Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  вычитать ли стоимость земли из стоимости дома Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение 123Елена321 Сообщения: 5 Добавлено: Чт, 25 Апр 2013 15:00 Flexio писал(а): Да, некорректно, но только то о чём Вы говорите, то не аналоги, а не знаю что. Какие есть. В селах видите ли как то не принято печетать собственные каталоги реализуемой недвижимости. Добавлено спустя 4 минуты 42 секунды: пожалуй можно ввести корректировку для земель аналогов, но только в случае дефицита подобных объектов на рынке. а если я не имею лицензии на оценку земли и не знаю, как делать корректировку непосредственно стоимости ЗУ на месторасположение? Хотя соглашусь в том, что просто отнимать стоимость ЗУ тоже не совсем правильно, ведь каждый аналог как и объект оценки имеет разные по площади ЗУ и это естественно влияет на стоимость домовладения. А тут получается что мы все объекты под одну гребенку. Gorets33 Гость Добавлено: Чт, 25 Апр 2013 15:46 123Елена321 писал(а): а если я не имею лицензии на оценку земли и не знаю, как делать корректировку непосредственно стоимости ЗУ на месторасположение? Хотя соглашусь в том, что просто отнимать стоимость ЗУ тоже не совсем правильно, ведь каждый аналог как и объект оценки имеет разные по площади ЗУ и это естественно влияет на стоимость домовладения. А тут получается что мы все объекты под одну гребенку. Если у Вас нет лицензии, тогда Вас этот вопрос вообще не трогает: Вы оцениваете только улучшения! Если у Вас есть уже экспертная оценка данного ЗУ и стоимость улучшений Вы определяли сравнительным подходом, то Вам НЕОБХОДИМО вычесть стоимость ЗУ из полученной Вами стоимости домовладения... Если же у Вас отсутствуют данные об оценке приватизированного ЗУ - тогда "порадуйтесь" за хозяина, который не предоставив Вам экспертную оценку ЗУ, перемудрил сам себя, и вынужден будет платить дважды за одно и то же (за ЗУ)... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 25 Апр 2013 16:41 123Елена321 писал(а): [ а если я не имею лицензии на оценку земли и не знаю, как делать корректировку непосредственно стоимости ЗУ на месторасположение? Не вижу связи между лицензией и корректировкой. Оценка земли сравнительным подходом ничем принципиальным не отличается от оценки квартиры, разве, что некоторыми поправками.Чтобы отнять стоимость З/У нужно узнать его стоимость. Не понимаю, как можно оценивать сперва домовладение, а потом землю. Как? Хотя видел отчёты уникумув которые умудряются оценивая в городе дома брать за базу квадратный метр внутренних помещений, делая вид, что земли не существует, подбирая аналоги: 10 соток, 3,5 и т.д. Andrey28 Сообщения: 10 Откуда: г.Винница Добавлено: Чт, 25 Апр 2013 17:21 Сколько форум не читал, какого то вразумительного алгоритма не нашел. Пример 1: (Есть оценка ЗУ) Стоимость аналогов (дом+ЗУ) выбираем с площадью ЗУ, как у объекта оценки. После введенных корректировок получаем стоимость (дом+ЗУ) объекта оценки из которого вычитаем стоимость ЗУ из отчета по ЗУ. Пример 2: (Нет оценки ЗУ) Стоимость аналогов (дом+ЗУ) выбираем с подобной площадью ЗУ. -Х Стоимость аналогов (ЗУ) выбираем с подобной площадью (дом+ЗУ). –Y X-Y=дом …. заметил, что на периферии стоимость участков свободных от застройки и площадь участков вместе с домовлодениями, одинаковой площади, имеют практически одинаковую стоимость…тогда пример 2 не катит....немогу понять как, кто ценит? _________________ Философия жизни проста - мне нужно кого-то любить, чего-то ждать и что-то делать (Пауло Коэльо) Gorets33 Гость Добавлено: Чт, 25 Апр 2013 19:40 Andrey28 писал(а): …. заметил, что на периферии стоимость участков свободных от застройки и площадь участков вместе с домовлодениями, одинаковой площади, имеют практически одинаковую стоимость…тогда пример 2 не катит....немогу понять как, кто ценит? Вообще-то, эта тенденция не имеет отношения к периферии... В черте любого города - ситуация практически такая же. Просто, Вы забыли, что подавляющее большинство домов на периферии - ветхий фонд, в котором ценность может представлять из себя лишь земля. Вот этот ветхий фонд и предлагают по стоимости ЗУ. В городе такая тенденция слабее заметна, поскольку количественно ветхий фонд существенно уступает "неветхому"... Совершенно нормальная рыночная ситуация! Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 17:59 Andrey28 писал(а): Сколько форум не читал, какого то вразумительного алгоритма не нашел. Пример 1: (Есть оценка ЗУ) Стоимость аналогов (дом+ЗУ) выбираем с площадью ЗУ, как у объекта оценки. После введенных корректировок получаем стоимость (дом+ЗУ) объекта оценки из которого вычитаем стоимость ЗУ из отчета по ЗУ.? Ваш пример ИМХО не правилен. Что с того, что участки одинаковы? За базу сравнения брать квадратный метр строения игнорируя участок нельзя. Удельный вес земли в стоимости домовладения может колебаться от 1-го до 50% (центры городов) и в каждом случае вы привязываетесь к площадям строения? Почему тогда не брать за базу сравнения стоимость 1-го квадратного метра земли, и корректировках только учесть разницу в площадях строений? В приведённых Вами примерах (ветхих хат) так было бы логичней. Я считаю, что не определив стоимость участка как вакантного, приступать к оценке всего домовладения нельзя. work Сообщения: 284 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 18:13 Flexio писал(а): Andrey28 писал(а): Сколько форум не читал, какого то вразумительного алгоритма не нашел. Пример 1: (Есть оценка ЗУ) Стоимость аналогов (дом+ЗУ) выбираем с площадью ЗУ, как у объекта оценки. После введенных корректировок получаем стоимость (дом+ЗУ) объекта оценки из которого вычитаем стоимость ЗУ из отчета по ЗУ.? Ваш пример ИМХО не правилен. Что с того, что участки одинаковы? За базу сравнения брать квадратный метр строения игнорируя участок нельзя. Аргументируйте, пожалуйста. Где написано что нельзя? И кто сказал что участок при таком алгоритме не учитывается? zanoza, за теорию ладно. на практике - платят штрафы либо лишают собственности ( за не целевое фактическое использование). Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 19:31 work писал(а): Аргументируйте, пожалуйста. Где написано что нельзя? И кто сказал что участок при таком алгоритме не учитывается? Согласна с Flexio Andrey28 писал(а): (Есть оценка ЗУ) Стоимость аналогов (дом+ЗУ) выбираем с площадью ЗУ, как у объекта оценки. После введенных корректировок получаем стоимость (дом+ЗУ) объекта оценки из которого вычитаем стоимость ЗУ из отчета по ЗУ. Если я правильно поняла, предлагается применять корректировки к стоимости всего объекта - дом+земля. Если речь идет о скидке на торг - может быть. Привлекательность месторасположения - уже вопрос, но пока допустим. А дальше - на мой взгляд, ерунда получается. Различия в техническом состоянии. Чего? Дома (земельных улучшений). И как эту корректировку можно применить ко всему объекту, включая землю,? Если дом ветхий - то и участок что ли ветхий? На мой взгляд, есть корректировки, которые можно применить только к ЗУ - месторасположение, правовой статус, обеспеченность инженерными коммуникациями, иногда (что нежелательно, но приходится условиях неразвитого рынка) - на площадь. И есть корректировки. которые применимы только к земельным улучшениям - техническое состояние несущих элементов, отделка, конструктивно-планировочные решения... наличие надворных построек Поэтому я делаю так: в качестве индикативного земельного участка рассматриваю тот, который относится к ОО, на который есть оценка. Относительно него вношу корректировки на месторасположение, правовй статус и т.д. участков, относящихся к объектам сравнения. Определяю стоимость всех ЗУ объектов сравнения. Вычитаю из скорректированных на торг цен объектов сравнения стоимости ЗУ. Получаю стоимость земельных улучшений. И далее - вношу корректировки, относящиеся к дому. На мой взгляд, это логично. Последний раз редактировалось: Юта (Пт, 26 Апр 2013 19:56), всего редактировалось 1 раз work Сообщения: 284 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 19:48 При чем тут отдельные параметральные характеристики объектов? Где указано что оценивать ДОМ+ЗУ нельзя , или что за основу брать кв.м. тоже нельзя? приведите цитаты. И за одно подумайте почему продают такие объекты вместе! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 20:00 Извините, work, чё-т я с редактированием стратила Не успела... Добавлено спустя 2 минуты 13 секунд: work писал(а): Где указано что оценивать ДОМ+ЗУ нельзя , или что за основу брать кв.м. тоже нельзя? приведите цитаты. Может быть Вы приведете цитаты, где написано, что можно? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 21:22 work писал(а): И за одно подумайте почему продают такие объекты вместе! А оценивают и оформляют договора купли продажи раздельно. work писал(а): Где указано что оценивать ДОМ+ЗУ нельзя , или что за основу брать кв.м. тоже нельзя? приведите цитаты. Ну например тут НС2 Цитата: Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання. 7. Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур: визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання; визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень; розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень; визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання. Как видите все начинается с определения РС ЗУ. Что касается сравнения, то я на стороне коллег Flexio и Юта ибо всегда считал что основой, первичным, в оценке должна быть логика. Да же выбирая методы, подходы, информацию из НС и Методик, подбирая данные для расчетов, прежде всего нужно опираться на логику. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... work Сообщения: 284 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 22:37 перечитайте ст. 120 ЗКУ. письмо от фонда на этот счет (№10-36-17844 от 09.11.2007 г.). Информация заложенная в них поможет(помогала) выйти из положения когда землю отнимали от "копеечных халуп под снос" и уходили в минус. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 23:47 work писал(а): перечитайте ст. 120 ЗКУ. письмо от фонда на этот счет (№10-36-17844 от 09.11.2007 г.). перечитали. work писал(а): Информация заложенная в них поможет(помогала) выйти из положения когда землю отнимали от "копеечных халуп под снос" и уходили в минус. Зачем искать выход их положения, в которое можно изначально не попадать? Forto4ka Сообщения: 200 Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 11:52 ... Поэтому я делаю так: в качестве индикативного земельного участка рассматриваю тот, который относится к ОО, на который есть оценка. Относительно него вношу корректировки на месторасположение, правовй статус и т.д. участков, относящихся к объектам сравнения. Определяю стоимость всех ЗУ объектов сравнения. Вычитаю из скорректированных на торг цен объектов сравнения стоимости ЗУ. Получаю стоимость земельных улучшений. И далее - вношу корректировки, относящиеся к дому. На мой взгляд, это логично. Юта, а как Вы поступаете, когда нет оценки ЗУ? Что Вы вычитаете, если ЗУ под о.о. неприватизированый? Относительно выше приведеной цитаты из НС2, так она же касается затратного подхода! И именно данный алгоритм определяет, что рыночная ст-ть улучшений есть ст-ть замещения, УВЕЛИЧЕННАЯ на ст-ть ЗУ! Значит, если мы в сравнительном ее отнимаем, приходим не к рыночной, а к остаточной замещения! Andrey28 Сообщения: 10 Откуда: г.Винница Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 13:28 Юта Спасибо, очень даже логично. Но работает при наличии отчета по ЗУ. Forto4ka Нет оценки ЗУ нет лицензии на оценку ЗУ, можно ли провести оценку ЗУ в отчете по домовладению? _________________ Философия жизни проста - мне нужно кого-то любить, чего-то ждать и что-то делать (Пауло Коэльо) Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме