| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 12:09 |
  |
| Lovchiy писал(а): |
| zanoza писал(а): |
прямо хочется дать вам ОО в каком-нибудь из поселков и посмотреть  |
Чувствуется близость весны  |
Дать объект оценки - что может быть романтичнее!! )) |
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 12:21 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Пожалуйста, помогите разобратся с следующим вопросом.
В последнее время мне стали попадатся отчеты, где в рамках сравнительного метода для недвижимости, для проведения одной из коректировок, оценщики используют коефициент полученный следующим образом:
- ОО (складская недвижимость) находится в поселке (в котором найти объявления аналогов не представляется возможным);
- оценщик берет стоимость квартир в областном центре, стоимость квартир в таких же поселках, и выводит некий коефициент;
- потом берет аналоги складской недвижимости в областном центре и к прочим коректировкам применяет к ним полученый выше коефициент.
Вопрос: насколько это правдиво?
Мое мнение что такой подход не есть логичным. |
Присоединяюсь к мнению тех, кто считает такой метод полным бредом. Во-первых, как уже отмечалось, каждый сегмент недвижимости развивается по собственным законам и правилам! Во-вторых, лично у меня возникает совершенно идиотский вопрос: почему для определения коэффициента берутся квартиры, а не, например, торговая недвижимость? Ведь очевидно, что коэффициент. выведенный подобным способом для квартир и торговой недвижимости будет разным! В-третьих, вообще считаю некорректным использование коэффициентов одних типов недвижимости к другим типам. Такой способ, по моему мнению, возможен лишь в случае возможной взаимозаменяемости такой недвижимости. Как, например, в случае складской и производственной недвижимости. Их еще можно в некоторых случаях переносить друг на друга.
Не учитывать того, что цены на складскую недвижимость ведут себя совершенно иначе по отношению к величине населенного пункта, к расположению в населенном пункте или за его пределами, чем жилая недвижимость, говорит о полном непонимании данным оценщиком принципа спроса и предложения, который является базовым для определения стоимости сравнительным подходом. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 12:59 |
|
| Цитата: |
| Во-вторых, лично у меня возникает совершенно идиотский вопрос: почему для определения коэффициента берутся квартиры, а не, например, торговая недвижимость? |
Потому что по торговой недвижимости тоже нет достаточного для анализа количества аналогов! Как и производственной.
Добавлено спустя 8 минут 11 секунд:
Такое впечатление, что оценщик, который применяет коэффициент корректировки по жилью - лентяй и идиот. Вам попадалсь хоть один раз аналитика недвижимости по какому-нибудь Запупянскому району? А море объявлений о продаже складской или офисной недвижимости в селах, где 1500 человек населения? Так, чтобы можно было анализ делать, а не просто с потолка коэффициенты брать?
Такие коэффициенты берутся не от лени, а от практически полного отстутствия данных по рынку.... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 13:43 |
|
Ну про офис в селе - это ну очень громко. Давайте еще будем офисы в селах по классам делить в зависимости от инж. обеспечения и качества отделки.
Дело ж не в том, отчего эти коэффициенты беруться - от лени или от отсутствия аналогов, а дело в адекватности полученного результата. Если принят такой коэффициент, например для областного центра Запорожье и села Червонэ дышло Запупянского района Запорожской области, то это значит, что оценщик утверждает, что соотношение цен жилье/склад в Запорожье и в селе Червонэ дышло одинаковы. Вы просто перенесли соотношение цен из населенного пункта одной категории в населенный пункт другой категории. Но это же не так. Жилье в данном населенном пункте может пользоваться спросом под дачи горожанами, а прочая недвижимость и нафиг не нужна никому. Привел реальный пример по селу где живет моя бабушка. И возникает вопрос элементарной адекватности полученного результата при применении такого коэффициента. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 13:47 |
|
| Цитата: |
| И возникает вопрос элементарной адекватности полученного результата при применении такого коэффициента. |
Так этот вопрос возникает при применении любого коэффициента. Если применение коэффициента по жилью дает здравый результат, почему его не применять? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 13:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| Так этот вопрос возникает при применении любого коэффициента. Если применение коэффициента по жилью дает здравый результат, почему его не применять? |
А как Вы определили, что результат здравый, если аналогов нет |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:10 |
|
| Цитата: |
| А как Вы определили, что результат здравый, если аналогов нет |
Ну, Серый, любой оценщик, прооценивавший лет 5 всякую такую дребедень по селам своей области, субъективно понимает что почем )))
Только надо же чем-то обосновать это свое понимание/знание, ну вот отсюда и применение "коэффициентов" |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:21 |
|
| Серый писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Так этот вопрос возникает при применении любого коэффициента. Если применение коэффициента по жилью дает здравый результат, почему его не применять? |
А как Вы определили, что результат здравый, если аналогов нет |
+1
zanoza, как может такое сравнение давать "адекватный" результат, если складская недвижимость находится в противоположной зависимости по отношению к квартирам! Надеюсь, Вы ведь не будете отрицать такой факт, что складской комплекс, расположенный, например, на Крещатике будет стоить дешевле складского комплекса, расположенного на Окружной? В то время, как для квартир подобное сравнение даст совершенно противоположный результат: квартира на Окружной будет существенно дешевле, чем на Крещатике...  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:30 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Вы ведь не будете отрицать такой факт, что складской комплекс, расположенный, например, на Крещатике будет стоить дешевле складского комплекса, расположенного на Окружной? |
Ну это из области фантастики складской комплекс на Крещатике. Да и по стоимости тут спорный вопрос, одна земля на Крещатике потянет огого. Да и покупать/продавать его будут не как складской комплекс, а как объект с потенциалом к смене функции, как бы это некоторые коллеги и не отрицали.
Тут вопрос в другом, востребованность в недвижимости одного типа и другого в одном населенном пунке и в другом населенном пункте совсем разные, поэтому и отношение в стоимостях совершенно разные. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:34 |
|
| Цитата: |
| Надеюсь, Вы ведь не будете отрицать такой факт, что складской комплекс, расположенный, например, на Крещатике будет стоить дешевле складского комплекса, расположенного на Окружной? В то время, как для квартир подобное сравнение даст совершенно противоположный результат: квартира на Окружной будет существенно дешевле, чем на Крещатике... |
Надеюсь, Вы понимаете, что мир не ограничивается Киевом? Заметьте, и Вы, и Серый знаете рынок Киева и области, и все время приводите примеры оттуда. Вы понимаете, что в рамках села понятие "окраина" - 1,5 км? И районный центр - не Киев, в нем разброс цен совсем иной? |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:39 |
|
Серый, согласен с Вами, что приведенный пример "из области фантастики". Фантастическим он является именно потому, что никому и в голову не придет строить складской комплекс на Крещатике: дорогая земля, дорогое обслуживание + низкий доход вследствие ограниченности транспортного доступа... А для складского комплекса - транспортная доступность является одним из САМЫХ существенных факторов! Естественно, что такой объект нужно перепрофилировать! Хотя... Если и квартиры, как объект сравнения, брать с таким расчетом, чтобы менять их целевое назначение... Поиск такого "адекватного" коэффициента такими способами - уже даже не "докторская диссертация"... Это покруче будет... Но я привел этот пример лишь для того, чтобы на нем показать, что сама структура ценообразования разных типов недвижимости разная!
Добавлено спустя 2 минуты 31 секунду:
| zanoza писал(а): |
Заметьте, и Вы, и Серый знаете рынок Киева и области, и все время приводите примеры оттуда. |
Нет,я Киева не знаю... Я и взял-то Крещатик в первую очередь потому, что сам ничего другого в Киеве не знаю... Вот и решил, что если уж я знаю, что такое "Крещатик", то и все остальные могут знать... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 14:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| Надеюсь, Вы понимаете, что мир не ограничивается Киевом? |
Само собой, иногда приходится выезжать за границу
| zanoza писал(а): |
| аметьте, и Вы, и Серый знаете рынок Киева и области, и все время приводите примеры оттуда. Вы понимаете, что в рамках села понятие "окраина" - 1,5 км? И районный центр - не Киев, в нем разброс цен совсем иной? |
Свой пример я привел для села, расположенного в Черниговской области, причем практически на равном удалении как от Киева (110 км) так и от Чернигова (80 км.).
Дело не в том. Самая основная причина, что в разных по статусу населенных пунктах формирование цен на разные типы недвижимости совершенно разные. И потребности в той или иной недвижимости тоже совершенно разные. И переносить соотношения совершенно не верно. Это ведет к явному искажению результата. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 15:16 |
|
Ну ладно, вы меня убедили. В следующий раз, когда мне предложат оценить объект в глухом селе и не будет аналогов, я привлеку вас к работе. Честно поделю 500-700 грн на всех. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 15 Фев 2013 15:57), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 15:55 |
|
| zanoza писал(а): |
| Ну ладно, вы меня убедили. В следующий раз, когда мне предложат оценить объект в глузом селе и не будет аналогов, я привлеку вас к работе. Честно поделю 500-700 грн на всех. |
Договорились |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 15:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| Ну ладно, вы меня убедили. В следующий раз, когда мне предложат оценить объект в глухом селе и не будет аналогов, я привлеку вас к работе. Честно поделю 500-700 грн на всех. |
Нет уж позвольте. Привлекать так всех - растянемся цепью через село и вперед - на поиск ненайденных аналогов и опрос потенциальных покупателей/продавцов/рантье.  |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
