Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Экономический износ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:26 Серый писал(а): Я привел свои мысли исходя из приведенного Вами примера. Пример не мой Shabbat писал(а): Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. Ув.Серый, да разве я Вас гоняю? У меня сложилось впечатление, что Вы не прочитали или не захотели понять мой пост. В нем я пыталась показать, что применение экономического износа по отношению к земельным улучшениям вообще очень спорно. . Его вообще нет, не существует, это кто-то придумал - а мы теперь изощряемся, подставляемся, пытаемся доказать недоказуемое и обосновать необоснуемое. Пожалуйста, внимательно прочитайте еще раз, что я написала и скажите, где я не права. Для меня это важно. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:27 Цитата: Теперь, что касается экономического обесценения земельного участка. Мы с Вами понимаем, что стоимость нового земельного участка нам определить не удастся спорное утверждение. мы пришли к выводу, что земля не имеет физического и функционального износов. Мы можем определить стоимость замещения земельного участка - по рыночной стоимости зу рядом, не имеющих экономического износа, который имеет наш участок. Добавлено спустя 2 минуты 45 секунд: Юта писал(а): В нем я пыталась показать, что применение экономического износа по отношению к земельным улучшениям вообще очень спорно. . Его вообще нет, не существует, это кто-то придумал - а мы теперь изощряемся, подставляемся, пытаемся доказать недоказуемое и обосновать необоснуемое. Пожалуйста, внимательно прочитайте еще раз, что я написала и скажите, где я не права. Для меня это важно. Ну возможно и так Возможно, что экономическим износом обладает именно земельный участок, а улучшения - только физическим и функциональным voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:59 Юта писал(а): Вообще, вопросов очень много, но смысл их задавать, если твои посты и вопросы просто игнорируются. что Вы, как можно ВАС игнорировать Юта писал(а): Оторвите дом от земли - физический и функциональный износы останутся, а экономический где? там, где этот дом нет смысла строить, т.е. продать его за средства, вложенные в его строительство будет невозможно Добавлено спустя 5 минут 34 секунды: zanoza писал(а): Мы можем определить стоимость замещения земельного участка - по рыночной стоимости зу рядом ну, если есть уверенность, что стоимость участка рядом = стоимости нового земельного участка, тогда да Кстати, тогда можно попробовать определить стоимость замещения земного шара _________________ Старый ворон мимо не какнет! Shabbat Сообщения: 108 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:10 Цитата: что стоимость участка рядом = стоимости нового земельного участка ну чья там теория, что земля стоит столько же, сколько земля за забором? _________________ Когда сидишь в собраньях шумных, язык пылает и горит, но люди делятся на умных и тех, кто много говорит. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:12 Нормальная теория, просто здесь акцент на слове НОВАЯ _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:14 voron_sasha2 писал(а): там, где этот дом нет смысла строить, т.е. продать его за средства, вложенные в его строительство будет невозможно Да я и сама уже чувствую. что поторопилась с революцией Не получился из меня низвергатель устоев, но ничего, истина дороже Важна не я в оценке, а оценка во мне Хорошо, чтобы понять ситуацию надо довести ее до крайности. У меня чисто женский тип мышления, т.е. образный, так что еще пример: новый дом по современному проекту в чистом поле, никому не нужный (ну так получилось). Стоимость земли не отрицательна, физический и функциональный износы отсутствуют, а рыночная стоимость сего творения равна стоимости ликвидации, т.к. спрос =0. Тогда если считать по формуле получается: Сост = Св*1*1*0+Сз = Сз Но это не так, так как остаются кирпичи и пр. Поэтому формулу по-правильному надо менять: Сост = ((Св-Сликв)*1*1*0 + Сликв)+ Сзем Так что проблема экономического обесценения для земельных улучшений таки имеет место быть. Будем работать дальше в этом направлении Еще раз простите за добросовестное заблуждение: понял, заткнулся, сделал выводы zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:15 voron_sasha2 писал(а): Нормальная теория, просто здесь акцент на слове НОВАЯ Новая = без износа. У земли нет никакого износа, кроме экономического. Участок в сопоставимом месте без экономического износа = новый участок. Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды: Юта писал(а): Так что проблема экономического обесценения для земельных улучшений таки имеет место быть. А вдруг нет у улучшений экономического износа Есть у земельного участка, где улучшения стоят Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:30 zanoza писал(а): А вдруг нет у улучшений экономического износа Smile Есть у земельного участка, где улучшения стоят Smile zanozaочка, ну вот смотрите. Постоили дом за 1млн на земельном участке, который меньше чем 1 грн стоить не может (ну не обоснуешь же зддесь отрицательную стоимость земли?). Дом никому не нужен, можно продать под разборку за 100 тыс. Если предположить, что нет ни физического, ни функционального, ни экономического износа, то получается, что затратным подходом дом стоит 1млн и 1 грн. А он реально- только под разборку. Значит есть эта черная кошка - экономический износ, только попробуй поймай (обоснуй) его корректно zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:34 Цитата: который меньше чем 1 грн стоить не может (ну не обоснуешь же зддесь отрицательную стоимость земли?) да почему же?! Вот на нем, этом участке, ничего никому не нужно, а налоги за него плати! И именно расположение коробки за 1 млн. в чистом поле и делает экономический износ. перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:48 voron_sasha2 писал(а): Юта писал(а): результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину и в этом случае стоимость принимается равной 1. А я писала: Юта писал(а): . Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. а кто-то ехидничал: voron_sasha2 писал(а): а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? Very Happy Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд: zanoza писал(а): перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Да я тоже так думала. А теперь меня терзают смутные сомнения . Бум думать еще Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:59 voron_sasha2 писал(а): уважаемый, Серый дело в том, что износ/обесценение, также, как и стоимость воспроизводства (замещения), и, собственно говоря, сама рыночная стоимость, рассчитывается на определенную дату, т.е. дату оценки. Это мы с Вами бесспорно понимаем. Ну ту не поспоришь - любая стоимость имеет свой смысл и силу на определенную дату. voron_sasha2 писал(а): Исходя из этого, на мой взгляд, сам момент "до появления фактора" врядли нас должен интересовать. Спорно и докажу ниже. voron_sasha2 писал(а): Нас должно интересовать состояние рынка и объекта на дату оценки. Бесспортно. А также состояние рынка после даты оценки. voron_sasha2 писал(а): Теперь давайте рассмотрим, на дату оценки стоимость какого объекта будет максимальной? Правильно, нового, т.е. без износа/обесценения. Стоимость большая, чем стоимость нового объекта у данного объекта быть не может. Стоимость нового объекта будет всегда выше или равна (если нет износов/обесценения) стоимости этого же объекта в любом другом состоянии. При прочих равных - да. voron_sasha2 писал(а): Еще раз, любое экономическое влияние не может сделать на одну и туже дату (дату оценки) стоимость объекта б/у большей, чем стоимость этого же объекта, только нового. Тоже вопрос спорный: стоимоть 1 м.кв. в старых домиках в хорошем состоянии очень даже может быть выше, чем стоимость квартир в новых домиках рядом. Проверено на центральной части Киева, каевляне подтвердят. Теперь то, что обещал доказать ниже. Имеем два домика жилых: новый и старый. Так вот все факторы физического износа сторого домика, которые мы увидим на дату оценки произошли с домиком до этой даты. Согласитесь, таки состояние объекта до даты оценки нас таки интересует. Далее. Стояли себе домики, и тут вдруг в их близи, появился некий заводик. По документам, вроде все нормально, отступы соблюдены, но попахивает в домиках от этого завода. Логично предположить, что на дату оценки под действием завода домики потеряют в стоимости. И потеряют они в процентном выражении одинаково. От какой стоимости они потеряют? Да от той, которая у них была до появления завода (для нового дома предположим, что срок между появлением дома и появлением завода ничтожно мал и он (дом) не успел перейти в категорию старых). Теперь предположим, что возле домиков построили что-то хорошее, парк или метро или еще чего. Опять-таки, стоимость и нового и старого домика под действием этого хорошего экономического фактора вырастет в процентном выражении одинаково. На сколько, да опять-таки на величину разницы стоимостей "насейчас" и "до". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:28 Юта писал(а): zanoza писал(а): перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Да я тоже так думала. А теперь меня терзают смутные сомнения . Бум думать еще Ну давайте смотреть проще - у станка почему-то не бывает экономического износа... потому что на него никак земля не влияет... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:39 zanoza писал(а): у станка почему-то не бывает экономического износа... потому что на него никак земля не влияет... Еще как бывает! Например, если это станок (оборудование) для производства дискет (помните, штучки такие пластмассовые были?) voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:43 Юта писал(а): Сост = Св*1*1*0+Сз = Сз если ноль заменить на коэффициент, который при умножении его на Св даст Сликв., то всё сойдется zanoza писал(а): У земли нет никакого износа, кроме экономического. Участок в сопоставимом месте без экономического износа = новый участок. как определить, что участок без экономического износа? Попробую ещё раз, у земли для оценщика нет ни экономического, ни физического, ни функционального износа по простой причине, износ/обесценение это снижение стоимости от нового к б/у. Определить стоимость нового (без износа) дома, квартиры, станка и т.д. можно, а земельного участка нельзя, т.к. можно определить стоимость воспроизводства здания и посмотреть, есть экономический износ (целесообразность строительства) или нет, тоже самое и с другим имуществом, а проверить это на земельном участке, который за забором, невозможно, т.к. ни Вы, ни я, понятия не имеем, сколько стоит создать землю. А то, что при изменении состояния почвы (физическая составляющая), требований к форме (функциональная составляющая), транспортной доступности (экономическая составляющая) стоимость земельного участка меняется, так это бесспорно, но определить насколько она меняется относительно нового земельного участка (участка без износа), а не участка за забором, на который также влияют эти факторы, просто невозможно! Серый писал(а): стоимоть 1 м.кв. в старых домиках в хорошем состоянии очень даже может быть выше, чем стоимость квартир в новых домиках рядом. Проверено на центральной части Киева, каевляне подтвердят. Серый, ну, Вы же понимаете, что там есть определенные отличия, кроме возрастных. Серый писал(а): Так вот все факторы физического износа сторого домика, которые мы увидим на дату оценки произошли с домиком до этой даты. Согласитесь, таки состояние объекта до даты оценки нас таки интересует. зачем Вам состояние дома до даты оценки, если у Вас есть состояние объекта на дату оценки? Хотя, ладно, может Вы будете прогнозы строить. Хорошо. Будем считать, что эта информация нам может быть чем-то полезна, но я говорил совсем о другом, Вы ведь понимаете. Серый писал(а): От какой стоимости они потеряют? Да от той, которая у них была до появления завода нет, уважаемый Серый, относительно стоимости воспроизводства, определенной на момент оценки, т.е. на момент, когда этот заводик уже построен. Момент оценки у нас когда? Сегодня, т.е. тогда, когда завод уже есть, поэтому мы берем эту стоимость воспроизводства на сегодня и уменьшаем на износ, если он есть. В результате получаем стоимость на дату оценки. Серый писал(а): Теперь предположим, что возле домиков построили что-то хорошее, парк или метро или еще чего. Опять-таки, стоимость и нового и старого домика под действием этого хорошего экономического фактора вырастет в процентном выражении одинаково. На сколько, да опять-таки на величину разницы стоимостей "насейчас" и "до". опять-таки нет. Вырастет стоимость комплекса (недвижимость + земля), а если комплекс разобрать по косточкам, то мы увидим, что стоимость строительства, как была, так и осталась, и если стоимость строительства была 100 грн, то после строительства "чего-то хорошего" она так и останется равной 100 грн. Т.е. стоимость воспроизводства (нового) домика = 100 грн, а вот стоимость участка изменилась, теперь его купить можно только выложив денег больше, чем до строительства парка и метро. Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:49 zanoza писал(а): Ну давайте смотреть проще - у станка почему-то не бывает экономического износа.. Наверное спорно. Допустим, запретят использование ПЭТ бутылок (экология прежде всего), тогда оборудование по изготовлению ПЭТ преформ (если конечно его нельзя перенастроить на другую продукцию) будет иметь экономический износ. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме