| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 22 Мар 2010 13:35 |
  |
Как по мне корректировка достаточно неоднозначная и спорная.
С одной стороны, действительно, сокращение срока экспозиции - признак ликвидационной стоимости, а не рыночной. Это утверждение справедливо было для растущего рынка, когда продавцу глупо было сокращать срок экспозиции, да и к тому же его потери (привлечение кредита на сумму стоимости объекта и его (кредит) обслуживание) были гораздо ниже темпов роста стоимости объекта. В принципе, что и стало одной из причин имеющейся сейчас ситуации.
С другой стороны, например, зная, что при нормальном сроке экспозиции в 3 месяца объект потеряет 15% стоимости, любой нормальный продавец согласится скинуть любой процент скидки до 15% сейчас. Таким образом, сократив срок экспозиции путем дополнительной скидки, он получает большую стоимость, чем получил бы при нормальной экспозиции объекта. А это, как по мне, уже признаки рыночной стоимости: проведен соответствующий маркетинг, показавший экономическую целесообразность такой доп. скидки. И на лицо один из критериев НЭИ - получение максимальной стоимости.
Второй спорный для меня вопрос в этой формуле - это мерило этой скидки.
Предложенный вариант - через стоимость заемного капитала. Т.е. получается ситуация, что мне нужны деньги и я продаю объект недвижимости. Пока я продаю объект недостаток средств я должен чем-то покрывать - взять в долг. Т.е. опять прослеживаются некоторые признаки ликвидационной стоимости: мне нужны деньги и я пытаюсь их как можно быстрее получить.
Может, все, таки логичнее вариант: а сколько я потерял от того, что у меня есть объект недвижимости, который мне нужно превратить в средства, а не сами средства. Т.е. расчет вести через проценты по депозиту, как мерило потери в ликвидности того, что у меня есть.
Для себя сделал следующие выводы:
1. Однозначно, наличие такой дополнительной скидки возможно только в условиях падающего рынка.
2. Для того, чтобы это не казалось как ликвидационная стоимость, наверное, необходимо проводить дополнительные расчеты, показывающие дополнительный положительный экономический эффект от такого действия. Провести его нормально, как по мне, невозможно по многим причинам: отсутствие нормальной достоверной базы реальных сделок, а не того, что записано в договорах купли-продажи. Если же брать "аналитические" статьи, то, например, для Киева цены растут, а вроде бы для данной скидки оснований нет.
Вобщем, ввиду всего намысленного, от данной скидки отказался. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пн, 22 Мар 2010 13:50 |
|
| SanTim писал(а): |
не путем сокращения срока экспозиции, а путем оценки потери стоимости от увеличения срока экспозиции. |
"Істотні обставини фактичного власника не розглядаються" (МСО)
Тобто аргумент - готов продати дешевше бо дуже гроші потрібні - не відповідає ринковій вартості. А обгрунтування поправки, що ми обговорюємо грунтується на тому, що продавцю потрібне фінансування для якогось іншого проекта.
"... застосування ринкової вартості вимагає використання припущень таких як достатня експозиція на ринку протягом разумного часу, що дає змогу провести адекватний маркетинг та переговори"
"Передбачається, що ця експозиція відбувається перед датою оцінки"
"Типово мотивований продавець бажає продати майно в ринкових умовах за масимально можливу ціну, досяжну на (відкритому) ринку після адекватного маркетингу, якою б вона не була."
Добавлено спустя 13 минут 13 секунд:
| ZET писал(а): |
Не пойму где Вы увидели искусственное сокращение срока экспозиции |
Согласен - написал глупость 
Срок экспозиции меняться не может. Это нарушение стандарта. Срок экспозиции такой какой он есть. Но тогда вопрос, как мы можем обосновывать поправку через его изменение ?
| ZET писал(а): |
| не поняла вопроса. |
Там не было вопроса. Там был пример. Повторюсь еще раз. У нас дата оценки 01.01.2010. То есть предполагается, что объект продается 01.01.2010. Т.е. это не дата выставления объекта на рынок, а дата продажи объекта оценки. Гипотетчески объект был выставлен на рынок ранее и находился там достаточное количество времени. Предположим, что "достаточное" количество времени это 9 месяцев. Но в поправке мы говорим, что 9 месяцев - это много, если бы мы продали за 3 месяца, а потом вложили деньги в "бизнес", то получили бы больше. Но ведь дата на которую мы считаем деньги - 01.01.2010. Значит доход от вложения денег должен приплюсоваться к цене за которую мы продали объект 6-ю месяцами ранее. Или нет ?
 |
|
|
|
|
Sat
Возраст: 45
Сообщения: 1
Откуда: Lvov
|
| Добавлено:
Пн, 20 Дек 2010 12:53 |
|
У нас в горододе на жилую недвижимость более 10 % торга я не наблюдаю. А промышленая не продается даже если 50% торга поставить, но это не значит что недвижимость стоит копейки. |
|
|
 |
|
Двоечник
Сообщения: 68
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Пт, 25 Мар 2011 16:02 |
|
А какой это номер "Практики оценки"? |
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2012 13:48 |
|
Цікавить Ваша думка коректності розрахунку поправки на торг. Оскільки даний підхід на мою думку заслуговує на увагу та використання:
Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.
Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки.
Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції.
Ціноутворення на продукцію підприємств в умовах ринку ґрунтується на двох методологічних підходах (принципах): витратному (собівартість) та ціннісному (цінність товару для споживачів), відмінність між якими виявляється в послідовності ціноутворення.
Два підходи до формування ціни, які, на перший погляд, відмінні один від одного. В дійсності це не так і рух ціни в залежності від попиту та пропозиції, кінець кінцем впирається в межі, пов'язані з необхідністю відшкодування суспільне необхідних затрат.
Можливі відхилення від ринкової ціни при витратному підході: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відновідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар.
Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо.
Враховуючи вищенаведене можна зробити висновок, чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця викликану необізнаністю ринку та (або) спекулятивним інтересом на перших етапах продажу та зменшенню ціни пропозиції в процесі реалізації до рівня її купівлі продажу. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину рівну коефіцієнту варіації обрахованого на етапі: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння, розділеному на два. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2012 18:58 |
|
Идея очень хороша... сам давно с ней ношусь, вот только как преобразовать в цифру никак не придумывается.
Что касается коэф. ва-и, то поправьте меня, если я ошибаюсь, но кажется коэф. вариации (КВ) показывает как бы рассеянность возможных значений относительно среднего. Таким образом он будет говорить о рассеянности предложений, раз уж мы их используем и отражать незнание продавца относительно цены предложения... также он будет сильно зависеть от входящих характеристик объектов сравнения... согласитесь, что если выборка будет состоять из, например, десяти квартир в отличном состоянии и пяти в неудовлетворительном, то КВ будет больше, чем у выборки из десяти квартир в отличном состоянии и пяти в хорошем. В общем, пока не убедили.
З.Ы. И ещё, не понял почему КВ нужно делить на два...  |
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пт, 25 Май 2012 11:47 |
|
Приблизно можна обгрунтувати так:
Для аналізу вартості кв.м. нерухомості і виявлення можливого торгу, з врахуванням факторів описаних вище, необхідно виявити закономірність розподілу (зміни частот відповідно до зміни ознаки).
До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Нормальний розподіл можливий у тому випадку, коли на значення ознаки впливають численні випадкові чинники, дія яких не залежить одна від одної.
Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації, який характерний всьому ряду, відповідно значення відхилення що завищує ціну ріне половині коеф варіації.
Після чого ряд по ціні зсувається на графіку на - коефіцієнт торгу.
Дане підтверджується також тим, що на ринку житла в певному його сегменті торг становить до 5%, на виробничі приміщення (в певному сегменті) варіація вища і відповідно торг вищий.
Що до того , що аналоги в різному фізичному стані, то коректно торг розраховувати для вибірки однотипної.
Я не фахівець в сфері статистики, однак спостереження за ринком та консультації з ріелторами дають підстави стверджувати, що існує тісний звязок між коефіцієнтом варіації та величниною торгу.
Це ли варіант розрахунку, можливо і не докінця коректний. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Май 2012 13:51 |
|
| Marian писал(а): |
| спостереження за ринком та консультації з ріелторами дають підстави стверджувати, що існує тісний звязок між коефіцієнтом варіації та величниною торгу |
ну, это безусловно... вопрос только в том, что этот КВ отражает распыленность цен предложения, т.е. сделать вывод по значениям КВ, что корректировка на торг для квартир будет больше, чем для производственных помещений, можно... а вот ответить на вопрос какой она будет, получится врядли.
Знаете, когда я ломал над этим голову, то была у меня такая мысль, что нужно сравнить КВ или ср. кв-е отклонение для типов имущества, но, для этого нужно что бы был некий эталон... что-то типа автотранспорта... по БА можно определить корректировку на торг... взять её, например, среднюю по всем моделям... определить, Ваш любимый КВ  и сравнить с КВ для выборки объекта оценки. В итоге получить, что если для авто КВ = х1%, при этом Кор. торг = у1%, то для ОО при КВ=х2%, кор. торг = (х2*у1)/х1 (из пропорции). Но... у меня нет данных по КВ для авто и не факт, что здесь зависимость линейная... вот и приплыли |
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пт, 25 Май 2012 14:47 |
|
В принципі згоден. Однак на мою думку дане обгрунтування має сенс, по крайній мірі краще ніж типу "на основі аналізу ринку і.т.д. встановлено..." |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Май 2012 14:57 |
|
Ну, что же, Вы просили мнение... применять или нет решать Вам... я считаю, что это обоснование не корректно... лучше ли оно в сравнении с расхожей фразой "на основі аналізу ринку і.т.д. встановлено..." сказать с уверенностью затрудняюсь... но, все же, на мой взгляд, хуже... вернее опаснее для исполнителя работы. В первом случае это общепринятая практика, а во втором, расчет, который сложно защитить... но, повторюсь, это лишь моё субъективное мнение и решение принимать Вам... |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 13:39 |
|
| КовАл писал(а): |
| Что касается коэф. ва-и, то поправьте меня, если я ошибаюсь, но кажется коэф. вариации (КВ) показывает как бы рассеянность возможных значений относительно среднего. Таким образом он будет говорить о рассеянности предложений, раз уж мы их используем и отражать незнание продавца относительно цены предложения... |
+1 по моему мнению, тоже однако не математика по образованию, сомнительно использование КВ для расчета вероятной величины торга. Есть, допустим, более менее однородная выборка цен предложений, есть минимальное значение цены предложения, есть отклонения выборки от этой минимальной цены. Вот к этим отклонениям и имеет смысл применять статистические методы анализа.[/quote] |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 18:42 |
|
Мне кажется, что если поправка на торг в пределах 5-10% то эти цифры общеприняты и особо обосновывать их не к чему. Ежели на дворе кризис, депрессивный регион, рынок лежит, предложения мало, а уменьшить надо процентов на 30-40 (продавцы идиоты и задрали цены) то тогда такой метод очень даже подходящий, но мне кажется, что в таком случае надо привлечь математиков, чтобы еще усугубили математическую составляющую, дабы у проверяющих голова болела только при взгляде на 2 страницы этого обоснования |
_________________
 |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Окт 2012 15:15 |
|
| Цитата: |
Вряд ли кто-то станет отрицать, что с началом кризиса 2008 года рынок жилья элитного и бизнес-класса мгновенно превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Однако за минувшие пару лет множество потенциальных продавцов вдруг решили, что кризис на элитном рынке жилья закончился, и вернулась тенденция постоянного роста цен. Так ли это? Однозначно – нет! Опираясь на практический опыт, можно констатировать: сегодня существует два рынка – рынок рекламных предложений и рынок реальных сделок. И разрыв цен между ними нередко доходит до 20%....
К сожалению, рынок сделок с недвижимостью в нашей стране далек от прозрачности. Цена, отраженная в договоре купли-продажи объекта недвижимости, далеко не всегда соответствует реальной сумме сделки. ....
Затем надо быть готовым к скидке на переговорах – при текущем состоянии рынка покупатели обязательно постараются ее получить. В зависимости от настроя обеих сторон будущей сделки скидка может быть как символической, так и достигать 5 и более процентов от стоимости объекта.... |
Читать полностью: http://finam.fm/post/2347/ |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вт, 30 Окт 2012 15:32 |
|
В статье начали за здравие (пишут про рынок квартир), а кончили за упокой (реально описывают состояние рынка коммерческой недвижимости). Как раз сейчас рынок квартир вполне уравновешенный и вполне предсказуемый, и я не помню ни одной квартиры, которая весит в продаже около 3 лет. И не понятно раскрыта тема статьи "Оценка квартиры - ловушка для продавца".
Добавлено спустя 38 секунд:
П.С. Занозе, как всегда спасибо за инфу, улыбнуло. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Ср, 31 Окт 2012 15:33 |
|
| КовАл писал(а): |
| корректировка на торг для квартир будет больше, чем для производственных помещений, можно |
не согласен!
для квартир поправка будет меньше!
рынок жилой недвижимости боль мень живой и цена предложения более приближена к продажной.
на коммерческую недвижимость, в т.ч. и на производство цены лупят от вольного, основной аргумент: "мне так хочется".....вот только не берет никто за эти деньги 
пример: производство в пригороде 200-250 дол. США/м2, а реально готовы взять максимум за 50.
А как вам поправка та торг (реальная сделка, правда торговые площади) когда человек выставлял по 1300 долл./м2, а отдал за 500 долл./м2. и не потому, что все так плохо с помещением и место нормальное и площадь....только народ не охотно деньги вкладывает в покупку коммерческой недвижимости.
Добавлено спустя 3 минуты 26 секунд:
поэтому вопрос поправки на торг не всегда укладывается в математические формулы, особенно сейчас, когда рынок очень и очень особый. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
