| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 14:19 |
  |
Подскажите пожалуйста, кто хоть раз сталкивался.
Если оценка коммерческой недвижимости проводилась для целей аренды, можно ли эту же РС использовать предприятию, на балансе которого находится ОО, для его продажи? Или придется переделывать оценку.
В параллельной ветке ведется спор о том, что стоимость обьекта - это стоимость набора прав на него. Вроде бы продажа и аренда подразумевают под собой немного разные права.
Но РС она и в Африке РС.
Можно ли оценку, сделанную для аренды, и использованную для продажи (если срок действия ее не истек), оспаривать в суде? |
|
|
   |
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 14:49 |
|
- Звіт про незалежну оцінку має силу тільки в тому випадку, коли він представлений
повністю (з усіма додатками) та використовується виключно з метою, вказаною в договорі.
- Замовник одноосібно несе відповідальність за всі юридично значущі рішення,
прийняті ним в зв’язку з цим Звітом, а також за використання результатів оцінки з метою, що відрізняється від вищезазначеної. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 14:54 |
|
| Forto4ka писал(а): |
- Звіт про незалежну оцінку має силу тільки в тому випадку, коли він представлений
повністю (з усіма додатками) та використовується виключно з метою, вказаною в договорі.
- Замовник одноосібно несе відповідальність за всі юридично значущі рішення,
прийняті ним в зв’язку з цим Звітом, а також за використання результатів оцінки з метою, що відрізняється від вищезазначеної. |
Где это все написано? В каком законодательном акте? Дайте ссылку |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 15:01 |
|
| zanoza писал(а): |
Где это все написано? В каком законодательном акте? Дайте ссылку
|
Заноза +100.
Вот и я о том же. В ограничительных условиях это все прописывается оценщиком. В стандартах я лично не нашла подобных ограничений или запретов. Но должно же хоть что-то быть |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 18:18 |
|
| irenka писал(а): |
Подскажите пожалуйста, кто хоть раз сталкивался.
Если оценка коммерческой недвижимости проводилась для целей аренды, можно ли эту же РС использовать предприятию, на балансе которого находится ОО, для его продажи? Или придется переделывать оценку.
В параллельной ветке ведется спор о том, что стоимость обьекта - это стоимость набора прав на него. Вроде бы продажа и аренда подразумевают под собой немного разные права.
Но РС она и в Африке РС.
Можно ли оценку, сделанную для аренды, и использованную для продажи (если срок действия ее не истек), оспаривать в суде? |
Я бы на Вашем месте, наверное, вспоминал бы, какая стоимость была выбрана результирующей: определенная сравнительная или доходным подходом. Если сравнительным и указанных выше ограничений в Отчете нет - то, думаю, можно использовать (если нотариус не будет возражать, что очень маловероятно). Если же в качестве определяющей была принята стоимость, полученная доходным подходом - то я бы не стал использовать такой отчет для купли-продажи. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 18:30 |
|
Gorets33, Вы не могли бы детальнее пояснить этот момент:
| Цитата: |
| Если же в качестве определяющей была принята стоимость, полученная доходным подходом - то я бы не стал использовать такой отчет для купли-продажи. |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 19:00 |
|
Все очень просто. При сделках купли-продажи покупатель ориентируется на аналоги продаж гораздо больше, чем на доходность. На мой взгляд, доходный подход отражает интересы крайне небольшой группы потенциальных покупателей, которые планируют использовать объект недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, надо не забывать и то, что в отличие от оценщиков и банкиров, типичный покупатель - не рассчитывает соотношение доходности помещений и их стоимости. Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя.
Доходный подход - хорошо показывает, какую доходность можно извлечь из объекта, но практически в подавляющем большинстве случаев, на доходность не ориентированы ни продавцы, ни покупатели...
Хотя, это, конечно, не более, чем мои собственные "домыслы".  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 19:17 |
|
Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 19:20 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile |
+100 РС1, РС2 и РС возвращается  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 19:26 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Хотя, это, конечно, не более, чем мои собственные "домыслы". |
Вот это 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 19:38 |
|
| Юта писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile |
+100 РС1, РС2 и РС возвращается |
+1  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 21:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? |
А у Вас они всегда совпадают? Извините, НЕ ВЕРЮ!
Я уверен, если Вы откроете ЛЮБОЙ свой отчет - Вы увидите, что там разные цифры... Кстати, именно поэтому предусмотрена такая процедура, как "узгодження результатів"... Вы эту процедуру не используете? |
|
|
|
|
HEK
Возраст: 65
Сообщения: 219
|
| Добавлено:
Вт, 21 Май 2013 21:59 |
|
Горец, +1, я тоже
| Gorets33 писал(а): |
| Извините, НЕ ВЕРЮ! |
Покупая подержанную недвижку, инвестор не особо ориентируется на доходность, а лишь, ИМХО, пытается сохранить некоторое заработанное. Или он просит сосчитать доходность от предполагаемого использования и ориентируется на это, а не на сравнение цен на подобное?
P.S. К irenka Ежели у Вас действительно РС - заключИте новый договор и повторИте свой отчет Заказчику за небольшие деньги. И он доволен, и Вы спокойны. |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Май 2013 08:16 |
|
| Gorets33 писал(а): |
Все очень просто. При сделках купли-продажи покупатель ориентируется на аналоги продаж гораздо больше, чем на доходность. На мой взгляд, доходный подход отражает интересы крайне небольшой группы потенциальных покупателей, которые планируют использовать объект недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, надо не забывать и то, что в отличие от оценщиков и банкиров, типичный покупатель - не рассчитывает соотношение доходности помещений и их стоимости. Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя.
Доходный подход - хорошо показывает, какую доходность можно извлечь из объекта, но практически в подавляющем большинстве случаев, на доходность не ориентированы ни продавцы, ни покупатели... |
А если конечный результат получен с учетом долей методом взвешивания?
Добавлено спустя 3 минуты 34 секунды:
| Gorets33 писал(а): |
| Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя. |
А если покупатель покупает объект не для сдачи в аренду, а для экономии арендной платы. Надоело скитаться по чужим объектам, хочеться своего, но в тоже время стоимость приобретаемого объекта должна быть сопоставима с арендной платой, уплачиваемой сейчас за чужое.
Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:
| Gorets33 писал(а): |
А у Вас они всегда совпадают? Извините, НЕ ВЕРЮ!
Я уверен, если Вы откроете ЛЮБОЙ свой отчет - Вы увидите, что там разные цифры... Кстати, именно поэтому предусмотрена такая процедура, как "узгодження результатів"... Вы эту процедуру не используете? |
Используем, ибо она предусмотрена стандартами (ну конечно, кроме случаев, когда стоимость объекта определена в рамках одного подхода).
Только в рамках подходов получена не рыночная стоимость, а некая промежуточная стоимость. Рыночная же стоиомсть у объекта одна и как раз она и формируется в процессе согласования полученных разными подходами стоимостей.
А у вас получается рыночная стоимость в рамках сравнительного, доходного, затратного подхода и плюс еще к ним итоговая рыночная стоимость. Не много ли рыночных стоимостей для одного отчета. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 22 Май 2013 08:52 |
|
| HEK писал(а): |
| К irenka Ежели у Вас действительно РС - заключИте новый договор и повторИте свой отчет Заказчику за небольшие деньги. И он доволен, и Вы спокойны. |
Делала оценку не я. Я как раз заинтересована ее оспорить
Добавлено спустя 16 минут 36 секунд:
В первый раз было оценено для пролонгации договора аренды. В РС были включены улучшения, осуществленные арендатором. Для аренды было взято тех. состояние помещения с учетом этих (сьемных) улучшений. Типа - заходи и работай.
Во второй раз эта же оценка пошла на продажу. Но ведь стоимости должны быть разные, т. к. арендатор забирает свое имущество с помещения. Значит в этом случае РС будет ниже. Я правильно понимаю? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
