы с Вами бесспорно понимаем. Исходя из этого, на мой взгляд, сам момент "до появления фактора" врядли нас должен интересовать. Нас должно интересовать состояние рынка и объекта на дату оценки. Теперь давайте рассмотрим, на дату оценки стоимость какого объекта будет максимальной? Правильно, нового, т.е. без износа/обесценения. Стоимость большая, чем стоимость нового объекта у данного объекта быть не может. Стоимость нового объекта будет всегда выше или равна (если нет износов/обесценения) стоимости этого же объекта в любом другом состоянии. Это к вопросу, почему экономическое обесценение не может иметь положительный знак, т.е. увеличивать стоимость. Еще раз, любое экономическое влияние не может сделать на одну и туже дату (дату оценки) стоимость объекта б/у большей, чем стоимость этого же объекта, только нового. В этом я пока уверен
Теперь, что касается экономического обесценения земельного участка. Мы с Вами понимаем, что стоимость нового земельного участка нам определить не удастся, это уже хорошо, что мы хоть в этом пришли к консенсусу Дальше, мы с Вами понимаем, что стоимость земельного участка меняется в зависимости от экономических факторов. Тут тоже консенсус Разногласия у нас в том, что Вы утверждаете, что изменение в стоимости участка является обесценением этого участка, и может определяться, как разница между стоимостью в момент "до появления фактора" и стоимостью при текущем состоянии, т.е. на момент наличия этих фактов. Надеюсь, что я Вас правильно понял? Я же считаю, что обесценение = износу, и определяется, как разница между стоимостью нового объекта на дату оценки и текущей стоимостью на дату оценки. Как я уже говорил, определить износ/обесценение для земли невозможно, и это видно из моей схемы. Не хватает данных, нет стоимости нового земельного участка. Теперь вернемся к Вашей схеме. В вашей схеме необходимо определить момент, когда ни один внешний фактор не влиял на стоимость участка. Скажите, как это сделать? Если же Вы возьмете стоимость участка, на который влияют какие-то экономические факторы и сравните её со стоимостью участка сегодня, то получите не обесценение участка, а разницу между стоимостью участка, на который влияют некие экономические факторы и стоимостью участка, на который влияют дополнительные экономические факторы. Т.е. это все равно, что сравнить стоимость здания с износом в 20% со стоимостью этого здания при износе 50% и сделать вывод, что износ здания 30%.
Надеюсь, что я смог доходчиво и без сумбура донести свою мысль |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
