| Автор |
Сообщение |
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
 Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 10:53 |
  |
Всем привет. Кто сталкивался с таким вопросом?
У меня недостроенный жилой дом в лучших традициях новых русских - с башенками и бассейном, террасой, двумя кухнями - такой себе замок. Но он недостроен и не введен в эксплуатацию. Мало того там еще сгорела крыша и второй этаж поджарился малехо.
Как не странно ЭТО берут под залог в банке. Как вы посоветуете его оценить.
Жду. Заранее благодарна. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
    |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 11:12 |
|
Как минимум по стоимости земельного участка (если в обственности), + стоимость ликвидации улучшений.
Мы тут делали бизнес-план строительства коттеджного городка, так прорабатывали рынок на предмет что кому нравиться, что строится сейчас и т.д. Такие штуки, особенно давний недострой, не пользуются спросом. Правда это по Киевской области. Если интересует-могу сбросить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 11:14 |
|
| Цитата: |
| земельного участка (если в обственности), + стоимость ликвидации улучшений |
+1 или вообще "как будто там дома нет", т.е. только з.у. есть такие объекты в продаже, я видела "з.у. с незавершенным строением" на строение, соответсвенно никаких доков. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 11:30 |
|
есть проект и землю вот-вот оформят.
Скиньте, ребятушки, что есть у вас. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 12:05 |
|
а шо нам проект? не факт, шо построенно по проекту. землю оформят- вот по земле и оценивай- ИМХО. дом тут не при чем. У меня отчета подобного нет. потому как землю я не ценю, ее у меня отдельно ценят. но у меня был подобный домик- правда деревянный сруб, доков на него не было- вот мы оценили только з.у., а дом- это строй материалы их банк взять не может (это головомойка для них). так шо ты у банкиров уточни, шо они себе брать будут. думаю дом в таком состоянии они не возмут. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 22 Янв 2007 16:43 |
|
| Цитата: |
| землю оформят- вот по земле и оценивай- ИМХО. дом тут не при чем. |
коллеги, вы НС №2 читаете? Дом-то достроить можно.
п.26 "У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію." |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Янв 2007 17:21 |
|
угу-угу. есть красивая схема расчета даже. после достройки самое выгодное для жилья - продать (прогнозируем рыночную с учетом темпа роста), дисконтируем ее в текущие цены, вычитаем затраты на достройку (по смете ил по УПВС рассчитанные). как-то так, начерно. |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 08:36 |
|
| Цитата: |
| угу-угу. есть красивая схема расчета даже. после достройки самое выгодное для жилья - продать (прогнозируем рыночную с учетом темпа роста), дисконтируем ее в текущие цены, вычитаем затраты на достройку (по смете ил по УПВС рассчитанные). как-то так, начерно. |
Сонечко, де воно є? Цьом-цьом  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 08:56 |
|
| Цитата: |
| Дом-то достроить можно. |
Хм...я говорила с точки зрения оценки под залог, при отсутвии документации на дом. Если есть документы (тех. паспорт) иде написано шо это Н.З.- то вперед и с песней, достраиваем, продаем, дисконтируем..а так.....его банк не возмет без доков, потому как это просто набор стройматериалов.......нет техпаспотра- нет недвижки. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 09:09 |
|
А на незавершенку техпаспорт выдают?
ЕСЛИ ВЗЯТЬ с заказчика или строительной организации, которая возводила дом, что мол, дом построен тютелька в тютельку с проектом. Идея, конечно, никакая, но может быть....? Как вы думаете? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 09:25 |
|
| Цитата: |
| А на незавершенку техпаспорт выдают? |
да, где прописано что это н.з. + степень готовности
| Цитата: |
| ЕСЛИ ВЗЯТЬ с заказчика или строительной организации, |
ИМХО- фигня, в любом случае документ общепризнаный- тех. паспорт..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 10:37 |
|
та мариш, тот расчет очень красивый, но страшно геморойный.
а результат (если построено немного, степень готовности маленькая), получается в районе стоимости ЗУ на сейчас.
да и банки к такому расчету относятся странно... |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 11:37 |
|
Ева, давай! |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 12:15 |
|
да у меня готовго нет, теория есть в конспекте от олифиренко.  факсом скинуть, что ли?
схема такая:
1. осматриваешь объект.
2. считаешь по УПВС стоимость достроенного на сейчас со 100% готовностью.
3. считаешь по УПВС степень готовности
4. считаешь по упвс застраты на достройку путем умножения пункта 2 на (1-п.3/100). то есть - если степень готовности 30%, то затраты = п.2*0,7
5. прогнозируешь срок достройки объекта и строишь отрицательные денежные потоки по этапам строительства.
6. прогнозируешь стоимость дома на момент окончания достройки.
7. все дисконтируешь в текущие цены.
8. стоимость объекта равна стоимость готового в текущих ценах (6 продисконтированный) минус стоимость затрат на строительство в текущих ценах.
вроде так. если ты все еще хочешь с этим связываться, пороюсь в конспекте, проверю, че забыла. |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 23 Янв 2007 13:18 |
|
:mrgreen: |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
|
|
