Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оцінка класу в школі та підсобки для оренди Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение птичка Сообщения: 332 Откуда: Сумщина Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 15:37 Юта писал(а): Может, если сможете обосновать тот же злополучный экономический износ. Для розрахунку економічного знецінення можна взяти кількість учнівських місць проектну (або фактичну станом на 1991 рік), та фактичну на останній учбовий рік. Інформацію дають і відділ освіти, і школа, можна звернутися до райвідділу статистики. Помещик Сообщения: 62 Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 15:39 Для таких сельских объектов расчитывали арендную ставку через отношение стоимости жилья в селе и в райцентре. Затем набирали аналоги по аренде в райцентре и приводили к теоретической арендной ставке в селе. Более-менее получается правдоподобно. Так же думаю можно и в сравнительном подходе использовать корректировку к аналогам из другой местности. Всё таки стоимость жилья наиболее доступна и более точно отражает экономическое состояние и предпринимательскую активность в населённом пункте. Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд: Плюс затратный предложенный Птичкой. Тоже вариант. _________________ Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:22 Помещик писал(а): Для таких сельских объектов расчитывали арендную ставку через отношение стоимости жилья в селе и в райцентре. Затем набирали аналоги по аренде в райцентре и приводили к теоретической арендной ставке в селе. Тем самым утверждая, что стоимость жилой и нежилой недвижимости имеют одинаковый харакрет изменения стоимости, а вернее даже, что стоимость нежилой недвижимости изменяется аналогично по темпу жилой недвижимости. Помещик писал(а): Более-менее получается правдоподобно. Интересно, как определена правдоподобность, если данных по населенному пункту, где расположен объект оценки (или в аналогичных по статусу населенных пунктах) данных нет. Помещик писал(а): Всё таки стоимость жилья наиболее доступна и более точно отражает экономическое состояние и предпринимательскую активность в населённом пункте. Странно, лично мне казалось, что все наоборот: в результате падения предпринимательской активности (прекращение функционирования предприятий/торговли/ и т.д. ) происходит падение стоимости жилья, а не наоборот: от падения стоимости жилья сворачивается предпринимательская активность. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:29 Серый писал(а): Странно, лично мне казалось, что все наоборот: в результате падения предпринимательской активности (прекращение функционирования предприятий/торговли/ и т.д. ) происходит падение стоимости жилья, а не наоборот: от падения стоимости жилья сворачивается предпринимательская активность. Да по большому счету, это не имеет значения. При том, что не все так просто,именно уровень цен на жилую недвижимость часто отражает уровень деловой активности. Зависимость, правда, далеко не прямая, но тенденция прослеживается Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:31 птичка писал(а): Для розрахунку економічного знецінення можна взяти кількість учнівських місць проектну (або фактичну станом на 1991 рік), та фактичну на останній учбовий рік. Інформацію дають і відділ освіти, і школа, можна звернутися до райвідділу статистики. Такой подход расчета экономического износа применим для данных объектов (объектов социального назначения) при переоценке их для бух. учета. Для аренды - негодится, ибо не отражает истинной ценности с точки зрения НЭИ. Допустим, посчитали мы таким способом износ и получили износ 50%. Если взять нашу ситуацию, тот же класс для автошколы может быть размещен еще и в детском саду, допустим, износ там получился 80%. И может быть в здании конторы сельсовета, износ получился 30%. В итоге получается, что предполагаемая функция одинакова, а стоимость ее разная в зависимости от типа/назначения объекта, в котором она будет размещена. А это неправильно и приведеи к недобору арендной платы с точки зрения государства/местного совета или к переплате с точки зрения арендатора. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:33 Какое ещё НЭИ для затратного подхода в данном случае? О_о Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:47 N.D. писал(а): Какое ещё НЭИ для затратного подхода в данном случае? О_о Не для затратного. Например, если мы оцениваем магазин. И в доходном/сравнительном и в затратном у нас будет фигурировать магазин. В данном случае явно коммерческое использование пусть и помещения школы и скорее всего и правильно для определенмя его стоимости и в доходном и в сравнительном подходе брать за аналоги аренду/продажу коммерческой недвижимости, в то время как в затратном у нас получается школа, и износ именно для школы, что никак не связано с функцией помещения - коммерция. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь птичка Сообщения: 332 Откуда: Сумщина Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 16:54 Серый писал(а): Если взять нашу ситуацию, тот же класс для автошколы может быть размещен еще и в детском саду, допустим, износ там получился 80%. И может быть в здании конторы сельсовета, износ получился 30%. В итоге получается, что предполагаемая функция одинакова, а стоимость ее разная в зависимости от типа/назначения объекта, в котором она будет размещена. А это неправильно и приведеи к недобору арендной платы с точки зрения государства/местного совета или к переплате с точки зрения арендатора. Я з Вами готова погодитись, але варіантів не так багато. Можна ще проаналізувати динаміку зміни чисельності жителів конкретного села і району за якийсь проміжок часу. Ще, як варіант, був у одній роботі років 3-4 тому назад - розраховували залишкову вартість відтворення типової садиби і співставляли її з ринковою інформацією. Коефіцієнт економічного знецінення був 0,12 - 0,3. СЕНСАР Сообщения: 235 Откуда: Київська область Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 17:13 Помещик писал(а): Для таких сельских объектов расчитывали арендную ставку через отношение стоимости жилья в селе и в райцентре. Затем набирали аналоги по аренде в райцентре и приводили к теоретической арендной ставке в селе. Более-менее получается правдоподобно. Так же думаю можно и в сравнительном подходе использовать корректировку к аналогам из другой местности. Всё таки стоимость жилья наиболее доступна и более точно отражает экономическое состояние и предпринимательскую активность в населённом пункте. Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд: Плюс затратный предложенный Птичкой. Тоже вариант. Про затратний і сам думав. Щодо порівняльного... співвідношення цін на однокімнатні квартири (як найліквіднішу нерухомість) в селі та сусідньому (1 км) місті становить 0,751. Проте даних по ринку оренди шкільних приміщень під різноманітні курси нема. Є дані по оренді та продажу офісної, торгівельної, складської нерухомості. Питання: як, відштовхуючись від цих даних, обгрунтувати коректні дані для порівняльного та (або) дохідного підходів, необхідні для нашого звіту? Последний раз редактировалось: СЕНСАР (Вт, 24 Июл 2012 17:23), всего редактировалось 1 раз N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 17:18 Серый писал(а): в то время как в затратном у нас получается школа, и износ именно для школы, что никак не связано с функцией помещения - коммерция. Вы что-то путаете. Прочитайте обоснование применения затратного подхода и метода замещения в сообщении Птички. СЕНСАР Сообщения: 235 Откуда: Київська область Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 17:21 птичка писал(а): Юта писал(а): Может, если сможете обосновать тот же злополучный экономический износ. Для розрахунку економічного знецінення можна взяти кількість учнівських місць проектну (або фактичну станом на 1991 рік), та фактичну на останній учбовий рік. Інформацію дають і відділ освіти, і школа, можна звернутися до райвідділу статистики. Школа переповнена. Хоча й не дуже маленька. Поряд - величезний триповерховий недобуд "нової". Не в кожному місті є такі школи. Проте стоїть понад 15 років. Я про те, що фактична кількість учнів перевершує проектну. Село за 5 км від межі Києва. За останні 15 років населення збільшилося мінімум втричі. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 18:05 СЕНСАР, так 5 км от Киева это ж совсем другая деревня тогда делайте как N.D. предлагает а мы-то пишем!!! СЕНСАР Сообщения: 235 Откуда: Київська область Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 18:46 zanoza писал(а): СЕНСАР, так 5 км от Киева это ж совсем другая деревня тогда делайте как N.D. предлагает а мы-то пишем!!! Проблемка. В селі нема клюбу Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 19:18 СЕНСАР писал(а): Я про те, що фактична кількість учнів перевершує проектну. Кто-то говорил, что экономический износ не может быть со знаком "+" ? СЕНСАР писал(а): Село за 5 км від межі Києва. Начинается, самое интересное появляется как всегда тогда, когда половина форума перегрызлась, или предложено куча вариантов, которые в реале не нужны. Раз так, то найти аналоги аренды и продажи административно-офисных помещений. Сделать доходку и затратку и не иметь проблем. Для большего успокоения совести, может быть помещения на какой-нибуть закрытой территории, чтобы учесть возможный фактор закрытости территории и пропускного режима. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Июл 2012 19:26 нету в школе пропускного режима Добавлено спустя 21 секунду: Хотя должны быть какие-то саниатрные ограничения Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме