| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 07:37 |
  |
| aLebed писал(а): |
| Отличается тем, что право собственности, должно иметь под собой соответствующий документ на него. |
... ассортимент форм которых достаточно широк в общем случае. Например, чем у Вас подтверждается право собственности на товары в обороте?
| aLebed писал(а): |
| Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
От повторения понимания не добавилось.
Да, я знаю, что это два таких разных слова...
Объясните, pls, четко, чем эти права в Вашем понимании своим объемом отличаются друг от друга? По возможности - количественно. Тогда вы уже решите половину задачи. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 09:28 |
|
Або я чогось не розумію, для чого розраховувати дохідним "незавершене будівництво" коли таку оренду фактично незнайти, якщо питання можна вирішити порівняльним незавершеного продається багато? |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 09:29 |
|
иущественные права на незавершенку существуют до момента ввода в эксплуатацию и получения правовых документов. Все что писал Grey Horse по поводу доходного подхода с прогнозируемыми затратами на строительство, нормативным периодом строительства и реализации объекта относится к имущественным правам для незавершенки. Все эти парматеры должны быть отражены в бизнес плане Заказчика, чтобы не брать ответственности на себя. Если инвестиционного плана, сметы затрат на завершения строительства нет, лучше отказаться от работы, если же конечно Заказчик не будет финансировать всю трудоемкость работы. Хотелось бы слышать какие исходные документы кроме договоров предоставляются. |
|
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 11:49 |
|
Спасибо огромное уважаемые коллеги за умные советы! Все проанализировал и стал хоть более понятен вектор. В любом случае попробую получить у Заказчика максимально информации. Извините, что до этого морочил Вам голову на основании только слов представителя Заказчика. Вчера запросил смету на строительство (пока ее нет даже у Заказчика). Спасибо, что подсказали насчет бизнес-плана (ведь действительно, это и есть основная составляющая этой работы). Из исходной, у меня на руках только экспертное заключение на проект строительства. К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога (до этого я только описывал информацию, полученную со слов представителя Заказчика). Всем удачи и еще раз спасибо! Когда у меня будет хоть какая-то ясность я еще раз Вас побеспокою. С уважением! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 12:00 |
|
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога |
Так как же Вы собираетесь выполнять работу, если не идентифицированы оцениваемые права? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 12:22 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога |
Так как же Вы собираетесь выполнять работу, если не идентифицированы оцениваемые права? |
Я еще не выполняю, а только собираюсь и благодаря Вашим комментариям получил представление каким образом подойти к этой работе в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 13:22 |
|
| aLebed писал(а): |
| в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
Так это - первое, самое главное. Без этого - все остальное ненужно и даже опасно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 13:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
Так это - первое, самое главное. Без этого - все остальное ненужно и даже опасно. |
Согласен с Вами полностью, спасибо! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 16:17 |
|
Grey Horse, чтож вы так впереди паровоза копытами стучите, коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно.
"тарапиться не нада" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 20:53 |
|
Ну... копытами стучите - понятно... а паровоз тут при чем? По общей канве - скорее уж пароход... Не, не так? 
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно. |
Скорее всего, интересно тут не будет. А коллегу все-таки - жалко...
Если так коллегами разбрасываться... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Вс, 13 Окт 2013 10:07 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ну... копытами стучите - понятно... а паровоз тут при чем? По общей канве - скорее уж пароход... Не, не так?
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно. |
Скорее всего, интересно тут не будет. А коллегу все-таки - жалко...
Если так коллегами разбрасываться... |
Уважаемая Grey Horse, не совсем понимаю основания для жалости. Я пришел на форум с целью получить практическую помощь от коллег- профессионалов, а не сожаление или сочувствие. У Вас был неудачный опыт оценки имущественных прав? Поделитесь! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 13 Окт 2013 11:23 |
|
| aLebed писал(а): |
| Уважаемая Grey Horse, не совсем понимаю основания для жалости. Я пришел на форум с целью получить практическую помощь от коллег- профессионалов, а не сожаление или сочувствие. |
Да нет, упаси Бог, не хотелось Вас обидеть! 
Жалко - наверное, неправильное слово, навеянное предложением коллеги Владимир Владимирович подождать.
Имелось в виду то, что нет у Вас понимания того, какие права (набор прав) оценивается. Это, видимо, объективно: объект непростой сам по себе, плюс задачу Вам как-то так ставят (как я чувствую)... непонятно; и еще вот это:
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога (до этого я только описывал информацию, полученную со слов представителя Заказчика). |
А пока Вы не понимаете, что именно является объектом оценки (как Вы сами признаетесь), то можно рассчитывать что угодно или не выполнять работы вообще - эффект будет с 95%-ной гарантией приблизительно один и тот же: та, Исполнитель Работы aLebed, шо Вы тут нам насчитали? Мы ж имели в виду совсем не это!"
Хуже может случиться только в том случае, если это вопрос поднимется уже после того, как Ваш Отчет увидит свет и по нему будут приняты... финансово значимые решения.
Поэтому - еще раз - резюме: пока Банк и Собственник не сформулируют четкую задачу и не поймут и не согласятся с формулировками и пониманием друг друга - за работу смысла браться нет.
Опыт оценки имущественных прав - есть. Хотя бы потому, что полное право собственности - это тоже имущественное право.
Неудачный опыт - тоже есть. Но говорить об этом достаточно бессмысленно, так как опыт - старый, многочисленный и разнообразный и, опять-таки, к разным комплексам прав относящийся... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 11:00 |
|
Уважаемые коллеги! Ну что так мрачно и страшно. Нормальная работа. Есть строительная компания, которая желает строить (или руководить процессом строительства) и имеется землеотвод, проект, разрешение на начало строительства, потенциальные покупатели, НО нет денег!!!! И есть банк, который желает финансировать это строительство с "нуля". Главный совет: 100% предоплата. У меня было 50/50, окончательный расчёт произошёл ровно через год после получения Заказчиком заключения о стоимости для согласования с Банком. Рассчитались, когда пошли продажи квартир и Заказчику понадобились полные Отчёты. |
|
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 12:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Имелось в виду то, что нет у Вас понимания того, какие права (набор прав) оценивается. Это, видимо, объективно: объект непростой сам по себе, плюс задачу Вам как-то так ставят (как я чувствую)... непонятно; |
Думаю, здесь есть смысл кое-что прояснить. Я открыл эту тему не после того, как взялся за заказ, а на этапе первоначального сбора информации после общения с представителем заказчика.
Ситуация глазами заказчика выглядит в точности, как описал уважаемый коллега ЧСН: есть проект, часть которого уже успешно исполнена, есть банк, который не против предоставить кредит под залог имущественных прав. Думаю никого не удивит и классический вопрос заказчика - возьмемся ли мы за эту работу и если да, то сколько это будет стоить. На этом этапе мало кто предоставляет всю имеющуюся информацию, контакты и бизнес-планы...
Мой опыт показывает, что не стоит полностью полагаться на заказчика и банк, иногда лучше самому хорошенько разобраться как обычно это делается в аналогичных ситуациях и прописать четко в соответствующих документах и в договоре и в отчете все существенные детали ( в т.ч., возможно, и набор оцениваемых прав, и состав исходной информации и т.п.).
Думаю, забрасывать заказчика, который не является ни оценщиком, ни юристом, профессиональными терминами в данном случае бессмысленно, поэтому правильнее сформулировать ответ наподобие: "да, мы сможем это сделать, если вы сможете предоставить такие-то документы".
Есть понимание, что заказчик со своим банком не изобрели велосипед, что такое кредитование практикуется, а значит, есть и соответствующий опыт оценки подобных имущественных прав.
Вот за этим опытом и практическими советами я и пришел на форум, где по моему убеждению, общаются профессионалы оценки.
Насчет доходного подхода.
На выходных проштудировал Практику оценки и нашел статью именно на эту тему, ситуация практически один-в-один, но подробный расчет не приводится, хотелось узнать Ваше мнение: как автор получает результаты в рамках доходного подхода (отсканированная копия статьи в прикрепленном файле).
С нетепением жду комментариев относительно расчетов! |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
оценки.doc |
| Размер файла: |
102.5 Kб |
| Скачан: |
41 раз |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 12:30 |
|
Ну, вот проглядывает отличие №1 от того, что говорилось выше.
Под имущественными правами в данном случае (не факт, что это будет в Вашем) подразумевается право получения дохода от распродажи готовых квартир, и только.
Это не оценка незавершенки.
В данном случае не учитываются затраты на достройку и ввод в эксплуатацию объекта.
То есть предполагается, что в момент времени Х в будущем объект(ы) будет введен(ы) в эксплуатацию. Распродадутся они не сразу, а в течение периодов Х+1, Х+2 и т.д., в примере не конкретизировано (кажется).
Отталкиваясь от сегодняшних цен (а не будущих, на момент Х) и графика распродажи, строим график поступления денег (от распродажи), дисконтируем (приводим стоимость к моменту времени Х, а не к сегодняшнему дню) - и результат готов.
Исходных данных в примере маловато, чтобы результат повторить, но схема именно такая...
Не факт, коллега aLebed, что и от Вас просят именно это... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
