Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка 1 м.кв. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 16 Июл 2012 19:20 Сергей_К писал(а): . Я поражаюсь, Вы ставите в противовес Методике утвержденной Постановлением КМ, письмо начальника управления направленное директору учебного центра, которое не является нормативно-правовым актом. Согласна на 100%. Письмо - это то, что было под рукой, еще Протокол заседания комиссии есть с теми же "рекомендациями", но это не меняет сути... Сергей_К, а Ваши действия в этой ситуации? Если Вы будете наверняка знать, что рыночную стоимость, посчитанную по кабминовской методике при расчете арендной платы увеличат в 3-4 раза, и арендаторам придется платить в 3-4 раза большую арендную плату. И чем мы нарушаем стандарт, если в договоре указываем вид стоимости (воссоздания за вычетом физизноса), а в отчете прописываем функцию оценки - определение арендной платы в соответствие с такой-сякой методикой -неграмотной, неправильной, но действующей на момент оценки, именно с той, по которой рассчитывается арендная плата для имущества общей собственности тер. громады Донецкой области. Я говорю, был уже опыт - повторять не хочется Shabbat Сообщения: 108 Добавлено: Пн, 16 Июл 2012 19:31 Юта писал(а): банкомат устанавливают в новехоньком здании аэропорта 2012, в предбанничке площадью 20 м и высотой 2,9 м. Данных по всей громадине аэропорта, конечно же нет и не будет. Наверняка есть. Все, что отмыто не посильным трудом, отображено на балансе. Добавлено спустя 16 минут 48 секунд: Цитата: Так, согласно постановлению № 166, стоимость реконструкции перронов, стоянок и рулежных дорожек международного аэропорта в Донецке выросла на 637 млн. гривен — до 1 миллиарда 366 миллионов.... ну и далее http://delo.ua/ukraine/doneckij-aeroport-rezko-podorozhal-na-1-milliard-71-million-grive-175935/ Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 29 Июл 2012 15:31 И снова банкомат Теперь уже по нормальной человеческой методике, для РО. Считаем честно-правильно доходным от 500 грн/м2 предлагаемой аренды на рынке под банкоматы, получаем порядка 20000 грн/м2 без НДС. Притом что рыночная стоимость 1 м2 всего помещения, в котором установлен наш злополучный автомат порядка 1500 у.е. или 12000 грн. Отдаем заказчику с чистой совестью, несет он его в фонд (пройдя перед этим все круги ада по подаче заявки, оплатив оценку, а впереди еще конкурс арендаторов с неизвестным результатом) Фонд согласно Методике рассчитывает арендную ставку (40%), получаем 667 грн без НДС или все 800 с НДС. Почему так? не потому ли, что функциональное назначение (под банкомат) было учтено дважды - на этапе рассчета РС и на этапе расчета арендной платы. Ведь если бы оценщик определил РС 1м2 помещения, в котором расположен банкомат (12000 грн), то арендная плата получилась бы 400 грн с НДС, что вполне отвечает реалиям рынка с учетом головняка потенциального арендатора госимущества. Хотелось бы услышать ваши мнения по этому поводу. Добавлено спустя 4 минуты 48 секунд: Ответы типа "вас это не должно беспокоить" по возможности прошу не писать, потому что меня это беспокоит и я считаю, что что-то здесь неправильно. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 29 Июл 2012 16:35 Юта писал(а): Ответы типа "вас это не должно беспокоить" по возможности прошу не писать, потому что меня это беспокоит и я считаю, что что-то здесь неправильно. Это маразмы Методики определения арендной платы, когда при низком проценте арендная плата получается намного ниже рыночной, а при высоком - наоборот. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 29 Июл 2012 16:48 Если быть уж боле точным то проблема в доходности. Вы, проанализировав рынок, определили что рыночная доходность, на пример, в пределах 15-20%, а в постановлении кабмина заложили для банкомата 40%. В свое время, в 2009-2010 годах эту же ставку (40% ) применяли с К = 0,4. Все укладывалось н рыночные данные. Сейчас ее отменили, а рынок остался на прежнем уровне. По этому Цитата: вас это не должно беспокоить _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 29 Июл 2012 16:56 rudge писал(а): Если быть уж боле точным то проблема в доходности Я это понимаю. Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, потому что кумулятивным - это что ж такое придумать и как фонд на это посмотрит, а экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2 rudge писал(а): В свое время, в 2009-2010 годах эту же ставку (40% ) применяли с К = 0,4. Все укладывалось н рыночные данные. Сейчас ее отменили, а рынок остался на прежнем уровне. Извините, по поняла, чего отменили? rudge писал(а): По этому Цитата: вас это не должно беспокоить Чё-нибудь придумаем rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 29 Июл 2012 18:37 Юта писал(а): Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, не "обосновывать" нужно а анализировать рынок и анализом подтверждать. Цитата: экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2 не верится. Ну а если точно нет, то есть еще сравнение и затратный. Цитата: Извините, по поняла, чего отменили? К = 0,4. Цитата: Чё-нибудь придумаем глядя в НС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 12:39 rudge писал(а): Юта писал(а): Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, не "обосновывать" нужно а анализировать рынок и анализом подтверждать. Цитата: экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2 не верится. Ну а если точно нет, то есть еще сравнение и затратный. считаем 1 кв. м. только доходкой, Ск - только кумулятивным методом (т.к. действительно, ОС по 1 кв. м нет, эти метры для банкоматов, кофейных автоматов во всяких там вестибюлях, холлах, зданиях вокзалов и т.п. только в аренду сдают, т.е. рынок продаж отсутствует, поэтому экстракцию применить невозможно). Затратный подход не применяем вообще в данном конкретном случае, т.к. он твообще никак не может учесть рыночных факторов на подобное имущество. Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд: Серый писал(а): Это маразмы Методики определения арендной платы, когда при низком проценте арендная плата получается намного ниже рыночной, а при высоком - наоборот. вот-вот Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 13:46 Шах писал(а): считаем 1 кв. м. только доходкой, Ск - только кумулятивным методом (т.к. действительно, ОС по 1 кв. м нет, эти метры для банкоматов, кофейных автоматов во всяких там вестибюлях, холлах, зданиях вокзалов и т.п. только в аренду сдают, т.е. рынок продаж отсутствует, поэтому экстракцию применить невозможно). Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 30 Июл 2012 13:48), всего редактировалось 1 раз Макс-52 Сообщения: 36 Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 13:48 Вопрос. При оформлении у нотариуса договоров купли-продпжи, или дарения, или наследства необходима оценка независимого оценщика. Какую писать цель оценки: оценочная для налогообложения по постановлению 1103 или просто - для продажи? Нотариусы нам задают подобные воросы, покольку инкаких разъяснений на этот счет у них нет. Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 14:09 Юта писал(а): Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете согласен. Хотя, с другой стороны, а как Вы рассчитаете, вернее, какие объекты сравнения примете? Есть уже устоявшийся рынок аренды для банкоматов, кофейных автоматов. Те же 400-500 грн. у нас. Просто 1 кв. м. ни под что другое смысла сдавать в аренду нет, в том числе и под часовую мастерскую. Такая арендная ставка у нас в Одессе для магазинов в крутейших местах (за 1 кв. м), и такая арендная ставка за 1 кв. м в помещении вестибюля ПТУ для банкомата...... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 15:45 Юта писал(а): Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете Не согласен с вами категорически. Вы пытаетесь исправить маразм других, не делайте этого, это не ваша проблема. Есть понятие объекта оценки, который оценщик должен идентифицировать, определить его плюсы и минусы, исходя из которых он должен выбрать НЭИ и определить на его основе стоимость объекта оценки. У вас объект оценки 1 м.кв. - вот его вы и должны исследовать и определить его стоимость. Какого я/вы/кто-то другой будет определять стоимость всего вестибюля/холла/торгового зала, а потом из него выделять этот один метр. Ведь только этот один метр из всего зала/вестибюля/холла ввиду его локального расположения у двери/на проходе/на потоке прохожих имеет ту ценность, которая и формирует его высокую стоимость. Повторюсь, это маразм Методики, не мы его придумывали и не нам его устранять. На вторичном ырнке такой проблемы нет (ведь стоят же банкоматы в частных ОЦ/ТЦ/админ. зданиях и т.д.), чтобы арендная плата, которая заложена в основу определения стоимости потом вдруг в ходе каких-то пересчетов оказалась выше/ниже. Потому что там никто ничего не придумывает. Собственник исходя из потенциала/привлекательности площади определяет его стоимость/арендную плату, а ты хоть чем хочешь там занимайся, но плати исходя из НЭИ. И только у государства/комуналки одна и таже площадь может в зависимости от ее использования иметь разную арендную ставку. Принцип НЭИ тут и рядом не лежал. Ведь есть же и другая сторона, при низких процентных ставках, расчетная по методике арендная плата оказывается ниже, чем заложена в расчет при определении стоимости. Что вы тогда будете изобретать. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 22:03 Серый писал(а): И только у государства/комуналки одна и таже площадь может в зависимости от ее использования иметь разную арендную ставку Но ведь не забывайте, что государство (по крайней мере, хотелось бы так думать) - это не обычный собственник-рвач, цель которого - выжать как можно больше дохода со своей площади. Оно играет еще и регуляторную функцию. Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. Для того же казино -100% рыночной стоимости! Год копи - и покупай! А для организации инвалидов аренда той же площади обойдется, допустим, в 1%. На то оно и государство, чтобы хотя бы пытаться изображать справедливость Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 31 Июл 2012 07:45 Юта писал(а): Но ведь не забывайте, что государство (по крайней мере, хотелось бы так думать) - это не обычный собственник-рвач, цель которого - выжать как можно больше дохода со своей площади. Да? Какое государство - наше? Юта писал(а): Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. Как-то все это очень наивно звучит, коллега Юта... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 31 Июл 2012 07:55 Юта писал(а): Оно играет еще и регуляторную функцию. Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. Тогда не понимаю ваших копаний относительно того, что для банкомата арендная плата по методике получается больше, чем по рынку. Государство сыграло регуляторную функцию и с более доходного бизнеса содрало более высокую плату, даже выше рыночной. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме