| Автор |
Сообщение |
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
 Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:13 |
  |
[quote="Gorets33"]
| Юта писал(а): |
А зачем для такой "яичницы" вообще нужны аналоги?  |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования.  |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:22 |
|
| VVG писал(а): |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования. |
Для этого аналоги не нужны... Собственно даже отчет уже печатать не нужно будет... Достаточно написать Вашу фразу на первой страничке отчета... Дальше вообще можно уже ничего не писать: все равно смельчаков, которые дойдут до прочтения второй странички такого отчета найдется очень и очень немного...  |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:46 |
|
| VVG писал(а): |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования. |
Пам'ятаєте фільм «Москва сльозам не вірить»: «..Пєрєвєді» |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Последний раз редактировалось: K_BM (Сб, 27 Июл 2013 14:47), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:46 |
|
Gorets33
Есть такое. Иногда так и поступаю, но кроме психологической, смысловая нагрузка в этой фразе тоже присутствует.
Добавлено спустя 5 минут 52 секунды:
K_BM
получение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:53 |
|
| VVG писал(а): |
А как Вам удается уходить от объяснений с Заказчиком? Smile
|
Я не ухожу - я объясняюсь
| VVG писал(а): |
| кроме психологической, смысловая нагрузка в этой фразе тоже присутствует. Smile |
Нагрузка присутствует, еще какая  , а вот реальный смысл при попытке выявить некие эмпирические зависимости с последующим размещением куда-то при использовании аж целых 3-х аналогов - это вряд ли
Добавлено спустя 5 минут 22 секунды:
| K_BM писал(а): |
| «..Пєрєвєді» Very Happy |
| VVG писал(а): |
| K_BMполучение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. Smile |
Лучче б не переводил Хоть сами поняли, чего сказали, ув. VVG? Только не переводите больше, пожалуйста |
Последний раз редактировалось: Юта (Сб, 27 Июл 2013 15:00), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 15:00 |
|
| VVG писал(а): |
получение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. |
У Вас вже є мат.залежність, тобто встановлені коефіцієнти кореляції, а Ви після цього ще шукаєте теоретичні дані? Я правильно зрозумів? Якщо так, то я здивований.
Відносно якої системи координат: ху, xyz чи ...(а далі Ви самі)? |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 15:45 |
|
| Юта писал(а): |
| Хоть сами поняли, чего сказали, ув. VVG? Только не переводите больше, пожалуйста |
Я понял. Но если мои слова вызвали такой смех, наверное Вы поясните что именно не так?
| K_BM писал(а): |
| У Вас вже є мат.залежність, тобто встановлені коефіцієнти кореляції, а Ви після цього ще шукаєте теоретичні дані? Я правильно зрозумів? Якщо так, то я здивований. |
Не правильно. Корреляцией мы приводим аналог к объекту оценки, здесь же речь о получении некоего теоретического (несуществующего) аналога на основании некоей математической модели...
Добавлено спустя 14 минут 30 секунд:
| K_BM писал(а): |
Відносно якої системи координат: ху, xyz чи ...(а далі Ви самі)? |
А зачем Вам, пользователю, грузить себя какие системы координат будет/может использовать программист, для создания некоей теоретической базы аналогов? |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 16:17 |
|
VVG
Ну що Ви, ніякого сміху. Все нормально. "Проїхали" |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 09:07 |
|
K_BM
Похоже "проехать" в этот раз не получится и в оценке для НО мы увидим нечто подобное. Посмотрим, так или иначе алгоритм лишенный субъективизма оценщика, имеет все шансы быть более приближенным к реалиям, а минусы - где их нет?
|
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 14:29 |
|
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
В 2007/2008 гг, когда была массовой оценка для залога/ипотеки, пробовала применить экономико-математические методы для оценки квартир. По образованию экономист-математик, знакома с математической и экономической статистикой, вдохновленная книгой Сивца С.А. и по-моему Башаровой "Применение экономико-математических методов оценки недвижимости", применила корреляционно-регрессионный анализ, и получила результаты на диво, то что надо. Но...
1) от субъективизма оценщика при применении экономико-математических методов не уйти, поскольку формируя корреляцию факторов необходимо отдельные качественные факторы трансформировать в количественные, что осуществляется на "основе знаний и опыта оценщика;
2) статистика - это обобщение, и годится только для типовых квартир, находящихся в доме типового проекта, в типовом т.н. среднем состоянии. Если у вас проект многоквартирного дома неординарный, или ремонт выполнен с "применением современных технологий строительства и материалов" - результат удручит;
3) в результате построения корреляционной зависимости мы получаем уравнение зависимости, параметры которого никакой(!) смысловой /экономической нагрузки не несут (кстати, об этом говорят и в учебниках статистики), поэтому доказать "праведность" такой оценки пользователю достаточно сложно;
4) в ходе построения зависимости производится расчет индекса детерминации/или коэффициента корреляции. При этом, его необходимо проверить на значимость с помощью статистических критериев. Если работать с "непричесанной" выборкой, в результате при хорошем значении показателя, проверку на значимость он не проходит. Аналогично, необходимо проверять параметры уравнения на типичность. Если с выборкой не поработать - параметры могут не соответствовать заданным значениям - отсюда вывод: без личного участия оценщика в подборе информации, результат может быть и хорошим, но....
Ввиду того, что пытаются "проделать" с рынком оценочных услуг, может быть применение математических методов и будет актуальным: на основе обобщений можно будет определить "среднюю температуру по палате", но смысл такой оценки для пользователя, который читает не только 3-ю страницу отчета, но и все остальное - не вижу. Рынок недвижимости пока не настолько детерминирован, особенно по сегменту торгово-офисной недвижимости, сегменту рекреационной недвижимости -здесь очень большая спекулятивная составляющая, которая приведет к значительному искажению результатов.
Я не хочу сказать, что предлагаемое на конференции направление не имеет интереса. Имеет, но наверно это в далеком будущем |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 18:02 |
|
В оценке я постоянно пользуюсь корреляционно-регрессивным анализом т.е построением мат. моделей для оценки объектов в населенных пунктах, где информации днем с огнем не найти.
Построение математической модели которая описывает поведение цен в регионе в подобных населенных пунктах для меня едва ли не единственный выход качественно сделать работу.
Да, есть субъективность, есть ситуации когда модель не получается, но каков рынок такова и модель.
Есть рыночные цены и есть полученные по модели. Для оценщика главная задача чтобы они совпадали или разница между ними была минимальная.
Я прошел путь от полного неверия в этот метод до его обыденного пользования.
Кому интересно - процесс создания моделей в оценке описывает наука эконометрия.
Александр Сергеевич Сивец один из лучших специалистов по внедрению мат. статистики в оценку в Украине.
PS.
Притянуть за уши КРА для целей налоговой оценки можно, но это уже не наука, а шаманство или наукообразная профанация.
В природе, а особенно в Украине нет идеальных рынков и модель способна адекватно описывать только локальный рынок.
Вот недавно попался населенный пункт, где в не зависимости от этажа, площади, материала стен цена трехкомнатной квартиры -30000у.е. (53% объявлений). Остальные - евроремонт, сам центр, под магазин -32% ну и выбросы цен не вошедшие в эти два сегмента.
Тут никакая мат. статистика не поможет. Надо изучать локальный рынок и принимать решение. Вот он нелюбимый нами субъективизм.... |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 19:22 |
|
Створення певної залежності чинників впливу на процес формування ринкової вартості, потребує вивчення (знання) самого процесу: знати, як вже казали, локальний ринок потрібно обов'язково і характерні для нього чинники. Так як встановивши, фактори впливу: два, три чи більше, кожному чиннику встановлюється мінімальне і максимальне значення. І якщо для іншого земельно-оціночного району значення подібного чинника буде виходити за прийняті межі, модель не буде працювати.
Те що ми називаємо суб'єктивізмом, з точки зору мат. моделювання, я назвав би – чинники збурення. Тобто, ми знаємо про ці чинники, можемо знати максимальну вагомість впливу, а як і яким чином вони будуть впливати, точно ніхто не скаже. Приклад. Якщо б не існувало чинників збурення (суб'єктивізму), то снаряд завжди падав би в одну воронку. А народна мудрість стверджує зворотне, так як врахувати не можемо: прискорення вітру; дельта маси снаряду, розширення каналу ствола після першого пострілу і т.д.
Частково, не враховані чинників збурення компенсує «бета на 0-рівні» - це якщо вся модель зроблена за правилами.
Відбір вагомості чинників я не торкаюсь, нічого складного. Одне скажу, що з твердженням одного з «метра оцінки» щодо коефіцієнта корегування, який не перевищують 5%: « не обов'язково обґрунтовувати», - можна погодитись, так як дане значення ймовірно може знаходитись в межах похибки кінцевого результату.
P.S.
Модель не замінить оцінювача – це всього інструмент. А щоб вміло користуватись інструментом , вносити корегування, потрібно в будь-якому разі знати сам процес. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 08:54 |
|
K_BM
Все вірно, погоджуюсь майже на 100%.
| Цитата: |
| Одне скажу, що з твердженням одного з «метра оцінки» щодо коефіцієнта корегування, який не перевищують 5%: « не обов'язково обґрунтовувати - можна погодитись, так як дане значення ймовірно може знаходитись в межах похибки кінцевого результату. » |
А це вже колего - проста імітація оціночної діяльності.
Хто не хоче вивчати ринок- той вводить експертні поправки на стан, вхід, поверх і т.д. Типове явище.
В мене просте питання: "Чому не 4% і не 6%? Чому?"
З приводу впливу на результат - погоджуюсь, якщо це коригування єдине, але-ж такі умільці на цьому не зупиняються.
Бачив свого часу розроблену "корифеями" методику з коригуваннями для оцінки активів одного банку. Ну все "по понятиях". Таблиці експертних значень коригувань на всі випадки життя......
Думаю, що податкові оцінювачі також матимуть програму з такою-ж схемою коригувань. |
|
|
|
|
Збышек Беккер
Сообщения: 52
Откуда: около Лысой горы
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 09:08 |
|
| Vlada писал(а): |
Согласна с Петром, что матметоды -это скушно, их применение сводит оценку на более упрощенный уровень, а оценка это действительно искусство (позволяет об этом судить 10 лет стажа оценщика)
Добавлено спустя 9 минут 4 секунды:
Именно скушшно |
Скучно или нет это чисто индивидуально. А возможность решать сложные оценочные задачи - факт.
Нельзя оставаться на уровне 1996 года. Мат. методы - прогресс. Остановка- это деградация.
Ведь вначале и рыночные арендные ставки брали с потолка и ставка капитализации тоже...
Не было вообще рынка а работать надо.
Но теперь есть рынок почти совершенный - рынок аренды. Да и предложения к продажи худо -бедно есть. |
_________________
Кто не поднимает паруса - тому не дует попутный ветер. |
|
|
|
Vlada
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 22:00 |
|
Grey Horse, что касается математических методов в оценке, на мой взгляд, для оборудования они очень хороши, но при оценке недвижимого имущества, если говорить о статистических методах, то они трудоемки и требуют для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, открытости рынка, доступности информации о предыдущих сделках (говорим о совершившихся сделках, а не о предложениях, покрывшихся мхом, извините за выражение), ну и, конечно, желательно наличие специальных служб, накапливающих информацию (единственное, что имеем в достаточном количестве). Эти необходимые условия можно, наверное, соблюсти в областных центрах (и то под сомнением) А как же остальные города, поселки нашей Родины? Там остается только..искусство Или нет?
Добавлено спустя 16 минут 40 секунд:
Збышек Беккер, использование статистических методов подразумевает анализ достаточного количества репрезентативных выборок и предложения к продаже худо-бедно все-таки не годится |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
