| Автор |
Сообщение |
Mfactor
Сообщения: 1154
|
 Добавлено:
Пн, 17 Сен 2012 16:45 |
  |
|
  |
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2012 16:59 |
|
Андрей KV
Вот только-что скачал по ссылке. (Жаль таблицы не перекопировались, а них ставки капитализации).
Рынок недвижимости Украины: статистика и прогнозы
Автор статьи:
Михаил ЛОГИНОВ,
директор компании «ІТТ-Недвижимость»
Заглавное изображение:
В I полугодии 2012-го, до момента начала чемпионата по футболу Евро-2012, в Украине будет наблюдаться всплеск активности на рынке недвижимости. Девелоперы, владельцы недвижимости в гостиничном, жилом, торговом и складских секторах будут стараться успеть как можно скорее достроить и ввести в эксплуатацию новые объекты. Такая активность особенно позитивно отразится на сегменте строительных материалов
В I полугодии 2012 года будет происходить постепенное увеличение заполняемости, цен и арендных ставок на рынке гостиничной и жилой недвижимости, которое достигнет своего максимума к июню. В ежегодном исчислении в сегменте гостиничной недвижимости прирост заполняемости составит +10–12 %, средняя стоимость номера в сутки увеличится на 10 %.
В сфере жилой недвижимости прирост средней ежемесячной арендной платы достигнет 10 %. Стоимость квартир на вторичном рынке увеличится до 5 %, на первичном — со II половины 2012-го будет наблюдаться снижение цен до 10 %.
Торговая недвижимость сократит вакантность до 0–2 %, складская — до 12–13 %. Арендные ставки торговой недвижимости повысятся в среднем на 7 %, складской — на 2–5 %, особенно в профессиональных комплексах. Уровень ставок капитализации в 2012-м существенно не снизится, поскольку во всех международных рейтингах Украина теряет инвестиционную привлекательность.
Итоги и ожидания
Рынок недвижимости в 2011-м показал тенденцию стабилизации и роста. С конца года в Украине наблюдается повышение уровня деловой активности, что положительно влияет на рост спроса и предложения коммерческой недвижимости. В первые месяцы 2012 года мы видим возобновление строительства крупных девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.
Позитивная динамика наблюдается также в отношении проектирования и разработки концепций новых проектов. Росту деловой активности на рынке коммерческой недвижимости способствует более-менее стабильная общеэкономическая и политическая обстановка в Украине.
По данным МВФ, рост ВВП в 2011 году составил около 5 %, а в 2012-м — 3,5–4 %. Уровень инфляции в Украине, по данным Всемирного банка, в 2011-м снизился до 9,4 % , а в 2012-м достигнет порядка 10 %. По данным Госкомстата, прирост иностранных инвестиций (ПИИ) в нашу страну в 2011 году составил 44,5 %; 39 % из них пришлось на бюджет Киева, в 2012-м ожидается увеличение ПИИ на уровне 15 %.
Киев как столица Украины сохраняет за собой лидирующие позиции по новому строительству и является индикатором состояния украинского рынка недвижимости. За Киевом и Киевской областью по уровню активности идут Харьков, Донецк, Одесса, Днепропетровск, Львов.
Позитивная динамика сферы недвижимости подтверждается значительным увеличением спроса на строительные материалы. Так, в 2011-м Дарницкий завод железобетонных конструкций, принадлежащий группе компаний ІТТ, вдвое увеличил объемы производства, что является прямым доказательством роста рынка. В I квартале 2012 года эта динамика сохранилась. Аналогичная динамика роста объемов производства наблюдается и у других крупнейших производителей бетона и стройматериалов.
Еще один фактор, существенно активизировавший рынок недвижимости, — утверждение Концепции развития Киева до 2025 года. Она призвана уменьшить дисбаланс между правым и левым берегом столицы по количеству коммерческой недвижимости. Девелоперы, в свою очередь, не стоят на месте, активно планируя запуск современных проектов с учетом новых правил игры.
Несмотря на улучшение экономической и политической ситуации в Украине, инвестиционная привлекательность страны по-прежнему снижается.
Такая тенденция связана с изменениями в Налоговом законодательстве, а также с ужесточением фискальной политики. По данным Европейской бизнес-ассоциации, Украина теряет позиции во всех рейтингах по условиям ведения бизнеса, уровню коррупции и мировой конкурентоспособности.
По итогам 2011-го, она потеряла 3 позиции по благоприятности ведения бизнеса, 18 позиций — по уровню коррупции и находится на 152-м месте по сложности уплаты налогов. Учитывая высокие экономические риски и малое количество иностранных инвесторов, украинский рынок кредитных ресурсов и заемного капитала предлагает ограниченное количество кредитных программ до 8–10 лет с высокими процентными ставками для финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости.
Кредитование строительства жилой недвижимости более активно, поскольку внедрены программы ипотеки, государственной поддержки молодых семей, но процентные ставки все так же завышены и находятся на уровне 18–22 %, тогда как в Европе — 4–5 %, в США — 3,5–4,2 %.
Большинство проектов, реализованных в 2011 году, — это проекты крупных корпораций, профинансированные без привлечения кредитных средств, за счет капиталов из других секторов бизнеса. Финансирование строительных проектов в 2012-м будет происходить, в основном, за счет украинских инвесторов и компаний. Иностранные инвестиции в 2012 году в подавляющем большинстве будут представлены компаниями и девелоперами из соседних стран — России, Казахстана, Польши.
Согласно данным, используемым специалистами компании «ІТТ-Недвижимость», распределение 2011 году средних ставок капитализации, предлагаемых на рынке недвижимости Украины, в представлено в таблице 1.
По показателю инвестиционной привлекательности можно сделать следующую градацию объектов недвижимости: на первом месте — торговая, на втором — жилая, на третьем — гостиничная, на четвертом — офисная, на пятом — складская.
Торговая недвижимость
Спрос на нее, как правило, генерируется международными ретейлерами и торговыми операторами. Выходу на рынок новых торговых операторов и расширению действующих способствует рост уровня дохода населения Украины и деловой активности, в связи с прохождением Евро-2012. В 2011-м предложение новых ТЦ было ниже, чем спрос, арендные ставки выросли на 5–7 %, до $70–90 за м2. На этом фоне ожидается активизация девелоперов в данном сегменте и увеличение количества новых ТЦ в 2012-м (табл. 2). Уровень вакантности, несмотря на введение в эксплуатацию новых ТЦ, будет сокращаться до 0–2 %, арендные ставки повысятся в среднем на 7 %.
Жилая недвижимость
Спрос на нее в 2011 году, в основном, был распределен между однокомнатными квартирами и квартирами премиум-уровня, представленными на рынке вторичной недвижимости. Данные объекты являлись наиболее ликвидными.
Сегмент первичной недвижимости демонстрирует меньшую активность, поскольку квартиры в новостройках требуют капитальных вложений в ремонт, так что существует риск задержки ввода в эксплуатацию. В 2012-м данная тенденция сохранится из-за сложности процедуры оформления ипотеки и высоких процентных ставок. Большинство экспертов прогнозируют среднерыночное снижение цен на рынке первичного жилья до 10 % во II половине 2012 года и увеличение стоимости жилья на вторичном до 5 %. Средняя ежемесячная арендная плата, по итогам нынешнего года, увеличится до 10 %. Несущественную коррекцию в прогноз может внести задекларированная программа государства о дешевом жилье, если она будет реализована в краткосрочной перспективе.
Гостиничный сектор
В гостиничном сегменте наиболее перспективные для инвестирования — объекты категории 2–4*. С середины 2011 года наблюдается постепенное повышение спроса на гостиничные услуги за счет увеличения количества деловых поездок и частного туризма. Перспективность и прибыльность сегмента 2–4* ITT наблюдает по результатам деятельности гостиниц, находящихся в портфеле компании: гостинице «Голосеевская» 2* и гостинице «Конференц Холл Ирпень» 3*. Так, средняя заполняемость в гостиницах 2–3* увеличилась до 65 %, в гостиницах 4–5* — до 60 %. Cредняя стоимость номера в сутки — на 5 % и составляет в сегменте 4–5* $270–336, в сегменте 2–3* — $80–100. Максимальным спросом пользуются гостиницы в категории 3–4*.
В 2012-м данная тенденция сохранится. В среднегодовом исчислении заполняемость повысится на 10–12 %, стоимость номера в сутки возрастет на 10 %. В 2011 году к украинской сфере недвижимости проявляли большой интерес международные операторы, в связи с чем был подписан ряд контрактов на передачу гостиниц в управление. Группа компаний ITT владеет гостиницей Crowne Plaza 4* на 225 номеров, под управлением международного оператора Intercontinental Hotels Group, так как сотрудничество с последним позволяет получить максимальную прибыль на 1 м2 гостиницы. Ориентировочная дата открытия Crowne Plaza 4* — конец 2014 года. В 2012–2014 гг. ожидается ввод в эксплуатацию ряда гостиниц в Киеве (табл. 3).
Офисная недвижимость
Данный сегмент теряет свои позиции в плане инвестиционной привлекательности из-за сложности привлечения кредитного финансирования и насыщенности рынка офисными помещениями.
Именно поэтому ряд объектов постоянно переносят сроки ввода в эксплуатацию. Владельцы действующих объектов имеют возможность повышать арендные ставки. В 2011 году рост деловой активности привел к снижению вакантности до 10–14 %. Средние ставки по классу А — $33–40 за м2, В — $25–30, С — $16–20. Основными арендаторами офисных центров классов А, В являются иностранные и украинские компании, работающие в сфере финансов, IT, фармации, торговли, рекламы и медиа. В 2011 году, по причине постоянного роста цен и эксплуатационных расходов, тенденция приобретения в собственность офисов и офисных зданий укрепилась и составляет 34 % от общего количества сделок по офисным помещениям.
В 2012 году ожидается увеличение предложения офисной недвижимости за счет ввода в эксплуатацию объявленных до кризиса объектов. Тенденция роста деловой активности сохранится, темпы роста арендных ставок уменьшатся. Сократится и общая площадь новых бизнес-центров. Как показывают расчеты, оптимальная площадь, способная вовремя окупиться и принести прибыль, составляет 12–20 тыс. м2. Для оптимизации денежных потоков от офисной недвижимости целесообразно размещать торговые помещения на первых этажах бизнес-центров.
Проект бизнес-центра класса А по улице Короленковской, принадлежащий группе компаний ІТТ, выполнен именно в формате многофункционального комплекса, что позволило сократить сроки окупаемости на 1,5 года. Наиболее значимые объекты офисной недвижимости в Киеве в 2012–2014 гг. приведены в таблице 4.
Склады
Интерес инвесторов к складской/промышленной недвижимости с 2011 года начал постепенно восстанавливаться. Это связано, в первую очередь, с активизацией рынка ретейла. Большинство действующих логистических и торговых операторов расширяют свои складские запасы. Самые востребованные склады класса А расположены возле крупных автомагистралей. В 2011-м было введено в эксплуатацию три крупных складских комплекса класса А и один класса B общей площадью 86 тыс. м2. Объем вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 2 % (до 15  . Арендные ставки складов класса А в Киеве и области — $6–7 за м2, класса В — $4–5,5. В 2012 году возможно снижение вакантности еще на 2–3 % (до 12–13 , арендные ставки увеличатся на 2–5 %.
.Недвижимость и строительство |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 17 Окт 2012 19:45 |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Окт 2012 20:32 |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2012 19:06 |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 16:39 |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вс, 09 Дек 2012 20:03 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 10:31 |
|
| edgar_po писал(а): |
| http://www.director.com.ua/nedvizhimost-i-stroitelstvo/rynok-nedvizhimosti-ukrainy-statistika-i-prognozy |
Не староват прогноз-то?
| Цитата: |
| В I полугодии 2012-го, до момента начала чемпионата по футболу Евро-2012, в Украине будет наблюдаться всплеск активности... |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 10:52 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| В I полугодии 2012-го, до момента начала чемпионата по футболу Евро-2012, в Украине будет наблюдаться всплеск активности ... |
|
)))) апофеозом активности стала схема "12 друзей Лавриновича" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Янв 2013 13:02 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 21 Янв 2013 15:23 |
|
| Цитата: |
18.01.2013
Уровень вакантности столичных офисов составляет 14,5%
По данным компании UTG, по состоянию на конец декабря 2012 года арендные ставки на офисы в профессиональных бизнес-центрах Киева находились в диапазоне $28-40/кв.м/месяц на офисы класса А (-2,6% к предыдущему периоду) и $16-32/кв.м/месяц на офисы класса B (показатель средней арендной ставки остался на уровне предыдущего периода). Цены приведены без НДС и без учета эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы составляют: для класса А – $5-9 /кв.м/месяц, для класса В – $3-6/кв.м/месяц (без НДС).
Средневзвешенный уровень вакантности в профессиональных БЦ классов А и В составил 14,5% (для класса А – 20%, для класса В – 12%). Диапазон вакантных площадей в БЦ класса А составляет от 0% до 100%, в БЦ класса В – от 0% до 93,7% (включая нововведенные БЦ с высоким уровнем вакантности).
«По итогам 2012 года объем нового предложения офисных помещений составил 190 000 кв.м, – объясняет Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. – Общий объем качественных офисных помещений к концу года в Киеве достиг уровня 1,48 миллиона кв.м, представленных в 130 бизнес-центрах классов А и В. Рекордный объем нового предложения привел к увеличению вакантности и активной ценовой конкуренции. С учетом текущего объема спроса для поглощения нового предложения 2012 года и стабилизации рынка потребуется около двух-трех лет». |
http://c-p.com.ua/news/detail.php?IBLOCK_ID=1&SECTION_ID=3&ID=48870 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 11:12 |
|
Рейтинг рантье-2012
| Цитата: |
Суммарный арендный доход участников рейтинга рантье возрос в 2012 году на 17%, вплотную приблизившись к $700 млн. Это не арендные ставки так выросли – просто у крупнейших отечественных бизнесменов, зарабатывающих на сдаче помещений в аренду, стало больше недвижимости. В 2012-м в стране открылось семь крупных торговых и свыше 10 офисных центров. Большинство из них были задуманы еще до кризиса и построены в относительно стабильные 2010–2011 годы. Завершение начатого привело в список самых успешных рантье двух новых участников – Василия Хмельницкого и Игоря Никонова, которые ввели в эксплуатацию крупнейший ТРЦ Украины Ocean Plaza.
Ростом стоимости аренды могут похвастаться только владельцы первоклассных торговых центров. «До 2012-го часть арендаторов платила нам по ставкам, которые были установлены в разгар кризиса, – говорит совладелец столичного ТРЦ Dream Town Гарик Корогодский. – Мы скорректировали их в сторону повышения». Консультанты сообщают, что в новых ТРЦ принято брать с арендатора относительно невысокую базовую ставку плюс 3–10% от оборота.
Кто зарабатывает на недвижимости
У бизнесменов, зарабатывающих на торговой недвижимости в регионах, другие заботы. Владельцы торговых центров Донецка и Одессы отмечают снижение потребительской активности. «В Одессе ставки имеют тенденцию к снижению», – уверяет основатель крупнейшей розничной сети «Таврия В» Борис Музалев. Впрочем, группа «Караван» на 10% увеличила арендную плату в своих харьковских и днепропетровских ТРЦ.
Владельцы офисных помещений об увеличении доходов могут только мечтать. В конце 2011 года пустовали 12% площадей киевских бизнес-центров. С тех пор в столице открылось около десятка офисных центров общей площадью более 150 000 кв. м, в результате вакантность киевских офисов возросла до 20%. Снизились и ставки, правда, незначительно. «Если кто-то из операторов начнет демпинговать, чтобы набрать арендаторов, то за ним потянутся другие, и мы можем увидеть обвал рынка», – предупреждает управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.
Как мы считали
Рейтинг рантье – ранжированный список физических лиц (групп физических лиц), получающих доходы от объектов коммерческой недвижимости в Украине. При расчете учитывалась торговая, офисная и гостиничная недвижимость. Объекты, принадлежащие зарубежным фондам, не принимались во внимание. Итоговые места участников списка определялись на основании размера возможного чистого арендного дохода за 2012 год от принадлежащих им объектов недвижимости. Доход от торговых и офисных центров рассчитывался исходя из площадей, сдаваемых в аренду, с учетом среднегодовой вакантности. Доход от гостиниц – генерируемый денежный поток от эксплуатации номерного фонда, без учета расходов на содержание отеля. Площади, на которых ведут хозяйственную деятельность компании владельца помещения, не учитывались. При подсчете использовалась информация, полученная от компаний-арендодателей и участников рынка: консалтинговых компаний DTZ, «Украинская торговая гильдия», Colliers International, CB Richard Ellis, Jоnes Lang LaSalle; девелоперских компаний Aurora Development, «Герц», «Авантаж»; региональных агентств недвижимости Research Development Company, «Харьковское агентство недвижимости», а также отраслевых порталов malls.ua и ukrarenda.net. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2013 19:09 |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Сб, 23 Фев 2013 14:44 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Фев 2013 16:29 |
|
| Цитата: |
Четверть номерного фонда гостиниц Киева вышла на рынок в 2012 году
Исследование рынка гостиничной недвижимости Киева, проведенное компанией Colliers International (Украина), показало, что в 2012 году предложение общего номерного фонда гостиниц категории 5 и 4 звезды увеличилось на 27% и 50% соответственно.
Среднегодовые показатели заполняемости и ADR (Average Daily Rate – средняя стоимость проданного номера в сутки) для функционирующих более одного года гостиниц верхнего ценового сегмента снизились на 4-5% к прошлому году.
В минувшем году было введено в эксплуатацию 18 гостиниц категории 2-5 звезд номерным фондом более 2200 номеров. Среди них 4 гостиницы – под управлением международных операторов: 5 звезд – Fairmont Grand Hotel Kiev (258 номеров, оператор – Fairmont Hotels & Resorts), 4 звезды – Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil (164 номера, оператор – Rezidor Hotel Group), 4 звезды – Holiday Inn Kiev (208 номеров, оператор – InterContinental Hotels Group), 3 звезды – Ramada Encore Kiev (322 номера, оператор – Wyndham Hotel Group).
Под управлением локальных гостиничных операторов на рынок вышло 5 гостиниц среднего ценового сегмента с номерным фондом более 30 номеров: три отеля категории 3 звезды под управлением Royal Hospitality Group общим номерным фондом 315 номеров (Royal Congress Hotel, Royal Olympic Hotel, Royal Grand Hotel), отель «Амарант» (46 номеров, оператор – «Премьер Интернешнл», 3 звезды), «Raziotel Киев» (108 номеров, 2 звезды) под управлением компании Reikartz Hotel Management.
Таким образом, общее предложение номерного фонда гостиниц категории 1-5 звезд выросло на четверть. К окончанию 2012 года среднее предложение номеров всех категорий составило 3,1 номера на 1000 жителей Киева. Аналогичный показатель для Варшавы – 6,2 номера, для Бухареста – 5 номеров на 1000 жителей.
Наталья Чистякова, старший консультант департамента консалтинга и оценки Colliers International (Украина): «В 2012 году Киев, являясь центром деловой активности, оставался лидером среди крупных городов Украины по количеству развивающихся международных гостиничных операторов. Столица также продолжала привлекать локальных игроков гостиничного рынка. В то же время, некоторые отельеры отметили, что высокие ожидания роста заполняемости отелей не оправдались в полной мере. Не секрет, что большинство киевских объектов гостиничной недвижимости, в отличие от львовских, например, работают как бизнес-отели. В период Евро-2012 бизнес-клиенты сократили количество поездок в столицу. Максимальная загрузка киевских гостиниц (в среднем 90%) приходилась на дни игр и финального матча. В период между матчами заполняемость не достигала ожидаемого уровня в связи со снижением деловой активности в столице».
По данным Натальи Чистяковой, на 2013 год девелоперами и операторами заявлено к открытию в Киеве трех гостиниц категории 4-5 звезд под управлением международных операторов. «Однако следует принимать во внимание тенденцию прошлых лет – перенос даты открытия на более поздний срок, что вполне может иметь место в текущем году, – отмечает эксперт. – Но при условии своевременного выхода на рынок данных гостиничных проектов и сохранения общего уровня посещаемости, показатель заполняемости отелей верхнего ценового сегмента может снизиться. Как следствие, отельеры могут пересматривать ценовую политику, что приведет к снижению показателя ADR для гостиниц категории 4-5 звезд. В 2012 году среднегодовой показатель ADR для функционирующих более одного года гостиниц верхнего ценового сегмента составил порядка $260. В нынешнем году также сохранится интерес международных и локальных операторов к реализации новых гостиничных проектов среднего ценового сегмента в столице Украины».
|
СР |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
