| Автор |
Сообщение |
Андрейко
Сообщения: 2
|
 Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 08:34 |
  |
Добрый день, собственно вопрос состоит в том, можно ли выразить корректировку на внутреннее техническое состоянии в денежном эквиваленте, так как рецензент говорит что процентная ставка, зависит от цены самого аналога и не является экономически обоснованой |
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 09:13 |
|
| Андрейко писал(а): |
| Добрый день, собственно вопрос состоит в том, можно ли выразить корректировку на внутреннее техническое состоянии в денежном эквиваленте, так как рецензент говорит что процентная ставка, зависит от цены самого аналога и не является экономически обоснованой |
Выскажу субъективное мнение.
Можно, конечно же, выразить корректировку в абсолютной величине. Причем,эта самая величина будет зависеть от площади, на которой данные улучшения произведены... Надеюсь, Вы согласитесь, что поклеить обои в квартире площадью 80 кв.м. стоит дороже, чем в квартире площадью 30кв.м. Если еще учесть высоту потолков (а она бывает в среднем от 2,5 до 3,5м), то увидим, что и от качества дома, в котором расположена данная квартира, тоже будет зависеть указанная величина стоимости ремонта... А теперь напрягаем память и начинаем судорожно вспоминать: а от чего вообще зависит стоимость квартиры? И получается: месторасположение, площадь, качество дома. Два из этих параметров влияют не только на стоимость квартиры в целом, но и на стоимость ремонтных работ...
И еще один аргумент в Вашу пользу, а не в пользу Рецензента: даже если ремонт сделан в каком-то одном-двух помещениях квартиры, а не во всех, ремонт поднимает стоимость ВСЕЙ квартиры, а не только этих помещений.
Резюме: лично я считаю, что в Вашем случае Рецензент не прав и он не очень хорошо понимает принципы ценообразования, сложившиеся на рынке купли-продажи недвижимости. Кроме того, он не учитывает и того, что даже смета на ремонтные работы В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ не является "экономически обоснованной", поскольку не учитывает рост комфортности квартиры с ремонтом по отношению к квартире без ремонта. А степень этой комфортности (основной параметр при ценообразовании) нелинейно связан с ремонтом. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 09:48 |
|
Мы применяем такую поправку в абсолютном (денежном) выражении для жилой и коммерческой недвижимости, так как для этих категорий на практике часто не так важно общее техническое состояние здания, как именно качество отделочных работ. Ход рассуждения таков. В предложениях фирм, занимающихся ремонтными работами есть ориентировочные стоимости отделки разных категорий (обычный ремонт, улучшенный, "евро", капитальный) в расчете на 1 м2. Конечно, это довольно усредненная величина и высота потолков тут не учитывается  .Определяем стоимость воссоздания ремонта (как нового) в оцениваемой квартире (помещении) и объектах сравнения ( по описаниям и по результатам прозвона, смотреть объекты сравнения конечно не всегда получается).  Далее: определяем остаточную стоимость отделочных работ в объекте оценки и объектах сравнения ( с учетом коэффициента физизноса отделки). Разница - это и есть абсолютная поправка. Вроде так.
Не буду утверждать, что в данном подходе нет определенной доли условности, но эта доля никак не больше, чем при применении корретировок в виде коэффициентов. А коэффициентами корректируем именно состояние строительных конструкций здания (при возможности и необходимости). |
|
|
|
|
Андрейко
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 10:33 |
|
Если я правильно понял, то нужно взять усредненный показатель прозвона ремонтных фирм, отнять коэф. физизноса, и использовать данную корректировку? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 10:36 |
|
Андрейко, можно и так. Можно для красоты отчета и на радость рецензенту воспользоваться строительным калькулятором (тут есть разные Калькуляторы он-лайн ) - и усложнить отчет о стоимости квартиры до невменяемости.
мой совет - возьмите аналоги в таком же состоянии. и не будет никакой корректировки на ремонт, опа. вот такой вот фокус. а остальные корректировки будут относительными. |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 10:49 |
|
| zanoza писал(а): |
| мой совет - возьмите аналоги в таком же состоянии. и не будет никакой корректировки на ремонт, опа. вот такой вот фокус. а остальные корректировки будут относительными. |
Не завжди свято буває на нашій вулиці 
Я тоже згідний що коректування у відсотках більш коректне якщо воно не перевищує 10%. Крім того ми незнаєм що саме вкладає продавець в слова житловий стан, добрий стан, добрий ремонт, євроремонт. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 10:54 |
|
| Юта писал(а): |
| ....Далее: определяем остаточную стоимость отделочных работ в объекте оценки и объектах сравнения ( с учетом коэффициента физизноса отделки). Разница - это и есть абсолютная поправка. Вроде так.... |
Собственно при попарном сравнении этот метод и применяется. Но только при попарном, когда нет различий по остальным показателям.
| Цитата: |
| Не буду утверждать, что в данном подходе нет определенной доли условности,.... |
и все таки сомнения гложат
А если есть данные для попарного сравнения то зачем это?
| Цитата: |
| Мы применяем такую поправку в абсолютном (денежном) выражении для жилой и коммерческой недвижимости, так как для этих категорий на практике часто не так важно общее техническое состояние здания, как именно качество отделочных работ. Ход рассуждения таков. В предложениях фирм, занимающихся ремонтными работами есть ориентировочные стоимости отделки разных категорий (обычный ремонт, улучшенный, "евро", капитальный) в расчете на 1 м2. Конечно, это довольно усредненная величина и высота потолков тут не учитывается .Определяем стоимость воссоздания ремонта (как нового) в оцениваемой квартире (помещении) и объектах сравнения ( по описаниям и по результатам прозвона, смотреть объекты сравнения конечно не всегда получается). |
Вообще то меня учили что РС недвижимости определяется тремя факторами. 1. Место расположения. 2. Место расположения. 3. Место расположения.
Лично я ни где не встречал метод определения промежуточных (назову их так) поправок для недвижимости при определении РС. Ибо мне не встречались четкое определение их долей в общей стоимости и соответственно в общей поправке. Последнее время я все больше утверждаюсь в мысли что нужно определять общую поправку, которая априори включает в себя все факторы определяющие РС того или иного объекта недвижимости. При этом допускаю одну поправку, это поправка на отсутствующие элементы, называемая коэффициентом готовности. Но это больше вопрос подбора аналогов.
И еще.
Все прекрасно знают что затраты на ремонт перед продажей, при нормально развивающемся рынке, никогда не окупались. Не говоря уже при стагнации рынка. Разве что при галопирующей инфляции есть смысл делать такой ремонт.
Да и как адекватно сравнить (ремонт)? Ведь для этого нужно как минимум провести осмотр аналогов. И кто это делает? Я уж молчу что для определения физ. износа "ремонта" (как минимум) нужно провести экспертизу которая сопряжена с "порчей" тех же обоев, краски, плитки и тп. Вообще то при виде свежего "ремонта" у меня всегда закрадываются сомнения. А не скрывается ли под этим большие проблемы? Протечки, трещины, грибок и тп.
Отсутствие четкой процедуры расчета, определения и применения, поправок это мина замедленного действия и повод, к стати всегда существующий, признать работу оценщика не корректной.
И последнее.
А как "пересічний" покупатель/продавец определяет для себя стоимость? А если оценщик зеркало рынка то и он должен действовать так же как и "обізнані" операторы рынка. Другое дело что оценщик, как специалист, увидит то что простой оператор рынку не увидит. Последнее и есть главное отличие оценщика от продавца/покупателя.
Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд:
| zanoza писал(а): |
мой совет - возьмите аналоги в таком же состоянии. и не будет никакой корректировки на ремонт, опа. вот такой вот фокус. а остальные корректировки будут относительными. |
А вот и подтверждение тому что я писал.
+100000
Добавлено спустя 6 минут 26 секунд:
Уважаемый коллега Доцик
Когда то в ФГИ у меня была такая же проблема с поправками. Попросили обосновать.
Я написал в отчете следующее (почти дословно только на русском)
По скольку нет методики определения и расчете промежуточных поправок оценщики проведи расчет сравнением двумя способами. Первый с учетом общей поправки, которая включает все факторы влияющие на РС. Второй в учетом промежуточных поправок, которые определялись методом консультаций с реэлторами, проектантами, строителями и тп.
Может Вам это поможет. Мне помогло. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 11:09 |
|
кроме вышесказанного, сделайте сравнение рынка сами.
если рынок развит, есть возможность разделить объекты по техническому состоянию, есть возможность выделить в денежном эквиваленте разницу между этими диапазонами, то и в % можно перевести.
а вообще - меньше корректировок ключ к успеху |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 11:22 |
|
| rudge писал(а): |
По скольку нет методики определения и расчете промежуточных поправок оценщики проведи расчет сравнением двумя способами. Первый с учетом общей поправки, которая включает все факторы влияющие на РС. Второй в учетом промежуточных поправок, которые определялись методом консультаций с реэлторами, проектантами, строителями и тп.
Может Вам это поможет. Мне помогло. |
Я правильно зрозумів коли ви ставили коректування на технічний стан ви посилались на інформацію отриману від ріелтора або будівельників? |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 11:28 |
|
| Доцик писал(а): |
Я правильно зрозумів коли ви ставили коректування на технічний стан ви посилались на інформацію отриману від ріелтора або будівельників? |
Во втором варианте исправления, да.
В первичном варианте, который не понравился ФГИ, я исходил из собственного опыта и опирался на %-ки УПВС.
Не может поправка в % быть больше чем доля стоимости по УПВС. Если в УПВС окна 5% то поправка не может быть больше 5% В таком варианте этот элемент вообще должен отсутствовать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 13:19 |
|
% поправка более корректна, однако она легко пересчитывается в абсолютные показатели (грн), и не стоит превышать сложившиеся удельные показатели стоимости ремонта 1 кв.м. (в зависимости от категории ремонта) ремонтно-строительных фирм для своего города.
А вот rudge писал:
| Цитата: |
| Не может поправка в % быть больше чем доля стоимости по УПВС. Если в УПВС окна 5% то поправка не может быть больше 5% В таком варианте этот элемент вообще должен отсутствовать. |
Этот-то элемент: прогнившие, рассохшиеся деревянные окна (строго по УПВС) и отсутствует в аналоге (соседняя квартира): заменен на 5-ти камерный профиль с 2-х камерным стеклопакетом с атермальным наружным стеклом при выполнении "евроремонта". И поправка будет превышать 5%, но это необходимо описывать и предоставить смету ремонта отражающую ремонт аналога. Но это больше разговор на тему, на практике: чем меньше поправок, тем меньше разговоров... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 13:58 |
|
| ЧСН писал(а): |
% поправка более корректна, однако она легко пересчитывается в абсолютные показатели (грн), и не стоит превышать сложившиеся удельные показатели стоимости ремонта 1 кв.м. (в зависимости от категории ремонта) ремонтно-строительных фирм для своего города.
А вот rudge писал:
| Цитата: |
| Не может поправка в % быть больше чем доля стоимости по УПВС. Если в УПВС окна 5% то поправка не может быть больше 5% В таком варианте этот элемент вообще должен отсутствовать. |
Этот-то элемент: прогнившие, рассохшиеся деревянные окна (строго по УПВС) и отсутствует в аналоге (соседняя квартира): заменен на 5-ти камерный профиль с 2-х камерным стеклопакетом с атермальным наружным стеклом при выполнении "евроремонта". И поправка будет превышать 5%, но это необходимо описывать и предоставить смету ремонта отражающую ремонт аналога. Но это больше разговор на тему, на практике: чем меньше поправок, тем меньше разговоров... |
Уважаемый коллега.
О каких "удельных показателях стоимости ремонта" речь? Это же затратка, а не рыночная составляющая. Я то про РС говорю.
Возьмем Ваш пример с окнами.
Убитые окна. СОО = 100 ед кв.м Доля окон по УПВС 5% = 5 ед кв м (далее все на кв. м.) в валюте.
Супер окна. Естественно РС будет выше. Допустим Саналога = 300 ед. Доля окон те же 5% = 15 ед. в валюта.
Отсюда поправка в валюте 15 - 5 = 10ед При этом это для Саналога, а не СОО ибо поправку применяем к Стоимости аналога. Тогда в %% будет 3,33% = (10/300)х100%
С-стоимость
ОО-объект оценки.
Можете подставить любые цифры.
А вот затраты на эти окна могут быть и 50 ед на кв. м. аналога. Но это не рыночные данные с точки зрения РС ОО. Это рыночные данные для ремонтного бизнеса.
Если бы мы могли или знали бы точную долю стоимости окон различной конфигурации (не по УПВС) в РС, то было бы проще. Но где ее взять то? Это работа на уровне НИИ. При этом в силу динамичности рынка постоянная.
Я предложил УПВС по скольку это единственный, но не самый лучший, документ которым можно апеллировать рецензенту. Другого нет и не будет. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 15:00 |
|
а может
| rudge писал(а): |
| апеллировать рецензенту |
не нужно?
| Цитата: |
... если внимательно присмотреться к участникам рынка, то становится очевидным, что ни один продавец или покупатель активного рынка не проводит каких-либо точных расчетов при назначении стоимости квартиры: не задумывается о величине и формуле физического износа, не выводит коэффициент корректировки на тип санузла, не строит корреляционных моделей. Участники рынка несколько отличаются от оценщиков. Они делают некоторые наблюдения, потом рассуждают о своих выгодах и причинах продажи и на основании имеющейся у них информации и их личных представлениях о нормальности назначают цены продажи. Участники рынка могут быть информированы и не очень, продавать принадлежащее им имущество от скуки или в связи с жизненными обстоятельствами, могут торопиться с продажей, а могут «ждать своего покупателя».
Вместо того чтобы описать весь этот процесс и построить доказательства на имеющихся фактах, оценщики прибегают к весьма сомнительному инструменту последовательных корректировок, складывая в общий котел цены предложений от логичных и нелогичных покупателей, цены на этой улице и «через дорогу», цены новые и цены без даты публикации объявлений, пытаясь найти логику в информационном хаосе. И самое удивительное то, что логика всегда находится и описывается. |
понравилось |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 15:11 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
если внимательно присмотреться к участникам рынка, то становится очевидным, что ни один продавец или покупатель активного рынка не проводит каких-либо точных расчетов при назначении стоимости квартиры: не задумывается о величине и формуле физического износа, не выводит коэффициент корректировки на тип санузла, не строит корреляционных моделей. Участники рынка несколько отличаются от оценщиков. Они делают некоторые наблюдения, потом рассуждают о своих выгодах и причинах продажи и на основании имеющейся у них информации и их личных представлениях о нормальности назначают цены продажи. Участники рынка могут быть информированы и не очень, продавать принадлежащее им имущество от скуки или в связи с жизненными обстоятельствами, могут торопиться с продажей, а могут «ждать своего покупателя».
Вместо того чтобы описать весь этот процесс и построить доказательства на имеющихся фактах, оценщики прибегают к весьма сомнительному инструменту последовательных корректировок, складывая в общий котел цены предложений от логичных и нелогичных покупателей, цены на этой улице и «через дорогу», цены новые и цены без даты публикации объявлений, пытаясь найти логику в информационном хаосе. И самое удивительное то, что логика всегда находится и описывается. |
| Владимир Владимирович писал(а): |
| понравилось |
и мне  и где то я уже видела сокращенный вариант этого рассуждения...ну, конечно... у Горца в подписи "Оценщик - уникальная профессия! Это профессия, где ВЕРОЯТНУЮ СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА НА РЫНКЕ определяют люди, никогда не продававшие подобного имущества и о самом рынке знающие, в основном, понаслышке!"  |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 15:58 |
|
Уважаемый Владимир Владимирович.
То что Вы написали истинная правда. Именно так и ведут себя большинство покупателей/продавцов, но не Операторы рынка, с большой буквы. Последние как раз считают, при том очень скрупулезно.
Вспомните, Вы слышали это, оценщик должен при помощи соответствующего "аппарата" имеющегося у него в наличии подтвердить рыночную стоимость сложившуюся на свободном рынке.
Я всегда говорил своим стажерам, начиная что либо оценивать влезьте в шкура как продавца так и покупателя при этом оставит в стороне свои личные суждения об ОО.
И еще интересное суждение.
Ведь говоря об РС оценщик в итоге не определят РС конкретного объекта. По факту он определяет сложившуюся рыночную стоимость аналогичных объектов. Ибо, ну не знает оценщик какие тараканы в головах конкретных продавцов и покупателей конкретного объекта. Да и не должен знать если РС считает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
