| Автор |
Сообщение |
Gorets33
Гость
|
 Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 16:23 |
  |
| zanoza писал(а): |
Честно поделю 500-700 грн на всех.  |
На всех - трудно будет поделить... Кажется, придется Вам расценки поднимать...  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2013 16:31 |
|
| Цитата: |
| На всех - трудно будет поделить... Кажется, придется Вам расценки поднимать... |
Да ну, больше 3 не приедет )) Это как с семинарами - всегда приезжаете меньше, чем обещается )) |
|
|
  |
|
Ichtion
Возраст: 63
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Сб, 16 Фев 2013 15:45 |
|
Проблема оценки.
Как всегда вопрос аналогов. Их нет. Как оценивать - З/у НЕ приватизированный. Халупа саманная 37г. Полуразваленная. Даже на материалы не годится. (ну разве 15-20 кирпичей бу из печи.). Но недалеко от центра. (а если и далеко то как).??? Ну не брать же за аналоги 2-х 3-х этажные хатынки рядом. Кто как поступает? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 16 Фев 2013 16:01 |
|
берем такие же халупы. причем ценить ее надо именно как дом, ибо весь смысл ее покупки - возможность отвести под нее землю и приватизировать. +почтовый адрес уже есть. |
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 63
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Сб, 16 Фев 2013 16:14 |
|
Так нет там халуп больше. В аналогах по объявлениям и газете нормальные дома, а 90 % и с большим кол-вом хозпостроек, гаражом и пр. Есть и коттеджного типа. Халупного увы. А там если затраткой ценить -то 85-90% минимум износ нужно ставить по "Правилам визначення....". И в утиль такое домовладение - но т.к. зу НЕ приватизирован, тогда хозяин в пролете. . |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 17 Фев 2013 10:43 |
|
уважаемые коллеги.
самое интересное что все участники этой полемики правы.
Расскажу как поступаю я в ситуации с Кацапетовкой применяя сравнительный подход. При этом не настаиваю на том что это единственно правильный вариант. Но лучшего метода, пардон, не нашел.
И так ОО, на пример, офис в Кацапетовке.
Расписываю поэтапно перебирая варианты пока на найду подходящий.
1. Ищу аналоги в Кацапетовке. Отсутствуют.
2. Ищу аналоги в схожих н/п - населенных пунктах в административном районе где находится ОО. Отсутствуют.
3. Ищу аналоги в схожих н/п в схожем районе области где находится ОО. Отсутствуют.
4. Ищу аналоги в схожих н/п в схожих районах но в других схожих областях где находится ОО. Отсутствуют.
Если в каком то из вариантов я находил данные то останавливался на нем.
Если нет нужного результата перехожу к тому варианту о котором писала коллега Заноза.
Смотрю соотношение цен и вывожу коэффициент перевода. В свое время я его называл коэффициент инвестиционной привлекательности - Кип. Естественно начинаю со схожих объектов аналогов. Если их нет то перехожу к тем по которым есть данные. Как правило это жилые дома. По этому варианту можно спорить, да и я согласен что это не лучший вариант. Но, как говорится на безрыбье ..... И последнее что я смотрю это ЗУ. Но как правило до этого не доходило.
Логика при применении аналогов функционально отличающихся от ОО сводится к тенденции изменения стоимости ЗУ под ними. В свое время еще в 2001 - 2002 годах мы делали примитивный анализ тенденций изменения цен разных по функционалу аналогов. Существенной разницы не нашли. Тут важно правильно подобрать аналоги для расчета Кип.
Такой процесс в НС называется анализ рынка.
Если нет ничего тогда просто отказываюсь от сравнения.
В случае расчета стоимости такого ОО описанными методами 2 - 4 + через Кип в сравнительном подходе и соответственно другими подходами, затратным и доходным окончательный вывод по РС такого ОО делаю в разделе согласование.
Еще один их доводов в возможность применения такого метода от Занозы, в ответе на вопрос, а как бы в таком варианте поступил бы потенциальный разумный покупатель? С чем бы он сравнивал и как бы соотнес доступную стоимость аналогов к ОО?
В итоге скажу так если есть варианты лучше то плиз давайте добавлять их к нашей критике. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вс, 17 Фев 2013 13:08 |
|
Все правильно, но часто нет объявлений о продаже. Тогда идем в сельсовет, или почтовое отделение, или в магазин и интервьюируем коренное население. а в отчете так и пишем, по информации, предоставленной .... , тел... или адрес.... в с. Ивановка были проданы : в 2006г. - 1 дом (описание) по цене..., 2009г. 2 дома.... по цене. В убогих деревнях приходилось оценивать только почты и дома, ну и еще для ОГИС совсем немного. Даже в лихие 2006-2008г. банки там кредиты не давали. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 18 Фев 2013 01:54 |
|
| rudge писал(а): |
| В свое время еще в 2001 - 2002 годах мы делали примитивный анализ тенденций изменения цен разных по функционалу аналогов. Существенной разницы не нашли. |
Не критики ради, а просто так... Предложил бы Вам не пожалеть времени и попробовать в настоящее время провести аналогичный, пусть и "примитивный", анализ... Я думаю, Вы увидите разницу с 2001-2002 годами... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 18 Фев 2013 09:04 |
|
| Gorets33 писал(а): |
....Предложил бы Вам не пожалеть времени и попробовать в настоящее время провести аналогичный, пусть и "примитивный", анализ... Я думаю, Вы увидите разницу с 2001-2002 годами... |
Я бы уточнил периоды 2001-2002, затем 2004-2009 и настоящий. Последний очень напоминает первый период. Могу сказать одно что Кацапетовки всегда были. Только по периодам то увеличивалось их количество, то уменьшалось.
Я написал как можно делать если нет достаточной информации. Если информации достаточно то зачем заморачиваться. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Вт, 19 Фев 2013 22:45 |
|
ОО (складская недвижимость, земля была в оренде, право закончилось, не продлили) был на окраине Кировоградской области, ближе к Николаевской. Оценщик брал стоимость жилой недвижимости (квартир) в г. Николаев.
Спасибо за Ваши мнения, советы. Я согласен с тем что оценщик в праве определять стоимость по разному, исходя из ситуации. Лишь бы он умел это обосновать.
После сделанного анализа, как описал ув. Rudge, я поступаю следующим образом. Если нет аналогов, и нужно обоснованно вывести коэффициент, я беру стоимость той недвижимости, стоимость (за 1 кв.м.) которой, есть равная практически на всей территории Украины. Это сельскохозяйственная недвижимость, а именно фермы, коровники, свинарники. Практика показывает что во многих областях стоимость тех же коровников одинаковая. В принципе, понятно почему. Ну и вывожу определенный коэффициент.
Сравнение с жилой недвижимостью, ну для меня это как то диковато. Потому что уж очень большая разница в стоимости.
Большая проблема в том, что это надо доходчиво объяснять в отчете. Очень часто пишут что применяем коэффициент Кис, Кп, Кл и т.д. Но даже название коэффициентов не описывают. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 19 Фев 2013 23:03 |
|
| Цитата: |
| После сделанного анализа, как описал ув. Rudge, я поступаю следующим образом. Если нет аналогов, и нужно обоснованно вывести коэффициент, я беру стоимость той недвижимости, стоимость (за 1 кв.м.) которой, есть равная практически на всей территории Украины. Это сельскохозяйственная недвижимость, а именно фермы, коровники, свинарники. Практика показывает что во многих областях стоимость тех же коровников одинаковая. В принципе, понятно почему. Ну и вывожу определенный коэффициент. |
ээээ отсюда подробнее. какой может быть коэффициент, если стоимость "равная практически на всей территории Украины"? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 19 Фев 2013 23:14 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Сравнение с жилой недвижимостью, ну для меня это как то диковато. Потому что уж очень большая разница в стоимости. |
А при чем тут разница в стоимоти7 Важна тенденция влияющая на изменение цен в разных по привлекательности регионах, а она может быть одинакова как для жилья, так и для складской/офисной/торговой недвижимости.
Грубо в е/кв м
Жилье в обл 1000 и в селе 100. Кип =100/1000 = 0,1
Склад в обл 300 в селе 30. Кип = 30/300 = 0,1
и т д
Кип - коэффициент инвестиционной привлекательности |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 09:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| ээээ отсюда подробнее. какой может быть коэффициент, если стоимость "равная практически на всей территории Украины"? |
| rudge писал(а): |
| А при чем тут разница в стоимоти7 Важна тенденция влияющая на изменение цен в разных по привлекательности регионах, а она может быть одинакова как для жилья, так и для складской/офисной/торговой недвижимости. |
вот к этому я и веду. Не лучше ли обосновывать таким образом. Не сравнивать в пределах одного населенного пункта. А в пределах области. Понятно что коеф. будет единичный. Так извините и район ОО "депрессивный". Почему же не утверждать что раз сельхоз. недвижимость в "депресивных" районах не изменяется, то и складская будет на таком же уровне, по сравнению с таким же складом, только в другой области, и в "депресивном" районе. По мне это лучше чем из жилой нед. выводить коэффициент к складской.
| rudge писал(а): |
Жилье в обл 1000 и в селе 100. Кип =100/1000 = 0,1
Склад в обл 300 в селе 30. Кип = 30/300 = 0,1 |
Это хорошо когда так бывает. Не спорю. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 09:52 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Почему же не утверждать что раз сельхоз. недвижимость в "депресивных" районах не изменяется, то и складская будет на таком же уровне, по сравнению с таким же складом, только в другой области, и в "депресивном" районе. По мне это лучше чем из жилой нед. выводить коэффициент к складской.
|
Чем же это лучше? А вдруг одна область традиционно животноводческая, а другая - нет? А Вы сравниваете? По степени здравости это такой же коэффициент, как и рассчитанный по жилой недвижимости.
Я исхожу из того, что жилая недвижимость наиболее ярко характеризует покупательную способность населения в этом регионе. И если она для жилья равна 0,3 от областного центра, то почему на складскую недвижимость должно быть иное соотношение? |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 11:25 |
|
| zanoza писал(а): |
| Чем же это лучше? А вдруг одна область традиционно животноводческая, а другая - нет? А Вы сравниваете? По степени здравости это такой же коэффициент, как и рассчитанный по жилой недвижимости. |
Вы сами сказали
| zanoza писал(а): |
| жилая недвижимость наиболее ярко характеризует покупательную способность населения в этом регионе. |
Вот в этом и есть разница. Жилая недвижимость, кроме покупательной способности имеет также совсем иной уровень как спроса, так и предложений. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
