| Автор |
Сообщение |
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
 Добавлено:
Пн, 27 Авг 2012 16:14 |
  |
Добрый день, друзья! Перелопатил форум. Да, нашел много полезно, но инфа уже, к сожалению, устарела,а помощь нужна)
Предыстория: всегда ценил в основном коммерческие участки доходным способом, и Ск рассчитывал методом экстракции. Вопросов не возникало. И тут, необходимо рассчитать стоимость земельного участка, путем деления его на части - садовые участки и продать, в рамках метода развития.
Так вот, метод экстракции применить не могу, а точнее пока не понимаю как. Выход один - кумулятивно.
Естественно начитался литры и форума, собрал набор рисков:
№ Наименовани ставки и компенсации Значение ставки
1 Безрисковая ставка 7,0%
2 Компенсация отличий в ликвидности вложений 2,5%
3 Компенсация отличий в условиях инвестиций 1,0%
4 Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте 1,0%
5 Компенсация рисков присущие отрасли 1,0%
6 Компенсация других видов ризков 1,0%
7 Итоговая ставка капитализации (Ск) 13,5%
Обана, вот так круто получилось, 13,5%. Правда одно "но", рецензенты требуют обосновать почему 1%,а не 2% и т.п.
Поэтому возникает вопрос. На сегодняшний день, есть ли какие-нибудь укрупненные показатели или таблицы, диапазоны рисков?? список отраслевых рисков и т.п.?
спасибо!!!!
Буду рад любому материалу, либо заготовкам))) |
|
|
|
    |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 10:20 |
|
| imsergius писал(а): |
спасибо!!!!
Буду рад любому материалу, либо заготовкам))) |
Где-то скачал табличку расчета компенсации за риск. В прикрепленном файле |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
вложения в Объект оценки.doc |
| Размер файла: |
37.5 Kб |
| Скачан: |
153 раз |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 13:00 |
|
| imsergius писал(а): |
| ...рецензенты требуют обосновать почему.... |
В общем то они правы согласно НС. Вот тОка беда, КАК? Где методика? То что во вложении коллеги Naskel ?
Может быть, может быть.
Вопросы риторические.
Но у меня возник вопрос по поводу подбора факторов влияющих на риск.
Если ОО земельный участок то, о каких компенсациях
| Цитата: |
.....в условиях инвестиций...,
.....необходимости в инвестиционном менеджменте...,
.....рисков присущие отрасли.... |
может идти речь?
Вам не кажется это не логичным? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:02 |
|
Спасибо за ответы.
Как гласит неизвестный источник, смысл этих компенсаций в следующем:
• Компенсация различий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравнимо большим чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита);
в данном случае мы берем кредит для оформления сделок купли продажи, которые растягиваются на 4 года (надо продать 90 участков).
• Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений о содержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего)
здесь, я так понял поправка на ленивого менеджера. в моем случае 1%, так как моделируемый менеджер достаточно мотивирован. =)
• Компенсация рисков, присущих отрасли (инвестиции в доходную недвижимость характеризуются уровнем риска ниже среднего)
вот тут, я сомневаюсь. но возможно, при условии, что наша отрасль - это жилье-дачи в 300 метрах от моря Сакского района, - участки будут востребованы, и риск их "непродажи" минимальный, т.е. 1%
Поправьте меня пожалуйста!!
====================================
PS: Кроме того, где то читал, что категорию "Прочие риски" вообще не используют. Может это связано с тем, что мы итак используем пункт "непредвиденные расходы 10%" (в затратной части), может потому что риски должны быть озвучены и страховаться лишний раз - это не правильно. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:34 |
|
imsergius, скажите пожалуйста. а какой смысл рассчитывать данные участки доходным подходом? Не проще ли, а главное, не корректнее было бы рассчитать стоимость сравнительным. Тем более, что в вашем регионе рынок земельных участков более чем достаточно развит - уж по крайней мере лучше, чем рынок аренды земельных участков. И не придется "становиться на мостик" со ставкой капитализации.
Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:
точнее, с коэффициентом капитализации  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:51 |
|
| imsergius писал(а): |
Предыстория: всегда ценил в основном коммерческие участки доходным способом, и Ск рассчитывал методом экстракции. Вопросов не возникало. |
А как Вы это делали? У Вас в городе есть достаточное количество земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке, предлагаемые в аренду? |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 18:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| А как Вы это делали? У Вас в городе есть достаточное количество земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке, предлагаемые в аренду? |
Тот же вопрос. |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 19:45 |
|
Спасибо, правильный вопрос! Я просто не до конца объяснил условие задачи.
В моем случае, главный аргумент в пользу метода развития - это огромная площадь участка - 10 га.
А вообще, стоимость "ячейки" (проектных участков, после разделения основного), естественно определяется сравнительным подходом. Но продаются в течении 4-х лет (их 90 штук получилось).
У меня как раз вопросы в определении ставки дисконтирования. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 21:31 |
|
| rudge писал(а): |
Но у меня возник вопрос по поводу подбора факторов влияющих на риск.
Если ОО земельный участок то, о каких компенсациях
Цитата:
.....в условиях инвестиций...,
.....необходимости в инвестиционном менеджменте...,
.....рисков присущие отрасли....
может идти речь?
Вам не кажется это не логичным?
|
Ну почему же, учет данных рисков, на мой взгляд, вполне имеет право быть. Ведь речь идет, как я понимаю, о методе разбивки (освоения) и хотя ОО в конечном итоге действительно является земельный участок, но ставка дисконта в данном случае используется для приведения всех предполагаемых доходов и расходов, связанных с освоением и реализацией участков на дату оценки.
Другое дело, несколько напрягает, что для приведения и доходов и расходов ставка дисконта традиционно рассчитывается одна. И еще не смотря на то, что методика ясно говорит:"разница между дисконтированными доходами и дисконтированными затратами" почему-то тянет эатраты прокомпаундировать . Причем по ставке, отличной от той, по которой приводятся доходы от реализации. Интересно, у кого-то еще такие желания возникают, или я одна такая ... неправильная  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 11:07 |
|
| Юта писал(а): |
| почему-то тянет эатраты прокомпаундировать . |
100%.
| Юта писал(а): |
| Причем по ставке, отличной от той, по которой приводятся доходы от реализации. |
100%.
То есть, Вы не одна, коллега Юта.
Просто - кому они, кроме нас, нужны - подобные экзорцисы? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 11:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Просто - кому они, кроме нас, нужны - подобные экзорцисы? Sad
|
Увы, это так. Так что не выпендриваемся и слушаем свою песню "Валенки" |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:09 |
|
| Юта писал(а): |
| Увы, это так. Так что не выпендриваемся и слушаем свою песню "Валенки" |
Ничего подобного, коллега Юта. Во всяком случае, мне так кажется.
Если Вас лично интересует движение вперед, а не вспять - все равно подобные экзорцисы Вам на пути встретятся и, скорее всего, Вас заинтересуют.
Поэтому выпендриваться - нужно.
Поверьте, это - правда.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:42 |
|
Таки, шо жэ делать? как жить, если не могу объяснить риски?  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:59 |
|
| imsergius писал(а): |
| Таки, шо жэ делать? как жить, если не могу объяснить риски? |
Попробовать жить.
Не объясняя риски.
| imsergius писал(а): |
| Так вот, метод экстракции применить не могу, а точнее пока не понимаю как. Выход один - кумулятивно. |
Извините, коллега, бред Сивой Ко. Мне интуитивно кажется, что лучше идти по пути экстракции.
| imsergius писал(а): |
№ Наименовани ставки и компенсации Значение ставки
1 Безрисковая ставка 7,0%
2 Компенсация отличий в ликвидности вложений 2,5%
3 Компенсация отличий в условиях инвестиций 1,0%
4 Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте 1,0%
5 Компенсация рисков присущие отрасли 1,0%
6 Компенсация других видов ризков 1,0%
7 Итоговая ставка капитализации (Ск) 13,5% |
Вот, елки-палки, устаю уже всем говорить... Вот так Вы рассчитали ставку дисконта, а не ставку капитализации. Т.е., Вам еще нужно обосновать значение ставки возврата капитала... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:12 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Мне интуитивно кажется, что лучше идти по пути экстракции. |
а как это сделать для садовых участков? я сделаю! |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
