| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Сб, 10 Авг 2013 22:25 |
  |
ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях?
а также об усредненной доле операционных затрат? |
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 00:41 |
|
| zanoza писал(а): |
| ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях? |
Посомтрите классификаторы офисных комплексов. Если не изменяет память, там есть такой параметр, как соотношение полезной и вспомогательной площадей: он влияет на классификацию. Ищите по российским сайтам. На украинских лично я не встречал.
| zanoza писал(а): |
| а также об усредненной доле операционных затрат? |
А что это такое?  |
|
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 08:16 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| а также об усредненной доле операционных затрат? |
А что это такое? |
это затраты на содержание здания-оплата труда персонала, коммунальные услуги, ремонты, уборка, налоги. учитываются при расчета ЧОДа в доходном подходе.  |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 08:38 |
|
| zanoza писал(а): |
ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях?
а также об усредненной доле операционных затрат? |
по площадям можно обратить внимание на стандарты BOMA,
по операционным затратам в последнее время не попадались |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 10:36 |
|
| Yourick писал(а): |
по площадям можно обратить внимание на стандарты BOMA,
|
ВОМА использовать не рекомендую: в нашей стране эта система подсчета совершенно не распространена. Кроме того, там сама система построена таким образом, чтобы не обращать внимание на соотношение полезная/дополнительная площадь.
Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:
| anfisa писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| а также об усредненной доле операционных затрат? |
А что это такое? |
это затраты на содержание здания-оплата труда персонала, коммунальные услуги, ремонты, уборка, налоги. учитываются при расчета ЧОДа в доходном подходе. |
Я спрашивал, что такое "усредненная доля"... С затратами понятно... А вот как определить "долю" и зачем она вообще нужна - не знаю...  |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 11:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях? |
В обзорах не встречалось. Если проанализировать площади различных бизнес-центров, то отношение офисной площади к общей составляет (приблизительно) от 0,9 до 0,6.
В книге "Профессиональный девелопмент недвижимости" (Ричард Б. Пейзер и Анна Б. Фрей, Второе издание, 2003 г.) приводится коэффициент полезной площади (коэфф. функциональности, коэфф. полезности) как отношение арендуемой площади к полезной, который в среднем составляет: 1,15 - для многоэтажных офисных зданий, 1,12 - для малоэтажных зданий. Отношение 1,2 и выше - неэффективные здания.
| zanoza писал(а): |
| а также об усредненной доле операционных затрат? |
Про долю тоже не понял. Доля от чего (в чем)? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 12:31 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| ВОМА использовать не рекомендую: в нашей стране эта система подсчета совершенно не распространена. Кроме того, там сама система построена таким образом, чтобы не обращать внимание на соотношение полезная/дополнительная площадь. |
Как раз таки очень распространена, особенно в топовых профессиональных офисных центрах, где основными арендаторами являются иностранные компании или их представительства.
Добавлено спустя 2 минуты 48 секунд:
| zanoza писал(а): |
ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях?
а также об усредненной доле операционных затрат? |
Вроде в годовом обзоре Colliers есть и коэффициент площадей общего пользования, и размер эксплуатационных платежей. Правда для класса А, и скорее всего для Киева. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 12:46 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Про долю тоже не понял. Доля от чего (в чем)? |
Доля операционных затрат в валовом доходе от аренды.
То, что в расчете все обычно пишут 2-5%.
Добавлено спустя 30 секунд:
| Серый писал(а): |
Вроде в годовом обзоре Colliers есть и коэффициент площадей общего пользования, и размер эксплуатационных платежей. Правда для класса А, и скорее всего для Киева. |
спасибо, пойду пороюсь поищу. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 13:00 |
|
| Серый писал(а): |
Как раз таки очень распространена, особенно в топовых профессиональных офисных центрах, где основными арендаторами являются иностранные компании или их представительства.
|
В принципе, да... Не подумал, что в Киеве ситуация может быть иной... Но я отвечал, все-таки, ориентируясь на ВСЮ Украину, а не на Киев... 
Добавлено спустя 11 минут 51 секунду:
| zanoza писал(а): |
Доля операционных затрат в валовом доходе от аренды.
То, что в расчете все обычно пишут 2-5%. |
Извините, а каким образом величина оплаты, например, за пользование земельным участком связана с "валовым доходом"? А плата за воду/канализацию/отопление? Или, Вы считаете, что от количества валовых доходов зависит интенсивность уборки помещений? Единственная "переменная" величина - это бонусы ТОП-менеджмента. Но эту величину учесть невозможно. В том числе и потому, что ее относительная величина не является постоянной: один владелец устанавливает один процент, другой владелец - другой, в зависимости от прибыли (а не от дохода) также данная величина может меняться... Другими словами, если Вам нужно подогнать цифру - Вы берете проценты от дохода, если Вам нужно посчитать РЕАЛЬНО - считайте величину коммунальных и эксплуатационных расходов на 1 кв.м. площади нежилых помещений в той местности, где находится данный офисный центр и умножайте на количество квадратных метров. Я еще, как правило, добавляю нескольких сотрудников с их заплатами: руководитель, бухгалтер, охрана из расчета рабочего графика "сутки через двое". |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 13:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| То, что в расчете все обычно пишут 2-5%. |
В обзорах приводят величину эксплуатационных расходов ($) на кв. м. в месяц (год). В процентах не встречал. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 13:33 |
|
| zanoza писал(а): |
| ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях? |
Кстати,"нормативом" такой параметр выступать не может. Поскольку он слишком противоречив по своей природе. С одной стороны, казалось бы, чем меньше такое соотношение - тем лучше, больше помещений сданы в аренду, соответственно, больше доход. С другой стороны, если этот параметр большой - значит можно предположить, что данный центр имеет большие, просторные холлы на этажах, широкие коридоры, всякие "прибамбасы", типа "зимний сад", "комнаты отдыха" и прочую подобную фигню... Тогда данный комплекс относится к комплексам более высокого уровня, следовательно, арендная плата в нем будет выше... Соответственно, и общий доход при меньшем количестве площадей под аренду может быть выше... Именно поэтому таких "нормативов" и не существует... |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 13:45 |
|
Дискусійне питання щодо операційних витрат. Однозначно можна сказати, що до операційних витрат не належать витрати на обслуговування боргу та податків (НСО№2). Згідно п.12 НСО№2 Дані про фактичні операційні витрати, що несе власник від існуючого використання об'єкта оцінки, приймаються відповідно ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.
Не завжди орендодавець приймав на себе витрати на прибирання, охорону, комунальні платежі саме з валового доходу від орендної плати. Особисто я, можу обгрунтувати тільки три пункти: фонд заробітної плати (статистичні дані); відрахування на ТО і ПР (тільки не на КР) – 2,5-3,5% від балансової вартості (норматив); земельний податок (регламентується). Все. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 13:52 |
|
Кстати, эксплуатационные затраты в профессиональных ОЦ (в ТЦ тоже) платятся сверх установленной арендной платы. Таким образом полностью компенсируются владельцу (а по опыту, даже очень часто выше фактических затрат владельца) и на доход они не влияют никак (не уменьшают его). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 14:05 |
|
| K_BM писал(а): |
Не завжди орендодавець приймав на себе витрати на прибирання, охорону, комунальні платежі саме з валового доходу від орендної плати. Особисто я, можу обгрунтувати тільки три пункти: фонд заробітної плати (статистичні дані); відрахування на ТО і ПР (тільки не на КР) – 2,5-3,5% від балансової вартості (норматив); земельний податок (регламентується). Все. |
Что касается уборки, то здесь необходимо четко понимать, о каком именно центре идет речь. Например, в большинстве современных, высококлассных центрах - уборка в соответствии с графиком осуществляется централизовано и осуществляется силами арендодателя. Но здесь есть варианты оформления: такая уборка может входить в стоимость арендной платы, а может указываться в договоре отдельной строкой и к арендной плате отношения не иметь. Комплексы низко классные - вообще такой услуги, как правило, не предоставляют, следовательно, у них такой статьи расходов нет...
Отчисления на ТО и ТР - тоже величина дискуссионная... Например, управляющие компании при формировании прайсов своих услуг, предусматривают на эти цели до 10%, и даже до 12%... Но это от величины дохода... Хотя, лично я считаю, что при таких затратах на ТО и ТР говорить об "эффективности" управления - дико... В отношении величины - я больше согласен с Вашими цифрами... Только привязку я не стал бы делать к балансовой стоимости....
Добавлено спустя 2 минуты 7 секунд:
| Серый писал(а): |
| Кстати, эксплуатационные затраты в профессиональных ОЦ (в ТЦ тоже) платятся сверх установленной арендной платы. Таким образом полностью компенсируются владельцу (а по опыту, даже очень часто выше фактических затрат владельца) и на доход они не влияют никак (не уменьшают его). |
Ага,помню, как нам в одном центре пытались насчитать канализацию из расчета 16 кубов на человека в месяц...  |
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Вс, 11 Авг 2013 14:29 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
