| Автор |
Сообщение |
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
 Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:31 |
  |
Шановні колеги!
Є школа в селі. Замовники (директор школи написав їм довіреність на оцінку) хочуть орендувати клас та підсобку для автошколи. Замовили в мене оцінку. Досвіду оцінки шкільних приміщень ще не мав. Є власне бачення оцінки. Але хотілося б почути досвідчених людей.
Прошу висловити думки щодо підходів, методів, об'єктів порівняння... А якщо поділитеся шаблоном, з мене 100 грам і пончик  |
|
|
  |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:47 |
|
Як варіант, можна використати дохідний підхід:
1) Дізнайтесь, скільки вартує оренда зали/клубу в селі для проведення зборів, засідань тощо (грн./год.)
2) Визначте вартість одиничного показника - або 1 кв.м приміщення, або 1 місце.
3) Визначте ймовірний дохід від використання класу для оренди:
Од.показник * (кв.м або місць в класі) * (к-сть годин в тиждень) * (к-сть тижнів у році, коли приміщення може використовуватись)
4) Якщо витрати на комун.послуги не оплачуються окремо, розрахуйте та відніміть їх.
5) Прокапіталізуйте отриманий операційний дохід. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:13 |
|
| N.D. писал(а): |
| 1) Дізнайтесь, скільки вартує оренда зали/клубу в селі для проведення зборів, засідань тощо (грн./год.) |
Уже смешно.
Конечно, деревня деревне рознь, но как представил у себя, где бабушка живет аренду зала в клюбе (если там еще что-то осталось в том зале) да еще и почасово. И чисто интересно, кто его там арендовать будет.
Когда-то школу оценивал целиком. В ходе анализа пришел к выводу, что внутри села вся недвижимость непроизводственного и нежилого назначения: бывшие клюбы, школы, магазины, конторы, садики имеют примерно одинаковую стоимость и не имеют четкого профиля и легко переделываются во что угодно. Так, у меня в селе у бабушки даже из бани сделали магаз. Школу, которую я оценивал планировали переделать в общагу для работников пилорамы (которую, кстати сделали в здании коровника).
Из практики оценки в забитых селах доходка практически не реально.
По сравнительному набрать аналогов непризводственного и нежилого назначения по соседним селам, минимум корректировок (на площадь и на техническое состояние, ну может еще на местоположение в селе, хотя как правило такие объекты все в центре в основном и расположены). И усе. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:17 |
|
Присоединяюсь к мнению Серого. Аренда почасово конечно хорошо, но даже у нас в городе с такими данными напряженка - а в селах и подавно. Да еще и загрузку-недозагрузку надо учесть... |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:19 |
|
Во-первых, про уровень развития села в начальном сообщении ни слова.
Во-вторых, как видно, школа действующая и продолжает функционировать как образовательное учреждение. Приравнять её к коммерческой недвижимости - прям таки ничтожное допущение, уже смешно.
Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Аренда почасово конечно хорошо, но даже у нас в городе с такими данными напряженка - а в селах и подавно. |
Описана, на мой взгляд, наиболее адекватная модель для поставленной задачи. Наличие расчётных данных топикстартером не оговаривалось. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:39 |
|
| N.D. писал(а): |
| Описана, на мой взгляд, наиболее адекватная модель для поставленной задачи. Наличие расчётных данных топикстартером не оговаривалось. |
Лично я когда ходил в автошколу, то там стояли двигатели в разрезе, еще разные запчасти лежали и висели на стендах разных и еще куча тематического материала. Как известно, в обучение автошколы входит не только обучение непосредственно правилам дорожного движения, а и устройства автомобиля и мед. помощи (вопросы по данным темам есть в экзаменах), поэтому могу предположить наличие таких пособий обязательно и никто их таскать почасово не будет.
Далее, как по мне, то сдача помещения почасово - это уже бизнес на базе объекта недвижимости, а не сам объект недвижимости, что требует дополнительных корректировок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:40 |
|
При применении доходного подхода, опять возникает вопрос корректного и обоснованного расчета ставки (коэфф.) капитализации для села. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
Последний раз редактировалось: Сергей_К (Вт, 24 Июл 2012 13:51), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:46 |
|
| Серый писал(а): |
| Далее, как по мне, то сдача помещения почасово - это уже бизнес на базе объекта недвижимости, а не сам объект недвижимости, что требует дополнительных корректировок. |
Передача помещения в сроковое платное пользование - это аренда, а не бизнес. Это типичная модель оценки недвижимости доходным подходом. Вы меня удивляете. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:49 |
|
Остается еще вопрос оценки подсобки при классе... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 13:57 |
|
| N.D. писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Далее, как по мне, то сдача помещения почасово - это уже бизнес на базе объекта недвижимости, а не сам объект недвижимости, что требует дополнительных корректировок. |
Передача помещения в сроковое платное пользование - это аренда, а не бизнес. Это типичная модель оценки недвижимости доходным подходом. Вы меня удивляете. |
Оба правы
Только Серый_К смотрит с позиции собственника или потенциального собственника, а N.D. с позиции оценщика
Вот только для таких объектов доходник сложно применить. Проблема в том что аренду платят/берут как за помещение так и за все что в нем есть + ком услуги там же. Если еть реальная возможность разделить все это  тогда и флаг в руки |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 14:00 |
|
| N.D. писал(а): |
| Передача помещения в сроковое платное пользование - это аренда, а не бизнес. Это типичная модель оценки недвижимости доходным подходом. Вы меня удивляете. |
Удивлю вас еще больше, передача в аренду - это да, типичная модель (принцип - доход формируется либо от передачи помещения в аренду, либо от экономии этой же арендной платы используя помещение самостоятельно), а передача почасово - это бизнес. При почасовой аренде как минимум, помещение сдается со стульями/столами, при необходимости/наличии - доп. техникой типа проекторов, досок для письма и т.д. И еще куча нюансов, которые присущи именно бизнесу, и никак не недвижимости. И для определеняи стоимости именно недвижимости требующие дополнительных корректировок. Ну очень жирно будет делать такие корретировки для помещения сельской школы.
И как минимум, арендная плата почасово не равна месячной арендной платы, деленной на часы в месяце, что и предполагает получение дополнительного дохода. Аналогично как с квартирами: суточная аренда, умноженная на 30 не будет равна месячной аренде этой же квартиры если бы она снималась на месяц или более длительный срок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 14:26 |
|
Если я правильно понимаю условия, то класс в школе будет арендоваться как раз вкупе с партами, стульями, доской... И договор аренды директору школы стоит оформить соответствующий.
Возникает закономерный вопрос: предложенная вами или мною модель расчёта точнее отражает эти условия? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 14:31 |
|
| N.D. писал(а): |
Если я правильно понимаю условия, то класс в школе будет арендоваться как раз вкупе с партами, стульями, доской... И договор аренды директору школы стоит оформить соответствующий.
Возникает закономерный вопрос: предложенная вами или мною модель расчёта точнее отражает эти условия? |
Вся беда в том что школа это ком. имущество. Аренда рассчитывается только на помещение без инвентаря. (см их методику) через его РС.
Аренда инвентаря рассчитывается отдельно. По бух данным. + комуналка |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 15:08 |
|
Кілька років тому оцінювала держмайно - професійний ліцей, написала так:
"Об’єкт оцінки – учбові кабінети в будівлі учбового корпусу навчального закладу. В подальшому приміщення передбачається використовувати для розміщення учбових класів автошколи. Визначення вартості об’єкта виконано за умови його існуючого використання, оскільки подальше використання приміщення передбачається здійснювати специфічним запланованим (у даному випадку існуючим) способом. Тому, відповідно до п. 23 Національного стандарту №1, оцінка здійснюється без урахування принципу найефективнішого використання. Як база оцінки застосовується неринкова база оцінки, а саме – залишкова вартість відтворення об’єкта."
В регіональному відділенні ФДМУ погодились.
Думаю, такий варіант може підійти і для школи в селі. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 15:28 |
|
| птичка писал(а): |
| Як база оцінки застосовується неринкова база оцінки, а саме – залишкова вартість відтворення об’єкта." |
| птичка писал(а): |
Думаю, такий варіант може підійти і для школи в селі.
|
Может, если сможете обосновать тот же злополучный экономический износ. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
