| Автор |
Сообщение |
devilon
Сообщения: 52
|
 Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 09:07 |
  |
Добрый день коллеги!
может кто в курсе, на какие минимальные цены продажи/кв.м. вообще ориентироваться? (соломенский район)
и еще одно (прошу не пинать з а глупые вопросы)
зная ставку аренды (к примеру 20 грн/м2) можно ли для простого ориентирования выйти на стоимость продажи данного метра как
(20 * 12) / 0,1 ? (где 12 - кол-во месяцев, 0,1 - усредненная ставка капитализации) |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 09:49 |
|
| devilon писал(а): |
| Как корректнее оценить торговую площадь в торгово-развлекательном центре Киева? Доходным слишком много получится. Аналоговым - слишком мало... Усреднять? |
Интересно, а относительно чего по доходному слишком много, а по аналогам слишком мало?
Корректнее всего взять арендные ставки за аналогичные по площади помещения (разброс в зависимости от общей площади может быть значительным в зависимости это помещение для якорного арендатора или же небольшое помещение в бутиковой зоне или зоне основного прохода) с аналогичным расположением в структуре ТЦ (чем центровее место в структуре этажа/ТЦ, тем арендная плата будет больше). При этом ставки для разных ТРЦ за вроде бы аналогичные помещения может также отличаться и значительно отличаться: из-за статуса/привлекательности ТРЦ, его успешности на данный момент, наполненности/посещаемости.
Также в период кризиса многие арендаторы и арендодатели сошлись на смешанной оплате за аренду: минимальная фиксированная арендная плата плюс некий процент от оборота арендатора, особенно это актуально для якорных арендаторов (продуктовые супермаркеты, бытовая техника, кинотеатры/развлечения, крупные фуд-корты и т.п.)
Ну и вообще не представляю себе более-менее корректную реализацию сравнительного подхода для отдельных площадей ТРЦ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
devilon
Сообщения: 52
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 11:06 |
|
как то странно все равно...
например, средняя цена метра торговых площадей в киеве - 1900$, а средняя цена аренды метра (ТЦ/ТРЦ) - 50$. Средняя ставка капитализации торговой недвижимости (ТЦ/ТРЦ) - 11%. Итого, что мы получаем доходным во втором случае = 50*12/0,11 = 5 454$
1900 и 5454 Дол. кв.м. при прочих равных.. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 11:34 |
|
| devilon писал(а): |
| средняя цена аренды метра (ТЦ/ТРЦ) - 50$. |
Это, по-моему, очень средняя. Крупным якорным арендаторам-продмагам сдают площади сильно дешевле, по-моему. Я, правда, киевский рынок не знаю. |
|
|
|
|
devilon
Сообщения: 52
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 11:48 |
|
Данные из последней аналитики Colliers. Якорным могут и по 10 предлагать, это не ориентир для оценки уже запущенных ТРЦ, зато пиковые ставки - 110. Итого где-то такая медиана и будет. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 12:17 |
|
| devilon писал(а): |
как то странно все равно...
например, средняя цена метра торговых площадей в киеве - 1900$, а средняя цена аренды метра (ТЦ/ТРЦ) - 50$. Средняя ставка капитализации торговой недвижимости (ТЦ/ТРЦ) - 11%. Итого, что мы получаем доходным во втором случае = 50*12/0,11 = 5 454$
1900 и 5454 Дол. кв.м. при прочих равных.. |
| devilon писал(а): |
| Данные из последней аналитики Colliers. Якорным могут и по 10 предлагать, это не ориентир для оценки уже запущенных ТРЦ, зато пиковые ставки - 110. Итого где-то такая медиана и будет. |
Читайте до конца и правильно. $50 - это средняя арендная ставка для секций 100-200 м. кв. $110 - пиковая арендная ставка. Но она не в каждом ТРЦ есть (там же в обзоре указано - лучших ТРЦ), а там где есть, таких площадей с такой ставкой мизер.
И арендная ставка для якорей не зависит от того, запущен он или нет. Для них аренда всегда была намного ниже, кроме того и договора аренды у них на значительные сроки (от 5 до 10 лет).
Медиана в 50 дол. за метр сейчас не получится ни в одном ТРЦ в Киеве. Ну и стоимость тоже такая не получится. Ее даже в хорошие времена не было на таком уровне (найдите старые обзоры того же Коллиерз с данными о продажах и убедитесь или в инете данные найдите).
Ну и сравнивать стоимость неспециализированной торговой недвижимости и ТРЦ/ТЦ ну очень не корректно. Это все равно что сравнивать стоимость телевизоров "Рубин" и "Филипс", например. Вроде и то и то телевизоры, а сравнивать не корректно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
devilon
Сообщения: 52
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 12:44 |
|
согласен, что некорректно, но учитывая то, что нету информации о реальных сделках купли-продажи по торг. площадям ТЦ/ТРЦ ничего другого не остается... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 12:47 |
|
| devilon писал(а): |
| согласен, что не корректно, но учитывая то, что нету информации о реальных сделках купли-продажи по торг. площадям ТЦ/ТРЦ ничего другого не остается... |
Так а смысл сравнить несравнимое, а потом пытаться это обосновать и доказать (прежде всего самому себе. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
devilon
Сообщения: 52
|
| Добавлено:
Ср, 10 Апр 2013 14:01 |
|
пожалуй это и есть ответ, которого я искал 
спасибо, коллеги! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
