| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 14:04 |
  |
ребята, помогите. туплю.
есть у меня площадка летняя, в хорошем районе города, проходное место.
земля - 6 соток в аренде до 2025 года.
назначение - 4 сотки общественное питание, 2 сотки - благоустройство.
строения - 36 м2 кухня-бар, мощение, фонтан.
не работает. вообще работает сезонно.
надо посчитать, сколько это стоит. для залога.
как это сделать?
расчет по доходу банк расчет не интересует, больше интересует сравнительный или затратный - а аналогов нет. 
а для доходного нет исходных данных. |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 14:34 |
|
Ну затратный понятно: стоимость права аренды до 2025 года, плюс все остальное пообъектно исходя из затрат на создание: строение, мощение, фонтан и т.д. Сезнность тут никак не учтешь.
Вообще, как по мне, так доходный в этом случае самый нормальный подход, позволяющий учесть особенности функционирования объекта оценки (сезонный характер).
А по поводу что банк не интересует доходный подход, коль наши власть и нас имеющие не сподвиглись на написание собственной нормативной базы по оценке, ткните их в Международное руководство по оцунке 12 "Оценка стоимости специализированного торгового имущества" к которому относится и Ваш объект. Так вот там написано, что СТИ считаются отдельными торговыми предприятиями и обычно оцениваются на основании их возможной прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации осязаемых (материальных) и неосязаемых (нематериальных) активов с использованием как метода ДДП или путем применения ставки капитализации... Ну и так далее. В данном случае метод ДДП как нельзя лучше подходит и, повторюсь, позволяет учесть сезонный характер фугкционирования объекта оценки.
Это мое мнение. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 14:47 |
|
с инвентарём и оборудованием?
http://aviso.ua/
посмотрите здесь. в Днепре предложения по летним площадкам (либо кафе с площадкой) есть 100%. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 15:10 |
|
кинку: без инвентаря и оборудования. кафе как такового там нет. только маленькое помещение.
серому: " стоимость права аренды до 2025 года" - это как? платит он 180 грн./мес платы. как считать?
ну - банк интересует, естественно, за сколько они его могут быстро продать в случае чего. а не сколько на нем можно было бы заработать.
дело в том, что клиент говорит, что отдал довольно порядочные деньги за этот объект год назад, а у меня никак не выходит цифра даже близкая.
там самое ценное - место, те самые 6 соток. но они - в аренде. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 15:37 |
|
| Цитата: |
| " стоимость права аренды до 2025 года" - это как? платит он 180 грн./мес платы. как считать? |
Дисконтированием дененежных потоков на 25 лет. Естественно, без учета реверсии т.к. землица чья-то и получение дохода от продажи в конце периода не будет. Есть еще функция денежной единицы текущая стоимость аннуитета, позволяющая привести будущие поступления от аренды к сегодняшнему дню.
| Цитата: |
| ну - банк интересует, естественно, за сколько они его могут быстро продать в случае чего. а не сколько на нем можно было бы заработать. |
А покупателя будет интересовать а скока ж эта корова дает молока.
| Цитата: |
| дело в том, что клиент говорит, что отдал довольно порядочные деньги за этот объект год назад, а у меня никак не выходит цифра даже близкая. |
Не выходит по доходу или по затратам? Если по затратам-так это нормально-покупался же объект для получения дохода. Мое мнение: у нормально функционирующего объекта доходный подход всегдя должен быть выше затратного, а иначе нафига все это. А если не получается по доходу: либо Вас обманывают, либо объект не такой уж и хорош. либо использование земельного участка не соответствует его НЭИ, например, необходим не сезонный бизнес, а постоянно действующий.
Вообще, посчитайте несколькими подходами, дайте пояснеия к каждому из полученных результатов и пусть сами принимают решение. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 16:00 |
|
да вот у меня тоже была эта мысль, "Дисконтированием дененежных потоков на 25 лет" но - для владельца кафе это ведь отрицательный поток?
да, дохода это кафе не дает. человек купил "место", а не кафе. точнее, никто не ставил перед собой задачу получать от кафе доход. сейчас в планах там построить что-то более масштабное - магазин, бильярд, кафе.
так вот как обосновать стоимость "места" |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 16:11 |
|
Передачей в аренду такого же места  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 16:19 |
|
во-во. а данных нет.
есть только по продаже. как привязать продажу к аренде?
продают частные лица землю под частную застройку.
не смейтесь, я ж говорю - туплю. 
второй оценщик, к которому обратился клиент, вообще сказал, что больше 10 тыс.у.е. не стоит. клиент в шоке и истерике. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 16:39 |
|
| Цитата: |
| как привязать продажу к аренде? |
через ставку капитализации |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 16:47 |
|
Я не с Вас смеюсь, я смеюсь сам с себя предлагая то, чего нет. Это как к литературе: всегда есть два аналога, отличающиеся между собой одним показателем, чего в жизни нету.
Один раз приходилось расчитывать стоимость земельного участка через право аренды. Если интересно, могу скинуть, там не много. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 17:25 |
|
скиньте, если можно, на ocenka@ocenka.dp.ua
мне, ребята, просто интересно самой более-менее реальный результат получить.
то есть я понимаю, что если построить куммулятивно ставку капитализации, то можно через продажу получить результат аренды и наоборот. но насколько это будет похоже на правду?
пока в городе такая ситуация, что право аренды на 20 лет = праву владения, т.к. по нынешнему законодательству, я так понимаю, если у тебя там недвижка, то землю из-под нее никто не выдернет (поэтому тут и замостили всю площадку и ничего не строили).
но законодательно это же неверно? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 11:56 |
|
через Скап получить можно ЧОД: Срын=ЧОД/Ск ---> ЧОД=Срын*Ск.
Одно "но" - если недвижимось доходная. А по продажам жилого сектора, увы...несуразица может выйти, функциональность зем.участка другая
| Цитата: |
| но законодательно это же неверно? |
Право временного пользования отличается от права собственности на землю отсутствием правомочия распоряжения и ограниченным периодом времени. По идее, методологически правильно стоимость права аренды земли определять методом непрямой капитализации ожидаемого дополнительного дохода с земли на срок аренды, как указывал Серый. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 12:11 |
|
| Цитата: |
| да вот у меня тоже была эта мысль, "Дисконтированием дененежных потоков на 25 лет" но - для владельца кафе это ведь отрицательный поток? |
Серый уже говорил - не соответствует НЭИ. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
