| Автор |
Сообщение |
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
 Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 19:25 |
  |
| Макс-52 писал(а): |
| Коллеги, у меня ситуация. Оценивается домовладение. ЗУ в пользовании (арендная плата не взымается). Дом глинобитный в аврийном состоянии по документам БТИ. Фактически - его уже нет. Как определить его стоимость? |
Вы выезжали на обьект? Действительно он "аварийный"? А так - сравнительный и затратка в помощь. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
   |
|
Макс-52
Сообщения: 36
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2012 11:16 |
|
Его действительно уже нет, только камни и остатки фундамента. А затратной что считать? |
|
|
|
|
Наталочка
Возраст: 42
Сообщения: 38
Откуда: Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2012 15:02 |
|
Forto4ka
Спасибо! |
_________________
Счастлив, кто падает вниз головой - Мир для него хоть на миг, а иной… |
|
|
|
Тони
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 12:54 |
|
| Макс-52 писал(а): |
| Коллеги, у меня ситуация. Оценивается домовладение. ЗУ в пользовании (арендная плата не взымается). Дом глинобитный в аврийном состоянии по документам БТИ. Фактически - его уже нет. Как определить его стоимость? |
Если аренда долгосрочная - то земля тут может расчитыватся как в собственности.
Если дом по сути аварийный то можно его оценить по стоимости ликвидации - при этом в отчете указать нецелесообразность внесения инвестиций в кап. ремонт. А можно и оценить и как обьект который хоть и в аварийном состоянии - но при инвестициях , с учетом ремонта будет выведена рыночная стоимость |
_________________
<b> ПРОДАМ ПРОГУ ДЛЯ ПОИСКА АНАЛОГОВ ПО ВСЕЙ УКРАИНЕ И ОТЧЕТОВ АВТОМАТОВ . + ПРОГА ДЛЯ ТС есть. В ПРИВАТ . (15 МИНУТ И ВЫНИМАЙ ПИРОЖКИ!!!) |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Сб, 04 Авг 2012 10:36 |
|
если оформляется наследство (оценка для оформления наследства), отчет в фонд отправляем? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 04 Авг 2012 10:38 |
|
в 1103 четко прописано купли-продажи/мены. ВСЁ. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Сб, 04 Авг 2012 10:51 |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 15:04 |
|
Пожалуйста, помогите разобратся с следующим вопросом.
В последнее время мне стали попадатся отчеты, где в рамках сравнительного метода для недвижимости, для проведения одной из коректировок, оценщики используют коефициент полученный следующим образом:
- ОО (складская недвижимость) находится в поселке (в котором найти объявления аналогов не представляется возможным);
- оценщик берет стоимость квартир в областном центре, стоимость квартир в таких же поселках, и выводит некий коефициент;
- потом берет аналоги складской недвижимости в областном центре и к прочим коректировкам применяет к ним полученый выше коефициент.
Вопрос: насколько это правдиво?
Мое мнение что такой подход не есть логичным. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 15:13 |
|
| Цитата: |
Мое мнение что такой подход не есть логичным.
|
Мое мнение, что этот подход чуть ли не единственный хоть как-то обосновывает коэффициенты приведения аналога к объекту. В приличном обществе оценщиков этот метод положено ругать.
Я понимаю, что Вы хотите сказать - что рынок складской недвижимости развивается по другим канонам, чем рынок жилья. НО. как правило нет
достаточного количества данных для адекватного анализа. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 15:26 |
|
| zanoza писал(а): |
Мое мнение, что этот подход чуть ли не единственный хоть как-то обосновывает коэффициенты приведения аналога к объекту. В приличном обществе оценщиков этот метод положено ругать.
Я понимаю, что Вы хотите сказать - что рынок складской недвижимости развивается по другим канонам, чем рынок жилья. НО. как правило нет
достаточного количества данных для адекватного анализа. |
Как по мне, то намного корректнее является подбор аналогичных по функциональному назначению объектов сравнения, расположенных в соседних аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, населенных пунктах, чем привязывать к одному типу недвижимости соотношения с другого типа.
Сужу по селу, где живет моя бабушка. Домики активно выкупаются под дачи киевлянами и черниговцами, даже больше киевлянами, а вот то, что было промышленного (фермы, навес в тракторной бригаде) никому и на нена, разваливается и в темное время суток растаскивается близживущими.
К тому же, если для рядового села местоположениев пределах населенного пункта не играет особого значения (разве что фактор дороги с покрытием и без, что после дождя/снега фиг доберешься), то уже в пределах райцентра этот фактор может играть большую роль Как правило, в райцентрах все основные объекты типа автостанции, больницы, администрации, центров торговли сгруппированы в одном месте. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 16:50 |
|
| Цитата: |
| Как по мне, то намного корректнее является подбор аналогичных по функциональному назначению объектов сравнения, расположенных в соседних аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, населенных пунктах |
угу, конечно... если бы такие объекты были в "соседних аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, населенных пунктах", то незачем бы было и корректировку эту делать и брать аналоги по областному центру. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 17:57 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
Как по мне, то намного корректнее является подбор аналогичных по функциональному назначению объектов сравнения, расположенных в соседних аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, населенных пунктах
угу, конечно... если бы такие объекты были в "соседних аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, населенных пунктах", то незачем бы было и корректировку эту делать и брать аналоги по областному центру. |
Сколько раз делал, всегда находил.
Невнимательно прочитал и подумал, что речь идет о райцентре, а если речь идет об областном центре, так это вообще полный бред сивой кобылы. У нас все областные центры - это города 100 тыс. и больше. Есть деление как на административные районы, так и локальные районы исходя из определенных особенностей. И в зависимости от того, из какого района взять аналоги, коэффициент будет разным. И если говорить о таком соотношении, то тогда в пределах города также должен сохраняться соотношение цен жилье/склад в разных районах. Но такого нет.
Использование такого рода соотношений - элементарная лень и непроработка рынка со стороны оценщика. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2013 21:19 |
|
Серый, еще раз:
| Цитата: |
- ОО (складская недвижимость) находится в поселке (в котором найти объявления аналогов не представляется возможным);
- оценщик берет стоимость квартир в областном центре, стоимость квартир в таких же поселках, и выводит некий коефициент; |
Добавлено спустя 48 секунд:
| Цитата: |
| Использование такого рода соотношений - элементарная лень и непроработка рынка со стороны оценщика. |
прямо хочется дать вам ОО в каком-нибудь из поселков и посмотреть  |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 08:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| прямо хочется дать вам ОО в каком-нибудь из поселков и посмотреть |
Чувствуется близость весны  |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 09:06 |
|
| zanoza писал(а): |
Серый, еще раз:
Цитата:
- ОО (складская недвижимость) находится в поселке (в котором найти объявления аналогов не представляется возможным);
- оценщик берет стоимость квартир в областном центре, стоимость квартир в таких же поселках, и выводит некий коефициент; |
Та понял, я понял.
Но областные ценры - большие и стоимость квартир в них диференцирована в зависимости от местоположения (условно, центр, средина, окраина), я уже не говорю про областные центры-миллионники (а Киев так и поболе двух) и приближающиеся к лимону, и в зависимости от того, в камом из районов выбрать квартиры, соотношение будет разным. Или среднее по областному центру брать? Это будет такая средняя температура по больнице.
И еще. Применением такого коэффициента вы утверждаете, что соотношение цен жилье/склад (или наоборот, не суть) в областном центре и в том поселке, в котором рассположен объект оценки - одинаковые. Но это же бред.
| Lovchiy писал(а): |
zanoza писал(а):
прямо хочется дать вам ОО в каком-нибудь из поселков и посмотреть
Чувствуется близость весны |
Я так и не понял, давать мне будут или смотреть |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
