| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:25 |
  |
| work писал(а): |
| Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. Касательно комментария - я же написал фраза "у разі поеднання" не в счет. Да и метод залишку для земли это другая степь. |
интересная и самое главное доказательная у Вас манера вести спор 
1. нет не мне ли не знать, мне бы знать где такое в нормативке указано.
2. не в счет Ваши не в счет
3. залишку для земли и может и не та степь, только эта же степь написана для незавершенки в нормативке. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пт, 03 Авг 2012 15:19), всего редактировалось 1 раз |
|
   |
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:26 |
|
| Серый писал(а): |
| Если показываете пальцем, так показывайте четко, а не как гаишник жезлом |
Понял  |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:27 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Серый писал(а):
оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против.
я лично против. |
Потому что в случае чего, ненакого будет показывать. А так удобно: приватизация занижена оценщик виноват, посчитали дружно его откаты, аренда занижена - опять оценщик виноват, опять посчитали его откаты, залог завышен, правильно опять оценщик виноват, ну и привычная процедура просчета его откатов. Как итог, еще и записали в оценочную мафию и оценочные бароны. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:33 |
|
 |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:54 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ответ - никаким (всё будет учтено в аналогах и прочем). Так как принцип ожидания. |
То есть Вы утверждаете что стоимость предложения отражает "тенденции рынка и желания инвестора". Интересно как? Как статическая величина может отражать динамику процесса?
Позволю напомнить Вам что доходность как в номинале так и в %% жестко связана со стоимостью которая как правило определяется самым рыночным подходом сравнением. При этом она для РС берется как статическая. См МСО 1 ст. 3.2.3. ну и это из МСО
| Цитата: |
| 5.12.5. После определения денежного потока (на основании реконструированного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения показателя стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на рынках, на которых имеются достаточные свидетельства, касающиеся информации. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализом дисконтированного денежного потока (ДДП), представляет собой очень известный пример капитализации дохода (см. МР 9). Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости. |
| Цитата: |
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки
визначається розміром економічних вигод, які очікуються від
володіння, користування, розпорядження ним. |
Правильно. Кто бы спорил.
А что доход от аренды сложившейся на дату оценки это не тоже самое? (см МСО выше) Это не экономические выгоды? При этом это рыночные данные на дату оценки, а не фантазии оценщика.
| Цитата: |
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом? |
Я не буду повторяться. Воспользуйся поиском. Об этом уже много тут писано.
| Цитата: |
| Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногдаГлоба? |
Для начала просчитайте, а потом утверждайте. Только в расчетах не дисконтируйте доход от достроенного покупателем уже после покупки и учтите период достройке по ДБН.
| Серый писал(а): |
Все очень субъективно и зависит от типа имущества. Для типичных объектов может и сравнительный в фаворе. А вот попробуйте сравнительным оценить крупный торговый или офисный комплекс, складской комплекс (особенно специализированный типа холодильника или фармацевтический). При продаже таких объектов их стоимость только доходным и определяется, поверьте наслово исходя из практики. |
Не верю. Если есть подобные объекты есть в продаже то сравнительный годится и он в "фаворе", а не доходный. Ибо "знающий покупатель на заплатит дороже, а знающий продавец не продаст дешевле" Баланс спроса и предложения.
| Серый писал(а): |
| Не, рудж будет говорить, что стоимость недостроя равна понесенным затратам |
Вы за себя расписывайтесь не приписывая мне своего мнения. Я уж как нибудь свое мнение отстою |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 15:16 |
|
| rudge писал(а): |
| Я не буду повторяться. Воспользуйся поиском. Об этом уже много тут писано. |
ну я же Вам ответил, может тогда в качестве исключения сделаете одолжение?
Иначе таким образом можно будет отвечать на ЛЮБОЙ вопрос в том числе и Ваш, тем самым уходя от прямого ответа, уж больно тут на Форуме много чего написано. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 16:44 |
|
| rudge писал(а): |
| А что доход от аренды сложившейся на дату оценки это не тоже самое? |
Ну, тут, уважаемый коллега rudge, Вы не правы - 100%.
Принцип ожидания и заключается в том, что сегодняшняя, текущая стоимость объекта определяется ожидаемыми будущими выгодами (в деньгах) и также ожиданиями относительно динамики изменения этих будущих выгод. Все.
Доход на дату оценки интересен только в том случае, если он как-то может быть использован для характеристики и прогнозирования будущих доходов. Точка.
В остальных случаях, извините - наплевать покупателю (рассчитывающему на будущие доходы) с высокой колокольни на текущий и тем более ретроспективные доходы. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 17:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Не верю. Если есть подобные объекты есть в продаже то сравнительный годится и он в "фаворе", а не доходный. Ибо "знающий покупатель на заплатит дороже, а знающий продавец не продаст дешевле" Баланс спроса и предложения. |
Зря не верите.
При продаже профессиональных объектов недвижимости обсуждаются следующие вопросы:
- заполняемость объекта на дату оценки;
- качество арендаторов, их состав в разрезе групп, представительность арендаторов (местные или иностранные их удельные веса) - качество рентрола;
- исходя из этого обсуждается показатель доходности - ставка капитализации;
- получается стоимость в рамках именно доходного подхода.
Факты продаж могут быть только ориентиром коридора т.к. объект объекту рознь.
В свое время "Альта-Центр" на Петровке был продан практически за копейки (относительно конечно) только потому, что там был просто безобразно подобран состав арендаторов и для успешного функционирования объекта нужно было провести полный ребрендинг объекта, проведено по новому функциональное зонирование торговых площадей, были полностью по новому набраны арендаторы. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 22:14 |
|
Один из самых интересных аспектов этой темы - то, что коллега СЕНСАР уже более суток в обсуждении не участвует. Может, мы говорим не о том, что ему интересно и важно в данный момент (который имел место более суток назад)? 
А вообще-то - тут был поднят очень интересный... даже не столько интересный, сколько проблематичный (неоднозначный) и где-то даже животрепещущий вопрос. Опять-таки, желающие подумать на эту тему могут обратиться к публикациям и докладам Воронина В.А. и Маркуса Я.И. Наиболее эффективное использование - и - наиболее вероятное использование... Тема эта, кстати, поднимается не только в Украине.
Вопрос к уважаемым коллегам rudge и work. Эдакая теоретически-прикладная проблема. Я сознательно утрирую.
Есть объект (оценки), предположим, офис площадью, неважно, 100 кв.м. На дату оценки в офисе все хорошо - и отделка стен, и подведенные коммуникации, и кондиционеры присутствуют, только... на пол нужно еще половое покрытие положить, ну, и, соответственно, закрепить плинтусы.
По Вашей логике, объект нужно оценивать в состоянии "как есть". То бишь:
1. либо искать аналоги офисов без покрытия и плинтусов (ну-ну ) для сравнительного подхода,
2. либо анализировать рынок аренды на предмет ставок арендной платы за офисные помещения без полового покрытия и плинтусов.
Ну, я так Вас понимаю. А разумно ли это? С точки зрения банальной логики, даже - не инвестора / покупателя?
P.S.
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
В затратном подходе - даже с лету не знаю, что ответить... А в сравнительном - все ожидания рынка и представления инвесторов о перспективе соответствующего сегмента рынка apriori уже сидят в текущих ценах сделок, ну, или ценах предложений с учетом поправок на торг. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 15:06 |
|
Пол - конструктивный элемент. Без пола (на какой бы стадии ремонта он не находился бы) вы будете эксплуатировать ОО? Скорее нет, так как бегать/прыгать по балкам/стяжкам или другим конструкциям директор не будет. Соответственно, при любом подходе это нужно учесть. Существенная разница только в одном - сдан ли объект в эксплуатацию или нет.
Если ОО недострой, на дату оценки он дохода не может принести никакого. Необходимы затраты и время на то, чтобы ОО эксплуатировался/приносил доход. В связи с этим, я считаю, что необходимо посчитать инвестиции в ОО, и далее прогнозировать доход. |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 16:09 |
|
Про затвердження Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в в експлуатацію житлових будинків та вбудовано-прибудованих приміщень.[list=]http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0039-09[/list] |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 21:32 |
|
| rudge писал(а): |
Удивляет однозначность решения
| Цитата: |
| Считай под ликвидацию |
1. Как обозначен в задании ОО?
Если "под разборку" тогда возможна "ликвидация".
А если НЕТ?
2. Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния.
Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
В завданні - договір купівлі-продажу домоволодіння... Реально там цікавить лише земля. Нові власники планують все знести й побудувати новий будинок. Землі 22 сотки. Під Києвом.
Я відмовився від цієї оцінки. Та і нотаріус відмовилася реєструвати угоду. Не було згоди одного співвласника. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 22:40 |
|
| VladimirVI писал(а): |
| Про затвердження Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в в експлуатацію житлових будинків та вбудовано-прибудованих приміщень.[list=]http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0039-09[/list] |
Там где-то написано выдан на объект оценки сертификат? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 07:57 |
|
| work писал(а): |
Пол - конструктивный элемент. Без пола (на какой бы стадии ремонта он не находился бы) вы будете эксплуатировать ОО? Скорее нет, так как бегать/прыгать по балкам/стяжкам или другим конструкциям директор не будет. Соответственно, при любом подходе это нужно учесть. Существенная разница только в одном - сдан ли объект в эксплуатацию или нет.
Если ОО недострой, на дату оценки он дохода не может принести никакого. Необходимы затраты и время на то, чтобы ОО эксплуатировался/приносил доход. В связи с этим, я считаю, что необходимо посчитать инвестиции в ОО, и далее прогнозировать доход. |
Исходя из вашей логики, если объект сначала сдать в эксплуатацию, а потом снять пол/снести стену/срезать трубы коммуникаций, то он сможет приносить доход.
Нет разницы, сдан ли объект или нет. Даже если до выполнения какх-либо работ объект был в эксплуатации, но на дату оценки ввиду выполнения работ выведен из эксплуатации, при этом работы, требующие выполнения проектных работ, то объект будет переведен в разряд непригодных к эксплуатации и потом все равно будет вводиться в эксплуатацию по общей процедуре. Нет необходимого конструктивного элемента - объект не пригоден к эксплуатации и не может приносить доход. Что требует учета корректировок как в доходном подходе (возможна и прямая и непрямая капитализация), так и в сравнительном, так и в затратном. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 08:29 |
|
Серый Исходя из моей логики - если на дату оценки объект нельзя сдать в аренду (по любой причине) это нужно учесть.
Если у вас ОО - недостроенный офисный центр (ваш пример) допустим, 80% готовности - вы сможете его сдавать в аренду? С помощью какой документации? Когда вы сможете получить с него доход? на дату оценки, через месяц, через год? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
