| Автор |
Сообщение |
Petr
Сообщения: 111
|
 Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 15:46 |
  |
| Storozh писал(а): |
Подскажите пожалуйста где искать ответ на последний вопрос: "Оцінка об’єкта нерухомості, який оцінюється як цілісний майновий комплекс (бізнес), що створений на його основі."
В старых вопросах такого вопроса небыло |
Ответ надо искать в национальном стандарте оценки №3. |
|
|
  |
|
Storozh
Возраст: 41
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 18:00 |
|
| Petr писал(а): |
| Storozh писал(а): |
Подскажите пожалуйста где искать ответ на последний вопрос: "Оцінка об’єкта нерухомості, який оцінюється як цілісний майновий комплекс (бізнес), що створений на його основі."
В старых вопросах такого вопроса небыло |
Ответ надо искать в национальном стандарте оценки №3. |
Спасибо. Только вот к чему оно мне если я по 1.1. сдавать буду)) |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 18:25 |
|
| Petr писал(а): |
| Ответ надо искать в национальном стандарте оценки №3. |
Там такого нет.
На самом деле речь идет об оценке коммерческого имущества, или т.н. недвижимости с торговым (коммерческим) потенциалом. Почитать можно в МПО 12, МСО 2007, восьмое издание, больше толком не встречалось...
Логика такова. Специфика в первую очередь в доходном подходе:
1. Подобные объекты - это недвижимость гостиниц, АЗС и т.д., которая практически не может быть использована для чего-нибудь другого и служит костяком специфического бизнеса.
2. ЧОД (отдельно доходы и отдельно затраты, как при оценке бизнеса) рассчитывается не от сдачи в аренду такой недвижимости, а от основного вида деятельности: реализации нефтепродуктов в розницу, сдачи номеров постояльцам и их кормежки и обслуживания и т.д. Тут поневоле приходится анализировать финансовую отчетность такого бизнеса.
3. Если мы оцениваем подобную недвижимость как таковую, то из стоимости, полученной доходным подходом для комплекса (бизнеса), необходимо вычесть стоимостьдругих активов, которые (помимо недвижимости) необходимы для получения этого дохода, как то:
запас первоначальных оборотных средств (например, по нормативам для АЗС);
стоимость оборудования;
стоимость инвентаря (МБП);
возможно, стоимость лицензий, разрешений и т.д.
4. Есть еще специфика при определении ставок дисконта / капитализации, но это см. МПО 12, и лучше на экзамене об этом не упоминать!  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Petr
Сообщения: 111
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 08:07 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Petr писал(а):
Ответ надо искать в национальном стандарте оценки №3.
Там такого нет. |
36. Оценка объектов в материальной и нематериальной формах, стоимость которых определяется стоимостью целостного имущественного комплекса, созданного на их основе (объекты, ассоциируемые с бизнесом), проводится согласно этому Стандарту с соответствующим корректированием и обоснованием в отчете об оценке целесообразности применения положений этого Стандарта для таких объектов. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 08:58 |
|
| Grey Horse писал(а): |
На самом деле речь идет об оценке коммерческого имущества, или т.н. недвижимости с торговым (коммерческим) потенциалом. Почитать можно в МПО 12, МСО 2007, восьмое издание, больше толком не встречалось...
Логика такова. Специфика в первую очередь в доходном подходе:
1. Подобные объекты - это недвижимость гостиниц, АЗС и т.д., которая практически не может быть использована для чего-нибудь другого и служит костяком специфического бизнеса.
2. ЧОД (отдельно доходы и отдельно затраты, как при оценке бизнеса) рассчитывается не от сдачи в аренду такой недвижимости, а от основного вида деятельности: реализации нефтепродуктов в розницу, сдачи номеров постояльцам и их кормежки и обслуживания и т.д. Тут поневоле приходится анализировать финансовую отчетность такого бизнеса.
3. Если мы оцениваем подобную недвижимость как таковую, то из стоимости, полученной доходным подходом для комплекса (бизнеса), необходимо вычесть стоимостьдругих активов, которые (помимо недвижимости) необходимы для получения этого дохода, как то:
запас первоначальных оборотных средств (например, по нормативам для АЗС);
стоимость оборудования;
стоимость инвентаря (МБП);
возможно, стоимость лицензий, разрешений и т.д.
|
Такой подход, уважаемый коллега, "возможен" больше с теоретической точки зрения. На практике его применить не возможно. (Я выделил спорные моменты)
1. Мы не в состоянии узнать какова доля каждого актива в формировании ЧДП (Вы наверное, говоря ЧОД, имели ввиду ЧДП). Как узнать эти доли? По соотношению первоначальной стоимости? Но тут проблема в том что активы не приобретаются одномоментно. А если так то как учесть внешнее влияние (экономическую ситуацию) в момент приобретения актива? А что делать с таким активом как "трудовой коллектив"?
2. На мой взгляд единственно реальным подходом по оценке таких активов, в большинстве случаев, это расчет через ЧОД от сдачи в аренду. Если есть данные по аренде аналогичных комплексов то хорошо. Если нет, то остается вариант рассмотрения альтернативного использования, возможно с дроблением на "участки" и последующем суммированием полученных результатов. На пример гостиницы через аренду под офис.
3. Если данных нет то такой подход просто не применим. Окунаемся в НС и смотрим варианты. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Storozh
Возраст: 41
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 09:57 |
|
 Вы меня совсем запутали)) что на экзамене то отвечать? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 10:07 |
|
| rudge писал(а): |
Такой подход, уважаемый коллега, "возможен" больше с теоретической точки зрения. На практике его применить не возможно. (Я выделил спорные моменты)
1. Мы не в состоянии узнать какова доля каждого актива в формировании ЧДП (Вы наверное, говоря ЧОД, имели ввиду ЧДП). Как узнать эти доли? По соотношению первоначальной стоимости? Но тут проблема в том что активы не приобретаются одномоментно. А если так то как учесть внешнее влияние (экономическую ситуацию) в момент приобретения актива? А что делать с таким активом как "трудовой коллектив"?
2. На мой взгляд единственно реальным подходом по оценке таких активов, в большинстве случаев, это расчет через ЧОД от сдачи в аренду. Если есть данные по аренде аналогичных комплексов то хорошо. Если нет, то остается вариант рассмотрения альтернативного использования, возможно с дроблением на "участки" и последующем суммированием полученных результатов. На пример гостиницы через аренду под офис.
3. Если данных нет то такой подход просто не применим. Окунаемся в НС и смотрим варианты. |
Заведем еще одну темку для спора 
Даже если такие объекты и передаются в аренду, то уж точно не "голые" здания. Не представляю себе передачу отдельно в аренду будки оператора на АЗС без емкостей/насосов/трубопроводов для подачи топлива (кому она посреди поля нужна) или того же магазина на заправке. Такие объекты интересны как раз в комплексе. Или в арнеду базу отдыха без кроватей и прочего сопутствующего. А кому нужен загородный гостиничный комплекс под офис? Да и в аренду такие объекты передаются ну очень редко ибо создаются как бизнес для себя или на продажу через определенное время как готовый раскрученный объект.
К тому же для таких объектов ну просто очень важный фактор местоположения. Заправка недалеко от границы (была у меня в оценке такая с сумасшедшим проливом) и заправка на трассе село Нижние Ямки - село Верхние Ямки - две ну очень большие разницы. Аналогично и прочие моменты и факторы, которые могут быть учтены только при определении как действующего бизнеса.
А как разделить - это уже мастерство оценщика. Элементарная пообъектная переоценка активов с последующим тестированием на внешнее обесценение согласно положений МСФО/ПСБУ.
Трудовой коллектив, кстати, тоже оценивается, в инете полно наработок (задайте в поисковике "оценка персонала"). В парах работ аудиторы попросили это сделать при переоценке активов, получилось, вопросов не имели.
И тем более, что в самом экзаменационном вопросе уже заложен ответ: "Оцінка об’єкта нерухомості, який оцінюється як цілісний майновий комплекс (бізнес), що створений на його основі.". Про какое самостоятельное их рассмотрение может идти речь.
Просят рассказать как оценить объект недвижимости на базе его бизнеса, а вы предлагаете передавать его в раенду по частям. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 10:29 |
|
Коллега Серый.
Я попытался ответить на вопрос для экзамена, а не полемизировать на предмет применения такого подхода в принципе. По этому и пример не АЗС. (см. мой п. 3)
В принципе оценить можно все, не спорю. Проблема не в этом. Проблема, как "вычленить" активы не принадлежащие к недвижимости.
Если у Вас есть приемлемый, без проблемный, алгоритм расчета долей то поделитесь с нами.
То что аудиторы согласились с Вашими расчетами это не всегда подтверждает правильность последних.
| Цитата: |
| Заведем еще одну темку для спора |
Думаю здесь не стоит. Для этого есть боле подходящие ветки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 10:35 |
|
| Storozh писал(а): |
| Вы меня совсем запутали)) что на экзамене то отвечать? |
Я бы отвечал так.
Для начала привести примеры таких объектов: гостиница, АЗС, база отдыха.
Отметить, что в преимущественном большинстве такие объекты не являются самостоятельными объектами продажи, а продаются в составе комплекса, образованного на их базе. С учетом определенной специализации таких объектов, именно в составе комплекса они будут иметь наивысшую полезность и, соответственно, стоимость.
Соответственно, стоимость таких объектов определяется как бизнес, созданный на его основе с учетом особенностей оценки бизнеса:учет особенностей формирования денежного потока (например, учет фактора сезонности), учет потребности в оборотном (рабочем) капитале, учет особенностей формирования денежного потока (номинальный/реальный) и прочих особенностей, выявленных в ходе анализа результатов деятельности предприятия - это что касается доходного подхода.
Что касается сравнительного подхода: выбор основного сравнительного параметра объекта (в зависимости от объекта: стоимость койкоместа, пролив в день, стоимость номера и т.д.), выбор объеков сравнения, внесение корректировок и расчет стоимости.
Тут вам все-таки придется ознакомиться со стандартом по оценке ЦИК.
Добавлено спустя 10 минут 45 секунд:
| rudge писал(а): |
Проблема, как "вычленить" активы не принадлежащие к недвижимости.
Если у Вас есть приемлемый, без проблемный, алгоритм расчета долей то поделитесь с нами. |
Например, пообъектная переоценка всего. Отнимите от стоимости бизнеса, стоимость всего остального, кроме стоимости искомого объекта, и получите стоимость искомого объекта.
Отнимите от стоимости гостиницы по бизнесу стоимость кроватей/подушек/дорожек/столиков.... и получите стоимость здания гостиницы.
А может, в зависимости от цели оценки, вычленять и не нужно. Врядли покупателю/продавцу гостиниуы интесено сколько стоит отдельно каждая кровать/подушка/столик..., если продается все как единый объект - действующая гостиница.
| rudge писал(а): |
| То что аудиторы согласились с Вашими расчетами это не всегда подтверждает правильность последних. |
Не спорю. Но вы спросили как, я ответил, что способы есть. Нужно только поискать.
И национальные стандарты (см. цитату Petr выше), и МСО прописали для таких объектов основной способ оценки исходя из бизнеса на их основе, и даже в самом вопросе экзамена просят рассказать об особенностях оценки таких объектов исходя из стоимости бизнеса на их основе, а вы опять начинаете изобретать велик, что-то вычленять. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 11:31 |
|
| Серый писал(а): |
Например, пообъектная переоценка всего. Отнимите от стоимости бизнеса, стоимость всего остального, кроме стоимости искомого объекта, и получите стоимость искомого объекта.
|
Угу  И получит РС с минусом. Эт уже пройденный этап. Только зная доли ЧДП от каждого актива можно вычленить один из них - недвижимость искомую в вопросе.
Но об этом можно только мечтать
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
Вот экзаменаторов спросить бы, как? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 11:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Угу И получит РС с минусом. Эт уже пройденный этап. |
Потому что не учли тестирование полученной стоимости на предмет наличия внешнего обесценения согласно требований ПСБУ/МСФО. Причем, не важно, бля бух. учета оценка или для других целей. Но стоимость активов при пообъектной оценке не может быть больше, чем стоимость этих же активов как совокупности (ЦИК). А ели все же получается минус, значит нужно рассматривать вариан ликвидации.
| rudge писал(а): |
| Только зная доли ЧДП от каждого актива можно вычленить один из них - недвижимость искомую в вопросе. |
Лично я не встречал отдельно аренды кроватей/подушек/столиков и т.д. Хотя, вроде даже сейчас существую что-то вроде бюро проката (только оттудова нужно вычленять затраты бюро проката, зарплату персонала бюро проката ) |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 12:03 |
|
| Petr писал(а): |
| 36. Оценка объектов в материальной и нематериальной формах, стоимость которых определяется стоимостью целостного имущественного комплекса, созданного на их основе (объекты, ассоциируемые с бизнесом), проводится согласно этому Стандарту с соответствующим корректированием и обоснованием в отчете об оценке целесообразности применения положений этого Стандарта для таких объектов. |
Да. Угу.
И Вы считаете, что этого достаточно для ответа на экзамене? 
Добавлено спустя 16 минут 5 секунд:
Серый 100%.
| rudge писал(а): |
Такой подход, уважаемый коллега, "возможен" больше с теоретической точки зрения. На практике его применить не возможно.
|
Ошибаетесь, уважаемый коллегаrudge... Все прекрасно получается и на практике. И даже так, что не только клиенту, но и мне даже нравится!
| rudge писал(а): |
И получит РС с минусом.
|
Только в том случае, если объект как комплекс, бизнес создан изначально экономически нецелесообразным... А иначе Вы вряд ли получите отрицательную величину, если из стоимости гостиницы как ЦИК вычтете стоимость кроватей-стульев-тумбочек, постельного белья, посуды, первоначального запаса рабочего капитала, ну и прочего, что нужно добавить к зданию гостиницы, чтобы она заработала как бизнес...
| rudge писал(а): |
Только зная доли ЧДП от каждого актива можно вычленить один из них - недвижимость искомую в вопросе.
Но об этом можно только мечтать |
Вот-вот, только мечтать о том, что можно выделить долю ЧОД для каждого актива... Поэтому смотрим матчасть: МПО 12, МСО 2007, п.5.7.3 -
| Цитата: |
| Оцінка індивідуальних вартостей компонентів може представляти тільки розподіл, за виключенням випадків, коли доступні прямі ринкові докази відносно одного чи більше компонентів для виділення вартості компонента із загальної вартості Комерційного Майна. |
Выделение мое.
Добавлено спустя 5 минут 12 секунд:
| rudge писал(а): |
| Вы наверное, говоря ЧОД, имели ввиду ЧДП |
Нет. Вот тут в классике используется именно ЧОД. Почти.
ЧДП на то и чистые, что очищены от налога на прибыль, в отличие от ЧОД.
МПО 12 и некоторые другие литературные источники настойчиво рекомендуют при оценке наших обсуждаемых объектов использовать EBITDA - измеритель дохода, применяемый иногда при оценке бизнеса, но по очищенности от налогов и расходов по обслуживанию кредитов являющийся полным аналогом Чистого Операционного Дохода для недвижимости. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Petr
Сообщения: 111
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 13:31 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Petr писал(а):
36. Оценка объектов в материальной и нематериальной формах, стоимость которых определяется стоимостью целостного имущественного комплекса, созданного на их основе (объекты, ассоциируемые с бизнесом), проводится согласно этому Стандарту с соответствующим корректированием и обоснованием в отчете об оценке целесообразности применения положений этого Стандарта для таких объектов.
Да. Угу.
И Вы считаете, что этого достаточно для ответа на экзамене? |
Нет конечно. Я просто подсказал где искать ответ. Такой собственно говоря был вопрос.
Углублятся при ответе думаю не стоит. Просто сказать, что данные объекты оцениваются в соответствии с 3-м стандартом "Оценка ЦИК". Привести примеры таких объектов. Рассказать о подходах/методах оценки, особенностях их применения.
Не думаю, что на экзамене надо углублятся в МСО, МСФО и т.п., особенно если в них досконально не разбираешься. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 13:40 |
|
| Petr писал(а): |
| Не думаю, что на экзамене надо углублятся в МСО, МСФО и т.п., особенно если в них досконально не разбираешься. |
Это 100%. Но надо быть готовым, что вдруг экзаменатор в этом разбирается и... захочет свою эрудицию показать. Поэтому хотя бы общее представление о подобных объектах и специфике их оценки иметь надо. А наш НС №3 ну очень уж краток по этому поводу. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 13:51 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А наш НС №3 ну очень уж краток по этому поводу. |
Краткость стандарта - сестра таланта (фантазии) оценщика |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
