Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Соотношения площадей Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 08:06 [quote="Gorets33"] ... Отчисления на ТО и ТР - тоже величина дискуссионная... .... Только привязку я не стал бы делать к балансовой стоимости...[quote] Подібна точка зору і щодо "дискусійності", і щодо прив*язки до балансової вартості. В даному випадку «балансова вартість» - дослівна цитата з нормативу. І в іншому є проблема: «Чи завжди нам дають балансову вартість саме для об'єкту оцінки?» Дорече, цими ж нормами користується підприємства (з якими співпрацюю), які займаються бюджетуванням. Не претендую на інстанцію останньої істини, в наших реаліях базою для визначення витрат на ТО і ПР (2,5-3,5 - відновна вартість (без витрат "на активний маркетинг" та інших непередбачених обов*язкових "сучасних" платежів - Ви мене зрозуміли). Для цього є низка власних міркувань, обґрунтувань в т.ч. і емпіричним шляхом. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 09:04 K_BM писал(а): В даному випадку «балансова вартість» - дослівна цитата з нормативу. Извините, а можно уточнить,каким именно нормативом предусмотрено? Я, видимо, что-то упустил... K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 09:39 Для візуалізації, скан з підручника. Не думаю, що показник відрахування на ТО і ПР суттєво змінився, на відміну від загальної структури собівартості робіт Не виходить причепити файл, може через "є-мейл". Посилання: С.М. Бабусенко "Проектірованіє ремонтно-обслуживающих прєдпріятій". Розділ - Розрахунок собівартості. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 10:01 Gorets33 писал(а): zanoza писал(а): ребята, а попадались кому-нибудь в обзорах данные о нормативном соотношении полезной и общей площади в офисных зданиях? Кстати,"нормативом" такой параметр выступать не может. Поскольку он слишком противоречив по своей природе. С одной стороны, казалось бы, чем меньше такое соотношение - тем лучше, больше помещений сданы в аренду, соответственно, больше доход. С другой стороны, если этот параметр большой - значит можно предположить, что данный центр имеет большие, просторные холлы на этажах, широкие коридоры, всякие "прибамбасы", типа "зимний сад", "комнаты отдыха" и прочую подобную фигню... Тогда данный комплекс относится к комплексам более высокого уровня, следовательно, арендная плата в нем будет выше... Соответственно, и общий доход при меньшем количестве площадей под аренду может быть выше... Именно поэтому таких "нормативов" и не существует... Есть в архитектуре, Коэффициенты Объемно Планировочных Решений, К1 и К2, расчитываются из соотношения площадей, на вскидку не вспомню, попадался отчет, где эти моменты были интересно обыграны в оценке. У архитекторов кстати эти параметры в т.с. рекомендуемых диапазонах. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 10:18 Владимир Владимирович писал(а): Есть в архитектуре, Коэффициенты Объемно Планировочных Решений, К1 и К2, расчитываются из соотношения площадей, на вскидку не вспомню, попадался отчет, где эти моменты были интересно обыграны в оценке. У архитекторов кстати эти параметры в т.с. рекомендуемых диапазонах. Вопрос №1: эти Коэффициенты Объемно Планировочных Решений рассчитываются на основании документации какого года выпуска? Вопрос №2: какое отношение рекомендуемые архитекторам параметры относятся к оценке? Вы правильно написали, что в отчете, который Вам попался, данные коэффициенты были "интересно обыграны". Именно, что "обыграны"... Кстати, очень интересный пример вспомнился. После того, как в США рухнули башни-близнецы (как мы помним, это был офисный центр), в США были внесены изменения в требования, связанные с пропускной способностью лестничных маршей. В результате этих изменений, ширина лестничных маршей в офисных центрах, строящихся после этого, должна была быть увеличена почти в 2,5 раза по отношению к предыдущим требованиям... Как несложно догадаться, соотношение полезной/вспомогательной площадей в связи с изменениями требований изменилось... И не в сторону увеличения... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 14:47 ребята, а что такое "Возмещаемый коэффициент потерь не выше 12%", столь часто цитируемый в классификациях офисной недвижимости? http://realty-in.dp.ua/story/klassifikatsiia-ofisnykh-pomieshchienii например Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 15:14 (ворчливо) вот Горец, ты грамотный и толковый спец, пошто дядьку напрягаешь, тем паче сегодня? Gorets33 писал(а): Вопрос №1: эти Коэффициенты Объемно Планировочных Решений рассчитываются на основании документации какого года выпуска? Вопрос №2: какое отношение рекомендуемые архитекторам параметры относятся к оценке? попробую ответить: №1. наверное есть теоретические наработки и правила, выработанные на практике. То, что Пифагор доказал теорему до н.э. не значит, что она не верна? Извини, что как бы вопросом на вопрос. №2. рекомендуемые архитекторам параметры могут не иметь никакого отношения к оценке. Они могут иметь отношения к объекту недвижимости, если возникнет необходимость в его оценке, как например для поиска аналогов, или определении износов. Цитата: интересный пример примеры ничего не доказывают и ничего не опровергают, они лишь иллюстрируют. В данном примере мы можем допустить его актуальность если другие параметы равны константе. А вообще нормы в США это действительно оригинальные ... Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд: zanoza писал(а): Возмещаемый коэффициент потерь не выше 12% пмсм, попытка придать наукообразность очередной .... попробуй поработать поиском в варианте A refundable loss factor _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 15:36 Владимир Владимирович писал(а): (ворчливо) вот Горец, ты грамотный и толковый спец, пошто дядьку напрягаешь, тем паче сегодня? Простите, Дядька! Я не знал, что понедельник для Вас так тяжел... Учту на будущее и постараюсь больше по понедельникам не загружать Ваш поизносившийся организм вопросами... Владимир Владимирович писал(а): №1. наверное есть теоретические наработки и правила, выработанные на практике. То, что Пифагор доказал теорему до н.э. не значит, что она не верна? Извини, что как бы вопросом на вопрос. Как бы, между природными закономерностями и нормами, придуманными людьми, есть некоторая разница... Пифагор ведь доказывал природную закономерность, а мы говорим о том, что к природе и мироустройству отношения не имеет, а просто установлено людьми, как "наиболее оптимальный вариант". Причем, нет ничего необычного в том, что то, что было "оптимальным", например, при "плановой экономике", будет таким же "оптимальным" и в условиях "рыночной"... Именно поэтому я и спрашивал год введения данных коэффициентов... Владимир Владимирович писал(а): №2. рекомендуемые архитекторам параметры могут не иметь никакого отношения к оценке. Они могут иметь отношения к объекту недвижимости, если возникнет необходимость в его оценке, как например для поиска аналогов, или определении износов. Насчет аналогов - абсолютно не возражаю. Действительно, искать аналоги в стандартных "польках", "чешках и "хрущевках" гораздо приятнее, чем найти аналог дома, построенного по эксклюзивному проекту... Но, тем не менее, наряду с "польками", "чешками" и "хрущевками" все равно существуют дома, построенные по индивидуальным проектам. Это я к тому, что одно не исключает другого... Если кто-то строит офисный центр по стандартному проекту, то это не означает, что никто не может построить другой центр по индивидуальному. И в индивидуальном проекте предусмотреть то, чего нет и никогда не будет в стандартном проекте... Обычно, это называют "маркетингом" на этапе проектирования... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 15:36 Владимир Владимирович писал(а): попробуй поработать поиском в варианте A refundable loss factor Угу... сжигатель жира находится или что-то типа того. Или это... только сегодня? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 16:04 Grey Horse писал(а): Владимир Владимирович писал(а): попробуй поработать поиском в варианте A refundable loss factor Угу... сжигатель жира находится или что-то типа того. Или это... только сегодня? у меня тоже такое же гугл находит ))) Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 16:27 Воронин публиковал в своих статьях (расчет доходным подходом) % операционных затрат в зависимости от типа недвижимости. В таблице называется так: "Операционные рас-ходы в % от ПВД". Источник: В.А. Воронин. Моделирование рынка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса. Львов-2009. Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 16:33 Albano2 писал(а): Воронин публиковал в своих статьях (расчет доходным подходом) % операционных затрат в зависимости от типа недвижимости. В таблице называется так: "Операционные рас-ходы в % от ПВД". Источник: В.А. Воронин. Моделирование рынка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса. Львов-2009. Все это прекрасно! Вот только незадача: тарифы на коммунальные и эксплуатационные расходы в разных областях разные, также они разнятся и в зависимости от населенного пункта... В Киеве - одни тарифы, в Харькове - другие, во Львове - третьи, в Конча-Заспе - четвертые, в Ирпене - пятые... И везде представляют собой постоянную величину, не зависящую от величины валового дохода. Более того, как показывает практика, находящиеся в некотором смысле в обратной зависимости от дохода: когда кризис - доходы падают, а тарифы растут... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 17:23 zanoza писал(а): ребята, а что такое "Возмещаемый коэффициент потерь не выше 12%", столь часто цитируемый в классификациях офисной недвижимости? http://realty-in.dp.ua/story/klassifikatsiia-ofisnykh-pomieshchienii например вот и ответ на этот вопрос: Цитата: Коэффициент потерь = 1 - (полезная площадь/арендуемая площадь)*100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 18:02 zanoza писал(а): вот и ответ на этот вопрос: Цитата: Коэффициент потерь = 1 - (полезная площадь/арендуемая площадь)*100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА. С ума сойти! Это кто ж так BOMA-то на русский перевел! Воистину - велик и могуч... язык. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 12 Авг 2013 18:11 zanoza писал(а): Цитата: Коэффициент потерь = 1 - (полезная площадь/арендуемая площадь)*100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА. Наверное я чего-то не понимаю. Согласно стандарту ВОМА, в арендуемую площадь входят: 1.Площади, непосредственно используемые арендатором. 2.Доля площадей общего пользования (включая подсобные помещения и помещения управляющего, не включая лестничные марши и площадь под несущими колоннами), приходящаяся на площадь, используемую арендатором. Следовательно, в аренду по стандарту ВОМА сдаются ВСЕ площади здания, в том числе, те, которые фактически использует управляющий центром (а он может использовать много площади...), все вестибюли, все коридоры, если на этаже есть общие туалеты - за их площадь также платит арендатор, за исключением лестниц, места под несущими колоннами и половины места под внешними стенами... КАКОЙ здесь "коэффициент потерь"? Этот стандарт для того и был придуман, чтобы получать арендную плату за ВСЮ площадь здания! Нет при данном способе расчета арендной платы потерь. Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды: Grey Horse писал(а): С ума сойти! Это кто ж так BOMA-то на русский перевел! Воистину - велик и могуч... язык. А может, за основу бралась украинская версия перевода... А Вы сразу на русский язык наезжаете... Не правильно это! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме