| Автор |
Сообщение |
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
 Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:23 |
  |
rudge извини конечно, но как-то выборочно вы форум читаете.
помойму Дежавю.
| Цитата: |
| при его текущем использовании |
прочтите внимательно определение РС, плз если ТИ не противоречит НЭИ, возможно.
Пример, иллюстрирующий (не доказывающий) Серый нормально привел.
| Цитата: |
| Обоснование экономической выгоды на сегодняшний день никто не отменял |
А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:27 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Ув. Серый проще сказать что Вы действуете по принципу НЭИ на теперешнее время, потому как все думают что на будущее, поэтому и не поняли Вас. |
Ну это само собой подразумевается хотя бы из того, что стоимость определяется на определенную дату оценки. Соответственно, что и все суждения имеют место на эту же дату. Ну и естетсвенно, с учетом затрат, необходимых для достижения этого НЭИ.
| work писал(а): |
| Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру |
Но согласитель, что квартира на первом этаже с потенциалом стать более дорогим объектом нежилого фонда будет стоить несколько дороже аналогичной по стояку квартиры на более высоких этажах. И это "несколько дороже" и учитывает продаваемый нынешним владельцем потенциал квартиры быть превращенной в офис/магазин, заметьте, он его продает, а не дарит ибо продает по более высокой цене, чем квартира этажами выше.
| work писал(а): |
| используя денежные средства переводят в нф, с текущими процедурами. По-вашему, если эту квартиру лучше использовать в качестве офиса - будете, наверное, и сравнительный подход на основе офисов интерпретировать? |
Да хоть как могу интерпретировать. Если есть достаточное количество аналогов - квартир на превом этаже в данном местоположении, определю на основе таких же квартир ибо в их стоимость уже заложена стоимость потенциала быть переведенной в нежилой фонд (смотри выше).
Если же квартира последний измогикан (ну долго бабушка-пенсионерка сопротивлялась, что все квартиры уже давно офисы/магазины), то могу и на базе офисов интерпретировать:
К=О-И
К - стоимость оцениваемой квартиры;
О - стоимость офисов/магазинов и т.д., что соответствует НЭИ;
И- приведенные инвестиции на преобразование квартиры в офис/магазин. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 11:39), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:33 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
Если кратко, то за выгоду. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:42 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Владимир Владимирович писал(а): |
| А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
Если кратко, то за выгоду. |
... За Ожидания ... В т.ч. и выгоды (естественно вероятной)
| Цитата: |
work писал(а):
Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру |
точно Дежавю ))) Только честно, вы много видели продавцов (насчет покупателей заметьте не спорю) продающих без учета возможных выгод )))
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
Плытий Петр, а риэлтеры еще говорят (кстати тоже почти правильно)))) "За Мечту" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:56 |
|
Владимир Владимирович оценщику должно быть по барабану чья-то выгода. Возвращаясь к теме - НЭИ жилого дома - жилье и точка. Оценивать как жилье в аварийном состоянии. Жить там нельзя на дату оценки - доходный подход отпадает. Если на рынке есть аналогичные объекты продажи - делайте сравнительным и затратным. Если на рынке по продаже нет аналогов - делайте только затратным. |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:59 |
|
Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний".  |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 12:10 |
|
| work писал(а): |
| Владимир Владимирович оценщику должно быть по барабану чья-то выгода. Возвращаясь к теме - НЭИ жилого дома - жилье и точка. Оценивать как жилье в аварийном состоянии. Жить там нельзя на дату оценки - доходный подход отпадает. Если на рынке есть аналогичные объекты продажи - делайте сравнительным и затратным. Если на рынке по продаже нет аналогов - делайте только затратным. |
+100 Только уточнив
| Цитата: |
| оценщику должно быть по барабану чья-то выгода |
при определении РС
Ту Владимир Владимировичу
Не
| Цитата: |
| при его текущем использовании |
а при текущем СОСТОЯНИИ. Разницу улавливаете?
Коллега Серый тут вспомнил про инвестиционную стоимость и подчеркнул что при ее расчете учитываются "условия" инвестора. А какая разница кто эти условия выдвигает/задает, инвестор или оценщик. Лично я разницы не вижу. Условия есть, все это не РС. Вы же "условия" поставленные оценщиком считаете приемлемыми для РС, а инвестором не приемлемыми. Где же логика?
| Плытий Петр писал(а): |
| Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний". |
Вот вот.
По этому, из-за прогнозов дальнейшего использования ОО от Глобы=оценщика и получаем на один ОО десять разных "РС". По этому нас и бьют, и правильно делают. И будут бить, до тех пор пока при расчете РС оценщик будет фантазировать на предмет "чего там дальше будет с ОО", а не отражать реальную картину на рынке сложившуюся на дату оценки.
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 03 Авг 2012 12:41), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 12:32 |
|
| Цитата: |
| оценщик будет фантазировать на предмет "чего там дальше будет с ОО" |
Ну еще-бы, если прокурор зачитает НЭИ ОО и задаст вопрос, почему же вы, товарищь оценщик написали магазин, а там сейчас сарай и владелец продать не может, т.к. за аналоги вы брали магазины когда в свидетельстве четко указано "Сарай" тогда сразу мышление станет в нужное русло. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:20 |
|
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
Ответ - никаким (всё будет учтено в аналогах и прочем). Так как принцип ожидания
| Цитата: |
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки
визначається розміром економічних вигод, які очікуються від
володіння, користування, розпорядження ним. |
используется ТОЛЬКО в доходном подходе. (И если об этом помнить во всех этих спорах то исключаться очень многие передергивания когда оппонент от доходного резко перескакивает на сравнительный или затратный)
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом?
Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногда Глоба? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Коллега Серый тут вспомнил про инвестиционную стоимость и подчеркнул что при ее расчете учитываются "условия" инвестора. |
Я подчеркнул, что при определении инвестиционной стоимости используются условия инвестора, при этом эти условия отличны от рыночных.
| rudge писал(а): |
| А какая разница кто эти условия выдвигает/задает, инвестор или оценщик. Лично я разницы не вижу. Условия есть, все это не РС. Вы же "условия" поставленные оценщиком считаете приемлемыми для РС, а инвестором не приемлемыми. Где же логика? |
Разница и логика в том, что инвестор может задать любые условия: более низкая/более высокая арендная ставка, более низкий/более высокий уровень заполняемости, более низкий/более высокий уровень доходности и т.д. и т.п. И если эти условия отличаются от рыночных, то эта стоимости сразу же становится инвестиционной для конкретного заказчика, задавшего эти условия.
Оценщик же оперирует рыночными условиями: залад рынок, что арендная ставка на эту недвижимость такая-то, оценщик и использует ее, задал рынок, что доходность такая-то, оценщик и использует ее, задал рынок уровень вакантности, оценщик и использует ее и т.д. Или по крайней мере анализирует существующее положение объекта оценки и как оно соотносится с рынком. Для рыночной стоимости используются уловия/исходные данные, заданные рынком.
| rudge писал(а): |
Плытий Петр писал(а):
Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний".
Вот вот.
По этому, из-за прогнозов дальнейшего использования ОО от Глобы=оценщика и получаем на один ОО десять разных "РС". |
Фактически, это поиск НЭИ, правда нужно учитывать реальность заложенных прогнозов/предположений/допущений.
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
В сравнительном подходе их учитывать и не нужно т.к. рынок их уже учел. Например, стоимость квартиры на первом этаже с потенциалом перевода выше стоимости аналогичной квартиры на высших этажах в этом же доме. Рынок уже учел этот потенциал и оценил его.
Затратный подход на то он и нерыночный, чтобы не учитывать рыночные тенденции.
Добавлено спустя 5 минут 29 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом?
Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногда Глоба? |
Не, рудж будет говорить, что стоимость недостроя равна понесенным затратам. И пофиг, что строить его прекратили потому что на данный момент владелец просчитал, что завершив его с учетом понесенных затрат на достройку он не вернет вложенные средства в том объеме, в котором он планировал или вообще останется в минусах. И вернется к этому объекту как только его экономические ожидания вернутся на прежний уровень.
А покупателю скажет, бери как есть и мне пофиг твои ожидания и вернешь ты что-то или нет, это будет воя проблема после того, как купишь "это".
Добавлено спустя 5 минут 39 секунд:
| Плытий Петр писал(а): |
| Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний". |
Ну ладно мы "тупые" оценщики намечтали, как пишут в некоторых изданиях прямо озолотились на откатах. А куда же вы "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали. Или про свои откаты вслух не говорят. Кто последний - тот и папа, как бы пошло это не звучало. Да и по закону оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 13:56), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:45 |
|
Уважаемые, и давно недострой стал приносить доход? И где хоть одно упоминание за доходный подход? укажите мне, пожалуйста:
П О С Т А Н О В А від 26 жовтня 2011 р. N 1103 Київ Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)
| Цитата: |
Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва
визначається шляхом застосування методу прямого відтворення
витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.
Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на
кошторисній вартості, скоригованій на індекс зміни вартості, що
встановлюється Мінрегіоном, коефіцієнт готовності та коефіцієнт
зносу (у разі його наявності) з урахуванням вартості майнових прав
платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій
розташований такий об'єкт незавершеного будівництва.
Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного
будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів
здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного
стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об'єкт має такі ознаки:
його будівельна готовність становить понад 70 відсотків;
показники міцності конструкції об'єкта дають можливість
завершити будівництво;
об'єкт розпочатий будівництвом не більш як п'ять років тому;
у разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи з
його консервації виконані своєчасно;
об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають
сучасним вимогам будівельних норм і правил. |
НС2
| Цитата: |
26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається
із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також
шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію. |
фраза "поєднанням усіх методичних підходів" не считается 
И где логика? если мы считаем рыночную стоимость, то сравнительный - основной подход, даже при прогнозировании рыночной стоимости незавершонки, или вы все же настаиваете, что прогнозирование дохода, того, что не может принести доход на дату оценки - даст реальный результат? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:00 |
|
| work писал(а): |
| И где хоть одно упоминание за доходный подход? укажите мне, пожалуйста: |
пожалуйста
| Цитата: |
НС№1
46. Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних
ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного
майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод
грунтується на врахуванні принципу внеску (граничної
продуктивності) і є результатом комбінування витратного та
дохідного підходів.
|
к тому же
| Цитата: |
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію.
|
чистый ДОХОДНЫЙ подход, тут Вам
и
прогноз (тенденции и прочее)
и
НЭИ
и
дисконтирование (приведение)
Добавлено спустя 4 минуты 28 секунд:
| work писал(а): |
| если мы считаем рыночную стоимость, то сравнительный - основной подход |
А Вы в свою очередь можете указать где такое сказано, что сравнительный это ОСНОВНОЙ подход? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:07 |
|
| Серый писал(а): |
| Ну ладно мы "тупые" оценщики намечтали, как пишут в некоторых изданиях прямо озолотились на откатах. А куда же вы "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали. Или про свои откаты вслух не говорят. Кто последний - тот и папа, как бы пошло это не звучало. Да и по закону оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
Ув. Серый, зря Вы так. Если в этой теме перекрутили Ваши слова, то пожалуйста не прекручивайте мои. Вы правы в одном:
| Серый писал(а): |
| "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали |
мало того, они их и оценивали. Я сертифицированный оценщик, как и другие
| Серый писал(а): |
| "тупые" оценщики |
пришел работать год назад в банк, то полгода у меня проходил шок от оценненных залогов "нетупыми" оценщиками (рабочими банка), которые даже элементарными хзнаниями не обладали. Вот это я и имел ввиду, говоря
| Плытий Петр писал(а): |
| сколько в банке таких "мечтаний". |
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Серый писал(а): |
| оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
я лично против. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:17 |
|
Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. Касательно комментария - я же написал фраза "у разі поеднання" не в счет. Да и метод залишку это другая степь. |
Последний раз редактировалось: work (Пт, 03 Авг 2012 14:22), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:19 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
пришел работать год назад в банк, то полгода у меня проходил шок от оценненных залогов "нетупыми" оценщиками (рабочими банка), которые даже элементарными хзнаниями не обладали. Вот это я и имел ввиду, говоря
Плытий Петр писал(а):
сколько в банке таких "мечтаний". |
Ну извините. Просто задрало уже только и слышно, мол оценщики такие-сякие наоценивали, а то что навыдавали, так все тихонько сидят. Написали бы, что мечтания своих банковских оценщиков. Если показываете пальцем, так показывайте четко, а не как гаишник жезлом 
Добавлено спустя 4 минуты 6 секунд:
| work писал(а): |
| Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. |
Все очень субъективно и зависит от типа имущества. Для типичных объектов может и сравнительный в фаворе. А вот попробуйте сравнительным оценить крупный торговый или офисный комплекс, складской комплекс (особенно специализированный типа холодильника или фармацевтический). При продаже таких объектов их стоимость только доходным и определяется, поверьте наслово исходя из практики. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
