| Автор |
Сообщение |
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
 Добавлено:
Пт, 20 Апр 2012 11:15 |
  |
Сима писала:
Какова же стоимость работ должна быть, стесняюсь спросить!
Стоимость работ с учетом... сами понимаете чего, в 3 раза выше обычной стоимости работ. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
  |
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 20 Апр 2012 17:41 |
|
Поломать всякий отчет возможно?
А нужно-ли?
И какие проблемы, если рассчитана Вами стоимость пребывает в рыночном диапазоне.
Сам работаю с ДВС и проблем достаточно. Но то что на форуме это триллер какой-то. Работа как работа. В приватизации по-моему проблем гораздо больше. По крайней мере мне не указывают что и сколько стоит. Пишу что думаю, а вот с деньгами действительно туго, но без предоплаты не работаю. |
|
|
|
|
Валерий2007
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вс, 22 Апр 2012 21:55 |
|
Всем добрый вечер!
Прочитал сообщения в теме с пятницы…
Улыбнулся … и решил что нужно несколько прояснить ситуацию.
Во -первых, СИМа я не хотел Вас обидеть и если чем-то зацепил, прошу прощения.
И прошу Вас не обижаться на то, что напишу ниже, даже если это не очень Вам понравиться - это мое мнение (включая то, что уже написано) и думаю я имею право его высказать. И сразу акцентирую: пишу и имею ввиду только то, что разрешено законодательством Украины. Ни о каких противоправных действиях речи не идет.
Во -вторых, эта тема называется «Безопасность оценщика при работе с ОГИС», а не что-то вроде «Как эффективно работать с ОГИС и заработать побольше денег». Думаю, что на откровенный разговор о техниках и оптимизации работы с ОГИС вряд-ли стоит надеяться, так же как и на то, что на форуме появятся темы на подобие: «Как оценщику заработать капитал работая с банками» или «Как эффективно работать и заработать оценщику при приватизации государственного имущества» и т.д. с пошаговыми инструкциями в них. Думаю это логично - никто в здравом уме не будет на форумах выкладывать свои «секреты», с помощью которых зарабатывает на жизнь. И я не исключение - рассказывать об этом не буду (изменится там ситуация и возможно я снова буду с ними работать). И тот, кто надеется найти здесь подобные сведения, думаю, будет разочарован.
Другое дело помощь попавшим в беду коллегам и какой-то практический совет в конкретной ситуации (только предварительно внимательно прочитайте то, что я уже написал). В моих сообщениях (на 14 стр.) я писал только на тему «Безопасность оценщика при работе с ОГИС». В алгоритме, который я там привел, уже есть ответы на многие вопросы. Просто нужно внимательно посмотреть, как конкретно описан в нем Ваш вопрос. К примеру, если говорить о 90% «постановлений отправляемых в мусорный ящик», то если Вы внимательно прочитаете алгоритм, станет ясно, что подобная ситуация там просто не возможна, так как после чтения материалов исполнительного производства и беседы с исполнителем (начальником службы), Вы просто откажетесь делать все оценки по которым невозможна оплата за выполненные работы, отсутствуют и реально в ближайшее время не возможно получить необходимую для проведения оценки техдокументацию и т.д. Если Вы будете поступать так постоянно, вскоре исполнитель сам перестанет Вам такие работы предлагать (какой смысл, если Вы их не берете) и начнет «сбрасывать» их на другого оценщика.
Таким образом, этот ньюанс в работе с ГИС уже там учтен, но таких ньюансов на самом деле десятки, а может и сотни и что бы эффективно работать на этом рынке нужно в них разбираться САМОМУ. Алгоритм только показывает сам принцип работы и формальные протцедуры которые нужно обязательно выполнять (это «скелет»), его использование позволит "сореентироваться на местности", защитит Вас от грубых ошибок, позволит объективно собрать информацию и с высокой долей вероятности обнаружить «подставы», настроить в начале свою работу и все (и это лучшая в данной ситуации защита оценщика). Свои взаимоотношения и формат работы с ГИС Вы должны строить САМОСТОЯТЕЛЬНО (это «мясо»). И разбираться, почему Вам сбрасывают «мертвые постановления» и многое другое нужно тоже САМОСТОЯТЕЛЬНО. Поймите, у каждого из Вас своя ситуация по работе с ОГИС и никто за Вас этого делать не будет. Надеятся на советы посторонних людей не стоит. В алгоритме четко написано – плотно общайтесь с ОГИС, знакомьтесь с ними, держите открытыми уши и глаза - так Вы получите достаточно необходимой информации. Не будете общаться, анализировать полученную информацию - работа с ОГИС не будет эффективной, а иногда будет очень неприятной.
Кто-то может не согласится со мной, кто-то использует что-то свое, кто-то согласен частично и это нормально!
Тот кто несогласен найдет миллион оправданий что бы так не делать, тот кто согласен будет так работать, и если что-то не будет получаться начнет искать способы решения и в конечном итоге найдет их. Не думаю, что я имею право давать оценку тому, что делают другие. Поэтому не нужно меня просить анализировать то, что делаете Вы - я объективно могу писать только о том, что реально применял на практике сам. И это я уже написал.
И еще, тут в сообщениях проскочили слова "договариваться" и "надо". Отвечу так: "Кому я должен - всем прощаю!" Не думаю, что кроме выполнения правил форума я связан здесь какими-то еще обязательствами. И это тоже мое мнение и прошу его уважать.
Все…
Думаю лимит моих сообщений на этом форуме до конца года исчерпан…
Всем удачи! |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Апр 2012 15:53 |
|
Валерий2007, спасибо за консультацию по личке. Жаль тема глохнет. А тема нужная. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 14:18 |
|
| zanoza писал(а): |
Да Вы что, Gorets33? Вы хотите сказать, что у вас разные величины рыночной стоимости получаются для одного и того же объекта на одну и ту же дату?!
 |
Да. Если у Вас не так - то Вы не правы. Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок... Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре...
| zanoza писал(а): |
Цель оценки - выполнить оценку. А не использовать ее.
|
Вы, конечно, можете считать и так. Но в НС-1 сказано:
база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та
оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.
Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови
використання її результатів;
Каким образом Вы обосновываете выбор базы оценки, если Вы считаете, что цель оценки - это составление отчета?  А ведь пока Вы не определите базу оценки - Вы не можете знать. какую именно стоимость Вам необходимо определять!
Чтоб ответить сразу и на возникшие возражения, еще кусочек из того же НС-1:
| Цитата: |
11. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає
ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки
передує укладанню договору на проведення оцінки майна.
Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться
оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.
|
В принципе, Вам просто нужно найти время перечитать стандарты...  Там все написано... 
Добавлено спустя 6 минут 53 секунды:
| Серый писал(а): |
Здрасте-приехали. Наличие принудительности уже противоречит определению рыночной стоиомсти, согласно которого стороны действуют без принуждения. |
Вы забыли, что определение рыночной стоимости для исполнительного производства установлено законодательством. Поэтому, в данном случае от оценщика не зависит база оценки. Но даже если законодательные требования противоречат понятию "рыночной стоимости", это ведь не означает, что мы в процессе оценки действуем как попугаи и под "аналогами" понимаем любой объект, стены которого похожи на стены объекта оценки. Головы у нас ведь не только, чтобы "туда кушать"... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 14:53 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре... |
Это да, это то, что я постоянно говорю: объектом оценки являются не физические объекты, а права на эти физтческие объекты. И, конечно, разный набор прав дает разную стоимость. Только при определении рыночной стоимости прав их стоимость и рассматривается/определяется с точки зрения свободного рынка таких же прав (есть у меня право аренды, его стоимость определяется на свободном рынке точно таких же прав аренды на аналогичные объекты). А если есть хоть какое-либо принуждение - это не рыночная стоимость, наличие каких-либо ограничений относительно свободного права действия противоречит самому определению рыночной стоимости. Тебя вынуждают продать объект, про какую свободу может идти речь как с точки зрения продавца так и сточки зрения покупателя (его вынуждают провести сделку быстрее, чем со свободными объектами). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:08 |
|
| Gorets33 писал(а): |
zanoza писал(а):
Да Вы что, Gorets33? Вы хотите сказать, что у вас разные величины рыночной стоимости получаются для одного и того же объекта на одну и ту же дату?!
Surprised
Да. Если у Вас не так - то Вы не правы. Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок... Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре... |
Как нельзя быть немножко беременной, так и стоимость не может быть "немножко рыночной" - в данном случае рыночной для исполнительного производства, для которой якобы нужно подбирать аналоги с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок. Если по какому-то критерию стоимость, подлежащая определению не удовлетворяет определению рыночной стоимости - это уже не рыночная стоимость, для кого бы она не рассчитывалась. Если хотите действовать согласно законодательству по исполнительному производству, которое требует определение рыночной стоимости - ну и определяйте ее, не принимая во внимание принудительность будущей сделки и ограниченный срок экспозиции. Если берете эти факторы (принудительность, срок экспозиции) - так и пишите честно, что база - нерыночная. Дважды два - четыре, с какой целью не считай. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:09 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Да. Если у Вас не так - то Вы не правы. Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок... |
| Gorets33 писал(а): |
| В принципе, Вам просто нужно найти время перечитать стандарты... Там все написано... |
Советую Вам для начала самому последовать своему совету
и почитать определение РС.
А вообще этот боян рвали в многих темах, основная здесь. А вот в качестве резюме - мнение, уважаемого мною и авторитетного специалиста, которое как для меня ставит все точки над и в этом вопросе. Так что не правы Вы Удачи. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:19 |
|
| Серый писал(а): |
Это да, это то, что я постоянно говорю: объектом оценки являются не физические объекты, а права на эти физтческие объекты. И, конечно, разный набор прав дает разную стоимость. Только при определении рыночной стоимости прав их стоимость и рассматривается/определяется с точки зрения свободного рынка таких же прав (есть у меня право аренды, его стоимость определяется на свободном рынке точно таких же прав аренды на аналогичные объекты). |
Полностью согласен! Это как раз то, о чем я говорю! И Вы же подчеркиваете, что определять нужно тот набор прав, который есть!
| Серый писал(а): |
| А если есть хоть какое-либо принуждение - это не рыночная стоимость, наличие каких-либо ограничений относительно свободного права действия противоречит самому определению рыночной стоимости. Тебя вынуждают продать объект, про какую свободу может идти речь как с точки зрения продавца так и сточки зрения покупателя (его вынуждают провести сделку быстрее, чем со свободными объектами). |
Давайте попробуем разобраться, что такое "принуждение"? В нашем случае, мы имеем принуждение в виде ОТДАТЬ ДЕНЬГИ. Если другого пути нет, тогда для именно ЭТОЙ цели продается недвижимость (или другое имущество). Дальше ход мыслей примерно такой: право собственности - это комплект из трех прав. Составляющими права собственности есть права владения, пользования и распоряжения. Если объект оценки продается через исполнительную службу, де-факто, собственник лишен одного из приведенных трех прав: права распоряжения. Но права владения и пользования у него ведь остались! Поскольку наше законодательство не предусмотрело изменения правоустанавливающего документа в случае, если собственник лишается 1/3 части своих прав на объект оценки, следовательно, по документам у него все равно фигурирует просто "право собственности"... Вот и имеем на выходе: де-юре, у владельца право собственности, а де-факто, только право владения и право пользования... И каким образом оценивать НОВЫЙ набор прав? Если такой объект сравнивать с объектом, по которому продавцу принадлежат все три права - результат будет неверный. Совершенно, на мой взгляд, логично, что в таком случае (по возможности) подбираются аналоги с ТАКИМ же набором прав... Именно потому, что от этого существенно меняется РЫНОЧНАЯ стоимость. Ведь стоимость остается рыночной несмотря на то, что имеет место факт принуждения. Просто объект переходит из одного сегмента рынка в другой...
Думаю, дискутировать на тему "с какого бодуна" законодательство Украины требует для принудительной продажи определять именно РЫНОЧНУЮ стоимость - бесперспективно... Мы ведь не в ВР... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:25 |
|
Gorets33, Вы путаете:
- конкретную ситуацию выполнения оценки для конкретного варианта дальнейшего использования
и
- ситуацию, когда Вас просят определить Рыночную Стоимость полного набора прав (что и подразумевается в наших НС и пр.). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Так что не правы Вы Удачи. |
Если Вы имеете ввиду то, что написал коллега под ником Трифон, то я ведь пишу то же самое, только другими словами...
Единственное, в чем у нас расхождение, только в том, что он обосновывает введение поправки в виде "специальной стоимости" с отрицательным значением (что само по себе не очень хорошо), а я предлагаю аналоги брать с аналогичного сегмента рынка...
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Gorets33, Вы путаете:
- конкретную ситуацию выполнения оценки для конкретного варианта дальнейшего использования
и
- ситуацию, когда Вас просят определить Рыночную Стоимость полного набора прав (что и подразумевается в наших НС и пр.). |
Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Везде пишется только "право собственности". И при принудительной продаже у хозяина также написано в документах "право собственности". |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:48 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Если Вы имеете ввиду то, что написал коллега под ником Трифон |
странно вроде ссылка корректно работает,
нет, я имею в виду то что пишет коллега galswit, на всякий процитирую здесь
| galswit писал(а): |
Есть такая пословица: "Зарікалася свиня в багно не лізти".
Так и я обещал больше не дискутировать на эту тему, но, все-таки очертим проблему.
1. Объект продается с "прилюдних торгів" - рыночня стоимость;
2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость;
3. Покупая объект через ДВС всегда рискуешь попасть в проблему потери денег и неполучения объекта. Неподкупность наших судо в всем известна. и "керуючись внутрішнім переконнням" результаты торгов могут отменить. Я не утверждаю, что вы 100% не получите назад деньги, но потерянное время, нервы и упущенная выгода от альтернативы вклада!!!
4. есть сегмент рынка вынужденных продаж с учетом всех особенностей, он прозрачен в части цен предложений и можно отследить по объектам понижение цены во времени - рыночня стоимость ? ДА или НЕТ?
Вот вопрос на который законодательство не дает четкого ответа.
Сегмент рынка на котором продается значительное количество имущества имеет свои особенности и правила которые влияют на стоимость. Имеет ли пофессиональное право неучитывать это оценщик? Вот вопрос, а ответ каждый дает себе сам.
Риски, господа, вещь объективная.
Поэтому - ПИШИТЕ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ И СПИТЕ СПОКОЙНО.
А для себя я уже давно принял решение. |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 15:50 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Везде пишется только "право собственности". И при принудительной продаже у хозяина также написано в документах "право собственности". |
Ага...
То есть по Вашей логике, если оценивать гос. помещение под выкуп (для ФГИ, например), в котором находится арендатор... то наличие такого арендатора на объекте должно влиять на стоимость объекта? В сторону понижения, естественно...
А при оценке объекта залога - моей квартиры - нужно учитывать и то, что я уже в ней живу и не имею отношения к потенциальному покупателю, что тоже снижает ее стоимость? 
Логика Ваша... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 16:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Везде пишется только "право собственности". И при принудительной продаже у хозяина также написано в документах "право собственности". |
Ага...
То есть по Вашей логике, если оценивать гос. помещение под выкуп (для ФГИ, например), в котором находится арендатор... то наличие такого арендатора на объекте должно влиять на стоимость объекта? В сторону понижения, естественно...
А при оценке объекта залога - моей квартиры - нужно учитывать и то, что я уже в ней живу и не имею отношения к потенциальному покупателю, что тоже снижает ее стоимость?
Логика Ваша... |
Извините, совершенно не понял, о чем это Вы. Что касается арендатора - то давайте сначала определимся, какой там договор аренды... Хотя лично я не считаю,что поправка на арендатора должна делаться. Поскольку наличие арендатора для одной категории потенциальных покупателей будет снижать цену, для другой - поднимать. Зависит от покупателя. Я не знаю, каким боком это может влиять на рыночную стоимость. Единственное, если в договоре аренды указано, что договор заключен на 100 лет по стоимости 1 грн. за кв.метр и без права расторжения по инициативе арендодателя... Тогда, конечно, такой договор аренды, без сомнения, будет снижать стоимость такого помещения...
По поводу квартиры - так же не понял, какая взаимосвязь с тем, о чем я писал. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 16:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| То есть по Вашей логике, если оценивать гос. помещение под выкуп (для ФГИ, например), в котором находится арендатор... то наличие такого арендатора на объекте должно влиять на стоимость объекта? В сторону понижения, естественно... |
В этом случае у ФГИ, как и у любого типичного арендодателя, ни одного из трех составляющих права собственности арендатор не отбирает. Арендодатель здесь на свое усмотрение одалживает право пользования, но в любой момент может его взять назад, а также параллельно с арендатором имеет право пользоваться помещением, если это оговорено в условиях аренды например.
| Grey Horse писал(а): |
| А при оценке объекта залога - моей квартиры - нужно учитывать и то, что я уже в ней живу и не имею отношения к потенциальному покупателю, что тоже снижает ее стоимость? |
Здесь вообще непонятно, что Грей Хорс имел ввиду. Кто продает и кто покупает. Залоговая стоимость вообще ниже рыночной как правило. Она зачастую идет как ликвидационная для банковских отчетов. |
Последний раз редактировалось: irenka (Пт, 17 Май 2013 16:42), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
