Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины. Опыт RICS Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Семинары, конференции и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Июл 2013 13:20 Grey Horse писал(а): - ставка дисконта и ставка капитализации - ненаблюдаемые на рынке величины Интересно, а как это так может быть? (Звучит примерно, как цена, например, на капусту на определенном рынке никак не зависит от ситуации на рынке: количества этой самой капусты на рынке, количества продавцов, качкства капусты). Т.е. относительно некоего имущества то, что происходит на рынке не имеет значения? Если эта величина не наблюдается на рынке, значит есть некие "наблюдатели", которые наблюдают и выдают значения. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 08:34 Серый писал(а): Интересно, а как это так может быть? Уважаемый коллега Серый, насколько я понимаю... Заметьте, Лопатников к ненаблюдаемым величинам отнес только ставку дисконта, в отличие от Огаджаняна А.Б. Речь о том, что: если Ставку Капитализации еще можно достаточно просто "извлечь" из данных об арендной плате, заполняемости, операционных расходах и цене объекта недвижимости, то для того, чтобы "выцепить" Ставку Дисконта, нужно использовать чуть более сложную математику и иметь значительно бОльшее количество рыночных (фактических или прогнозных) данных... Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд: А вообще-то Лопатников кого-то процитировал, сказав, что в методе DCF есть только две проблемы - проблема D и проблема CF. В пятницу занимались проблемой D... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 10:13 Grey Horse писал(а): - рынок вполне может недооценивать компании по сравнению с их "внутренней ценностью", которую может прикинуть оценщик, хорошо разобравшийся в работе этой компании. Вот. Вот. Вот именно. Прочитав Ваша я искренне не пожалел что не присутствовал ибо все крутилось, что понятно из Вашего, в рамках бизнес аналитики, а не определении стоимости. Если есть рынок, то бишь, предложения и главное СПРОС. В таком варианте РС, естественно будет ниже "внутренней ценности", и это справедливо иначе зачем покупать=инвестировать если РС выше "внутренней ценности" Откуда в таком варианте взяться "пользе". помните я говорил "польза" = ценность - РС. Отсюда вопрос эт почему рынок недооценивает актив, с точки зрения определения оценщиком=инвестором=продавцом РС? Что он недооценивает? РС которую требуется узнать=рассчитать оценщику или "ценность", которая не есть предметом продажи с точки зрения дефиниции РС и очень далека от РС? Если там речь шла о стоимостях отличных от РС ,то тогда все логично, проблем в "прогнозировании" масса. Но эт ближе к Глобе. И еще, почему определяя РС оценщик должен анализировать данные оцениваемой компании, а не рыночные данные по продажам аналогичных компаний? Разве что с целью описания ОО и понимания имеющихся нюансов да бы подобрать адекватные аналоги или внести поправки. Используя же данные компании в расчете РС мы получим стоимость в использовании но ни как не РС. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 12:06 rudge писал(а): Прочитав Ваша я искренне не пожалел что не присутствовал ибо все крутилось, что понятно из Вашего, в рамках бизнес аналитики, а не определении стоимости. Абсолютно не так. Говорили именно о недвижимости, подчеркивая периодически, что не о бизнесе. А темка обозначена мною просто потому, что интересной показалась - точнее, момент-то известный, но в украинской практике как-то еще не обозначался толком, мне кажется. rudge писал(а): В таком варианте РС, естественно будет ниже "внутренней ценности", и это справедливо иначе зачем покупать=инвестировать если РС выше "внутренней ценности" Откуда в таком варианте взяться "пользе". А вот и нет. Оххх, опять смешение терминов... Но покупать по РС все-таки, видимо, выгодно для инвестора, иначе он(и) бы не покупал(и) и, следовательно, вообще понятия РС не было бы! Как там опровержение моего примера с депозитом, уважаемый коллега rudge? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 13:02 Дык я же и писал rudge писал(а): Прочитав Ваше Grey Horse писал(а): ...опять смешение терминов... ну в чем оно выражено? Цитата: Как там опровержение моего примера с депозитом, уважаемый коллега rudge? Но это то же самое что и с кредитом. Разница с моим примером в статье по кредиту, только в том что 1. Возврат капитала не частями, а всей суммой в конце договора. И если тело депозита представить как ОО, то его РС, на дату вложения = оценки, равен сумме возврата депозита по окончанию договора приведенной к дате оценки. Я же кажется писал про это. В варианте с кредитом те же два ДП. Дисконтированный доход в виден процентов, это стоимость интереса инвестора и возврат вложенного капитала, это стоимость тела депозита как ОО. Последнее это то что определяют оценщики, а первое это то что стремятся предсказать инвесторы или бизнес аналитики. Только в данном примере нечего особо предсказывать все написано в депозитном договоре. Но риск банкротства банка остается. 2. Поменялись местами кредитор и инвестор _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 15:43 Юта писал(а): А рассматривались проблемы прогнозирования изменения ставки дисконта на протяжении горизонта расчета? Существуют ли на сегодня более-ли менее корректные и обоснованные подходы к этому вопросу? Или ставка должна оставаться неизменной на протяжении периода прогноза, и все тенденции рынка учитываются коэффициентом капитализации для реверсии? Никто не против был... да и быть не может, потому как если вспомнить Г.Харрисона, то еще у него в примерах, иллюстрирующих дисконтирование при оценке недвижимости, есть переменная Ставка Д. Другое дело, что с учетом Grey Horse писал(а): - на рынке США (кажется) в последние годы наблюдалась тенденция падения их безрисковой ставки... что сопровождалось по рыночным данным ростом премий за систематические риски, и в свою очередь средняя доходность рынка капитала оставалась приблизительно постоянной... изменение Ставки Д. во времени должно обосновываться не изменением базовой, а каким-то другим образом. Пока не знаю, каким. С третьей стороны, по уверениям одной из уважаемых коллег, аудиторы одной из фирм Big 4 были не в восторге от практического применения такой переменной ставки, поскольку "нигде в литературе такой технический прием четко не описан". _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 16:10 Grey Horse писал(а): "нигде в литературе такой технический прием четко не описан". К сожалению, в технической литературе масса технических приемов четко не описано, а те, что описаны - часто грешат большой долей как субъективизма так и попыток "описать неописуемое и доказать недоказуемое" Рискуя вызвать на себя праведный гнев rudgeа выскажу мнение, что оценка компаний помимо ретроперспективного анализа рыночных данных включает в себя и некое интуитивное понимание оценщиком тенденций отрасли. И это (понимание) уже удел немногих (не могу отнести себя к ним) и тут действительно оценка приближается к грани, за которой начинается настоящее искусство. Извините за романтическое отступление Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 16:21 Grey Horse писал(а): "нигде в литературе такой технический прием четко не описан" Ну, это как бы был аргумент одной из Big 4 против использования переменной Ставки Д. Тем не менее, надо понимать для себя, что использование переменной по времени такой ставки требует как минимум обоснования целесообразности. Добавлено спустя 15 минут 28 секунд: rudge писал(а): Но это то же самое что и с кредитом. Разница с моим примером в статье по кредиту, только в том что 1. Возврат капитала не частями, а всей суммой в конце договора. Да... но откуда такое противопоставление - "возврат капитала не частями"? Такое сплошь и рядом происходит и не только в случае кредита / депозита. rudge писал(а): И если тело депозита представить как ОО, то его РС, на дату вложения = оценки, равен сумме возврата депозита по окончанию договора приведенной к дате оценки. Ничего подобного! Что за... То есть вкладываем депозит - 1000 у.е., потом снимаем по окончанию договора те же 1000 у.е. будущих, дисконтируем к текущей стоимости и получаем... РС депозита? Извините, чушь. Это, скорее, стоимость права получить основную сумму депозита по истечению срока договора - и все. Но не РС депозита, никак... теряется стоимость права получения процентов - ради чего, собственно, депозит и затевается. rudge писал(а): В варианте с кредитом те же два ДП. Дисконтированный доход в виден процентов, это стоимость интереса инвестора и возврат вложенного капитала, это стоимость тела депозита как ОО. Надуманное разделение доходов, связанных с одними и теми же правами - на депозит, и еще более натянутое объяснение этого разделения... Как будто бы возврат основной суммы депозита - это не интерес инвестора... rudge писал(а): Последнее это то что определяют оценщики, а первое это то что стремятся предсказать инвесторы или бизнес аналитики. Вот тоже непонятно, с каких это делов?.. Оценщики, моделируя представления типичного инвестора, определяют и то, и другое. С другой стороны, неужели инвесторы не интересуются, каким образом им будет возвращена (и в каких размерах) основная сумма инвестированного капитала? Добавлено спустя 15 минут 44 секунды: И, наконец, эта странная фраза - "Собака - друг человека" "Сколько инвестор вкладывает по РС в объект, столько он и получает в сумме, только растянуто по времени. Зачем это ему?" Уважаемый коллега rudge, давайте вместе сделаем то, что мною Вам предлагалось и от чего Вы старательно уходили... Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Его норма прибыли отвечает среднерыночной и составляет 15% годовых. В течение 5 лет (рынок стабилен!) он получает доход ежегодно 150 денег. В конце 5 года объект оценки перепродается (износа особого нет, рынок стабилен) за те же 1000 денег. Итого, получается, что инвестор вложил 1000 и получил за 5 лет всего 150*5+1000 = 1450 денег. Недисконтированных. Так где же, где же те же самые деньги, только растянутые по времени к получению, а? Покажите мою математическую или логическую ошибку! Да, те же деньги в сумме 1000 денег могут получиться дисконтированными, но это же просто технический прием, определение текущей стоимости тех денег, которых сегодня нет, но в будущем ожидаются к получению... Их сегодняшний (а не растянутый по времени!) штраф за то, что их нет у инвестора сегодня. Вы правы только в том случае, если предположить, что через год инвестор получит 150 денег и будет расплачиваться ими в магазине, но уже дисконтированными!.. Но это бред. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 17:01 Grey Horse писал(а): То есть вкладываем депозит - 1000 у.е., потом снимаем по окончанию договора те же 1000 у.е. будущих, дисконтируем к текущей стоимости и получаем... РС депозита? Извините, чушь. Это, скорее, стоимость права получить основную сумму депозита по истечению срока договора - и все. Но не РС депозита, никак... теряется стоимость права получения процентов - ради чего, собственно, депозит и затевается. По оценочной теории rudge конец прогнозного периода - это обязательно точка продажи объекта оценки собственником (правда он мне так и не показал, где это прописано. Меня лично всега учили, что конец прогнозного периода - это конец колебаний прогнозируемого денежного потока, в том числе и исходя из прогнозов изменения рынка, внесения инвестиций/затрат и т.д.), а все, что происходит с объектом оценки после даты оценки обязательно делается новым собственником. И все права, в том числе и на возможные изменения объекта оценки с целью получения дополнительных доходов он просто дарит новому собственнику. Аргументация - если может что-то получить дополнительно, пусть не прется к оценщику сейчас, а сначала реализует эти возможности, потом приходит. Вот такая вот интересная оценочная теория, идущая в разрез с существующей теорией _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Вс, 07 Июл 2013 17:10), всего редактировалось 1 раз Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 17:04 Серый писал(а): И все права, в том числе и на возможные изменения объекта оценки с целью получения дополнительных доходов он просто дарит новому собственнику. Аргументация - если может что-то получить дополнительно, пусть не прется к оценщику сейчас, а сначала реализует эти возможности, потом приходит. Вот это - да, так... И поделать с этим пока ничего не получается... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 20:34 Юта писал(а): К сожалению, в технической литературе масса технических приемов четко не описано, а те, что описаны - часто грешат большой долей как субъективизма так и попыток "описать неописуемое и доказать недоказуемое" Рискуя вызвать на себя праведный гнев rudgeа выскажу мнение, что оценка компаний помимо ретроперспективного анализа рыночных данных включает в себя и некое интуитивное понимание оценщиком тенденций отрасли. И это (понимание) уже удел немногих (не могу отнести себя к ним) и тут действительно оценка приближается к грани, за которой начинается настоящее искусство. Извините за романтическое отступление Да же обидно как то чувствовать себя пугалом. Что касается выделенного то Вы правы на все 100. И даже не интуитивного, а обязательного для правильного адекватного определения НЕИ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 20:44 rudge писал(а): Да же обидно как то чувствовать себя пугалом. Crying or Very sad rudge, я же любя! Просто когда наблюдаю Ваши баталии с Серым - от одной мысли быть их субъектом прихожу в ужас А Ваше отношение ко всякого рода предположениям мне уже известно. И намек (по поводу интуитивного) я поняла и услышала Вас rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:02 Юта писал(а): ....баталии с Серым ... это не баталии это разговор с глухими. Они правильно говорят и их правильно учили, вот только беда в том что все это из финансово экономического анализа постулаты которого не всегда, а пророй просто не вяжутся с логикой оценки. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:36 rudge писал(а): вот только беда в том что все это из финансово экономического анализа постулаты которого не всегда, а пророй просто не вяжутся с логикой оценки. Уважаемый коллега rudge , не с логикой оценки, а с Вашей логикой, Вашим видением процесса и теории оценки! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:59 Grey Horse писал(а): Уважаемый коллега rudge , не с логикой оценки, а с Вашей логикой, Вашим видением процесса и теории оценки! Угу, а Ваша логика здесь Цитата: Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Его норма прибыли отвечает среднерыночной и составляет 15% годовых. В течение 5 лет (рынок стабилен!) он получает доход ежегодно 150 денег. В конце 5 года объект оценки перепродается (износа особого нет, рынок стабилен) за те же 1000 денег. Итого, получается, что инвестор вложил 1000 и получил за 5 лет всего 150*5+1000 = 1450 денег. Так какова сумма РС???????????? а) 1450 денег? б) 450 денег? в) 1000 денег? Это так маленький тест их 1,8 Судя по Вашему 1450 денег. КРУТО ОДНАКО, ПРИ ТОМ ЧТО, Grey Horse писал(а): Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Все. END. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Семинары, конференции и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме