| Автор |
Сообщение |
work
Сообщения: 284
|
 Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:57 |
  |
| Цитата: |
zanoza
пустой участок с коммуникациями (с уже снесенным строением), и участок с коммуникациями и ветхим домом. Если принять стоимость коммуникаций равную между собой, и "сократить", то как делать остальные корректировки? Наличие "хаты" - плюс? Минус?
|
возьмите хотя бы 3 свободных участка с комуникациями и 3 с ветхой застройкой, посчитайте зависимость.
PS. выбирайте в максимально аналогичном параметральном диапазоне относительно объекта оценки. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 22:09 |
|
| zanoza писал(а): |
| Наличие "хаты" - плюс? Минус? |
Такая поправка нужна если аналоги ЗУ абсолютно вакантные.
Тогда, если НЕИ под жилье, то в (+) при условии что "хатинка" не имеет запрет на проживание, не аварийная.
Если НЕИ под, например, магазин или "хатинка" имеет запрет на проживание, аварийная. то тут явно поправка в (-).
Размер наверное можно просчитать по предложению коллеги work |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 22:55 |
|
| rudge писал(а): |
Выскажу свое видение решения. Буду исходить из того что участок расположен в районе жилой застройке. То бишь НЕИ, под жилую застройку.
1. Отобрал бы аналоги (ЗУ + Ул-я). Если нет рядом посмотрел бы в аналогичных (типичных для данного участка) "районах".
2. Провел бы расчет (РСдв) сравнением с учетом поправок на место, состояние "У-я" коммуникаций и тп. В общем стандартно.
3. Определил бы стоимость воссоздания "хатынки" на оцениваемом ЗУ. (затратка без ЗУ)
4. Ну, а потом РСзу = РСдв - СВх
РСзу - ОО
РСдв - стоимость "домоволодіння" полученная сравнением.
СВх - стоимость воссоздания "хатинки". |
Ну, все-таки не стоимость воссоздания хатынки, а стоимость воссоздания с учетом износа (остаточная стоимость земельных улучшений). Причем износа, скорее рассчитанного методом срока жизни, чтобы учесть не только физический износ.
А если размер земельных участков как объектов сравнения, так и ДВ, к которому относится ОО будут различны (4сот, 8 сот, 10 сот), то каким образом это корректно учесть, по-вашему мнению? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 07:57 |
|
Ой, Юта, спасибо что надоумила 
Ну не расписывать же тут элементарное. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 10:05 |
|
| Юта писал(а): |
| Чтобы считать строение непригодным к дальнейшей эксплуатации (под снос) нужно получить заключение технической экспертизы, иначе оценщик берет ответственность на себя. что не есть хорошо (читай безопасно). |
Та ладнно. Т.е. если я вчера построил дом в стиле Бакрокко, а сегодня хочу в стиле Ренессанс, то кто-то может мне запретить снести Барокоо и построить Ренессанс только на том основании, что Барокоо не аварийный и пригоден к жизни.? С моей стороны нужно только получить ТУ на коммуникации, если я собираюсь увеличивать/уменьшать потребление и согласовать с точки зрения правил застройки (ограничения по этажности/высоте, площади застройки, отступов от соседней застройки и т.д.).
Да и принцип НЭИ земельного участка никто не отменял. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 10:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Ой, Юта, спасибо что надоумила Smile |
Ну зачем Вы так...
| Серый писал(а): |
| если я вчера построил дом в стиле Бакрокко, а сегодня хочу в стиле Ренессанс, то кто-то может мне запретить снести Барокоо и построить Ренессанс только на том основании, что Барокоо не аварийный и пригоден к жизни.? |
Вот постройте свой Ренессанс - его и будем оценивать, а пока вижу Барокко- извините, стоимость Барокко и получите А там стройте хоть неоклассицизм, хоть хайтэк, хоть сносите и лужайку устраивайте.
Добавлено спустя 4 минуты 40 секунд:
| Юта писал(а): |
Да и принцип НЭИ земельного участка никто не отменял.
|
Это да. Все, что я писала касается НЭИ - жилая застройка. Если НЭИ другое - будем посмотреть.
Добавлено спустя 9 минут 49 секунд:
| rudge писал(а): |
| Ну не расписывать же тут элементарное. |
Извините,а корректировка на площадь - это тоже элементарное? Просто часто вижу, что данная корректировка вносится неким коэффициентом, который корректирует стоимость ДВ в целом - и земли, и улучшений. В этом какая-то логика есть - участники сделки чаще всего и рассматривают ДВ в целом, не выделяя отдельно улучшения и землю, но сомнения в правильности такого подхода остаются. Да и при принятии поправки на площадь участка каждый извращается как может. Опять же, может это уже обсуждалось - я не нашла, подскажите. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:06 |
|
| Юта писал(а): |
| будут различны (4сот, 8 сот, 10 сот), то каким образом это корректно учесть, по-вашему мнению? |
Юта, кто Вам запрещает проанализировать рынок, и подобрать аналоги таким образом, чтобы параметры площади ЗУ, дома ОО были практически в одном диапазоне относительно объектов сравнения?
Если вы корректно подберете аналоги, с допуском относительно объекта оценки от +-0% до +-20% никто Вам и слова не скажет. Если же разнобой в районе +-60-90% то аналоги подобрали не корректно. Соответственно, расчет будет искажен.
4 сот и 8 сот - 100% разница в величине участка, какую корректировку вы будете использовать? 5%? на основании какой статистики?
8 сот и 10 сот - 20%, сравнивать можно.
После подбора тучи аналогов перед сортировкой, попробуйте рассчитать допуски по каждому параметру. Исходя из допусков - принимайте объекты сравнения для расчета стоимости ОО. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:37 |
|
| work писал(а): |
| Если вы корректно подберете аналоги, с допуском относительно объекта оценки от +-0% до +-20% никто Вам и слова не скажет. |
Ну не знаю. Учатстки 4,5 и 6 соток находятся вроде в практически одном диапазоне, но согласитесь, work, на цену ДВ такая разница может повлиять существенно.
| work писал(а): |
| Юта, кто Вам запрещает проанализировать рынок, и подобрать аналоги таким образом, чтобы параметры площади ЗУ, дома ОО были практически в одном диапазоне относительно объектов сравнения? |
суровые реалии этого самого рынка 
Я думаю, каждый из нас и Вы, work в том числе сталкивался с ситуацией. когда корректировка на площадь ЗУ "просится". Вот я и хочу узнать, как коллеги в этой ситуации действуют. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:41 |
|
Зачем корректировать если площади участков лежат в одном диапазоне?
Чем больше корректировок - тем хуже. |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 12:28 |
|
Теперь вы со мной согласны?что сколько оценщиков столько и мнений тобишь и оценок, правилных а может и не правильных! я имею в виду тех объектов где нет аналогов или если они есть то взяты с другого региона и оч.сомнительны! И есче про "хатинку" коллеги!!не будет "хатинки" не будет ни чего! если ЗУ пустой и по докум. и в натуре,то тут дейсвуют другие правила получения в собств.данного ЗУ.Это головняк который стоит порой дороже чем сам участок.Вот поэтому эта хатинка дорогого стоит! |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 12:39 |
|
Lucenko, Вам не дает покоя тот факт, что у каждого оценщика свое мнение?  |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 22 Июл 2012 20:38 |
|
| work писал(а): |
| Чем больше корректировок - тем хуже. |
А чем меньше корректировок - тем лучше Населенный пункт, состоящий исключительно из 3-их улиц Строителей - голубая мечта оценщика  |
|
|
|
|
Андрей.К
Сообщения: 26
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 09:43 |
|
Я в подобном случае применял "метод залишку для землі", учитывая правовой статус земельного участка и предположение, что стоимость = участок + строение на нем, искал участки с подобными "хатинками", вносил поправки на расположение, (сравнительный метод) воссоздал строение, вычел износ, получил стоимость хатынки (затратный метод), вычел стоимость хатынки от стоимости полученной в сравнительном подходе. Как то вот так,  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 09:48 |
|
| Цитата: |
| воссоздал строение, вычел износ, получил стоимость хатынки (затратный метод), |
земля ушла в минус.
У меня в таких случаях всегда есть вопрос по расчету экономического износа улучшений. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 10:35 |
|
| zanoza писал(а): |
У меня в таких случаях всегда есть вопрос по расчету экономического износа улучшений. |
Это кажется это самый спорный момент в затратке. По логике этот износ (влияние) присуще всему ОО (ЗУ + У).
Вот только как его высчитать? При этом ЭИ, для ЗУ и для У, явно разные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
